Thị trường tự điều chỉnh
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nói rằng, thị trường bất động sản (BĐS) đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền. Giá nhà tăng liên tục, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở. Doanh nghiệp (DN) BĐS thiếu vốn, phải vay tín dụng đen với lãi suất cao, bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án với chiết khấu lên đến 40-50% giá hợp đồng. Tình hình khó khăn nói trên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan.
 |
Chỉ nên cấp tín dụng và gỡ vướng mắc pháp lý cho những dự án đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, các dự án sắp hoàn thành xây dựng và bàn giao |
Cụ thể, có nguyên nhân từ phía Nhà nước như một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất khiến cho 70% khó khăn của các dự án BĐS, nhà ở là vướng mắc pháp lý. Đồng thời, cũng có nguyên nhân từ phía DN BĐS lo chạy theo lợi nhuận, muốn tối đa hoá lợi nhuận. Cá biệt có DN chưa tuân thủ pháp luật, có trường hợp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý trách nhiệm hình sự. Ngoài ra, cũng có nguyên nhân từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng, trong đó có lực lượng đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường BĐS, kích động hành vi tranh mua, tranh bán hoặc bán tháo theo tâm lý đám đông.
“Chính phủ đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án BĐS. Bản thân các DN BĐS cần cơ cấu lại sản phẩm, rà soát các dự án đảm bảo phù hợp với nguồn lực, khả năng thực thi, bán bớt dự án để có nguồn lực tài chính xây dựng các dự án có hiệu quả hơn”.
Chuyên gia tài chính Lương Duy Sinh
“HoREA thống nhất quan điểm không giải cứu thị trường BĐS, DN BĐS mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế, chính sách, pháp luật, tạo điều kiện để thị trường BĐS tự điều chỉnh, tự điều tiết. Ngoài ra, cần xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu, để DN BĐS vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững”, ông Châu nói.
Để khai thông hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập dự án BĐS, nhà ở và để xử lý các dự án BĐS, nhà ở bị “đắp chiếu” do chủ đầu tư yếu kém về năng lực, ông Châu đề nghị cơ quan chức năng xem xét, cho phép các DN BĐS chuyển nhượng dự án BĐS được áp dụng Điều 10 Nghị quyết số 42 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS khi dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cứu có chọn lọc
Theo chuyên gia tài chính Lương Duy Sinh (Công ty HBIC), quy mô thị trường BĐS hiện tại lớn hơn rất nhiều so với giai đoạn 2008 - 2013. Do đó, chỉ nên cấp tín dụng và gỡ pháp lý cho những dự án đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, các dự án sắp hoàn thành xây dựng và bàn giao, có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại với giá phù hợp…
Chuyên gia này đánh giá, số lượng DN BĐS phá sản tăng gần 40% trong năm qua cho thấy thị trường đang ở mức độ sàng lọc rất lớn. Những DN sử dụng đòn bẩy quá mức và đang mắc kẹt với các khoản vay. Vì vậy, trước khi giải cứu, cần làm rõ việc các ngân hàng đang cho vay BĐS thế nào, vướng mắc ở đâu, tại sao không giải ngân được, dự án BĐS đã hoàn thiện thủ tục pháp lý hay chưa, đã hoàn thiện thủ tục thì phải giải ngân tiếp như thế nào...
Theo ông Sinh, để giải cứu thị trường BĐS, cần nhanh chóng khơi thông các kênh dẫn vốn khác ngoài ngân hàng. Trong đó, điểm sáng là Bộ Tài chính đang lấy ý kiến sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng sẽ cho DN thêm 2 năm để giãn nợ trái phiếu, giảm áp lực đáo hạn. Nếu chính sách được thông qua và ban hành, các DN phát hành có thêm 2 năm để xoay xở nguồn tiền đảo nợ, bán tài sản, tái cơ cấu nợ.
