Tại hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016” được tổ chức ngày 23/3, các chuyên gia đều cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước sửa Thông tư 36 theo hướng siết chặt dòng vốn từ các nhà băng đổ vào địa ốc có thể khiến thị trường xảy ra tình trạng mất cân đối cung cầu trong thời gian tới.
TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nếu tính cả tác động của TPP, đến năm 2018, thị trường bất động sản sẽ cân bằng cung cầu (hiện tại cung đang nhiều hơn cầu). Nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu bất động sản sẽ nhiều hơn cung. Lý do là với tác động của TPP, sẽ có khoảng 2,5 đến 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cộng thêm hàng vạn kỹ sư, công nhân nước ngoài vào nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.
"Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều, hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh trong khi số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp. Vì vậy, số lượng nguồn cung bất động sản từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi cầu tăng lên. Với cung – cầu này, cách đây vài tháng, chúng tôi dự báo năm 2023, thị trường bất động sản sẽ tăng nóng. Tuy nhiên, tính toán gần đây cho thấy, thị trường có thể nóng sớm hơn, bắt đầu từ năm 2021", ông Nghĩa cho hay.
GS Đặng Hùng Võ cũng nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam hiện chưa tạo được luồng vốn đầu tư ổn định, trong khi vốn tự có của các doanh nghiệp lại không cao. Bên cạnh đó, luồng vốn tín dụng đa số có lãi suất khá cao, thiếu vốn cho vay trung và dài hạn.
Theo chuyên gia này, do những khó khăn đó nên hiện nay, luồng vốn chủ yếu mà các nhà đầu tư dự án hay huy động là thực hiện cơ chế "mua bán bất động sản hình thành trong tương lai". Tuy nhiên, ông cũng cho rằng, phương thức này có rủi ro khá lớn với người mua nhà, trong khi các giải pháp khắc phục rủi ro lại chưa phát huy tác dụng.
Ông Võ cũng cho rằng, Việt Nam nên triển khai một số vốn cho lĩnh vực bất động sản như tạo cơ chế thế chấp bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại nước ngoài.
"Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. Rất tiếc là nguồn vốn này vẫn chưa được pháp luật chưa cho phép. Hy vọng, chính sách này sẽ được chấp thuận trong quá trình Việt Nam tham gia vào TPP và các cộng đồng thương mại tự do kiểu mới tương tự", ông Võ nhận định.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn cầu GP.Invest đưa ra một số khuyến nghị về chính sách tạo nguồn vốn cho thị trường địa ốc, trong đó bao gồm cả phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Theo ông Hiệp, hiện có 3 nguồn vốn chính để phát triển dự án bất động sản thương mại gồm vốn tự có của doanh nghiệp, vốn ứng trước của khách hàng và tín dụng ngân hàng.
Trong đó, theo ông Hiệp, phần lớn các dự án bất động sản thương mại, nguồn vốn phải trông cậy là tín dụng từ ngân hàng. Do đó, thay bằng việc đưa ra các quy định gây tác động chung đến sự phát triển của ngành địa ốc thì cơ quan quản lý cần rạch ròi, kiểm soát chặt chẽ hoặc thậm chí không nên cho phép tình trạng sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại và chủ đầu tư dự án bất động sản.
"Đây là nguy cơ dễ xảy ra tình trạng vỡ tín dụng nhất một khi ngân hàng thương mại sử dụng nguồn vốn huy động để đầu tư vào bất động sản, ông Hiệp nhận định.
Cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang phục hồi nhưng theo TS Lê Xuân Nghĩa, giai đoạn này khác so với thời kỳ 2005-2007.
Giai đoạn 2005-2007, thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng mạnh trong bối cảnh Việt Nam chuẩn bị gia nhập WTO. Khi đó, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài lạc quan thái quá về triển vọng của Việt Nam, tạo sự bùng nổ về đầu tư, thương mại và du lịch, trong đó có cả sự bùng nổ của thị trường bất động sản. Tương tự giai đoạn 2015-2017, thị trường bất động sản phục hồi trong bối cảnh Việt Nam đã ký kết hàng loạt Hiệp định thương mại tự do (FTA) và Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP).
"Tuy nhiên, sự lạc quan của nhà đầu tư trong giai đoạn này ở mức độ vừa phải, thái độ thận trọng. Họ hiểu biết về Việt Nam nhiều hơn, sâu hơn cả mặt mạnh và điểm yếu", ông Nghĩa nhận định.
Chuyên gia này cũng cho rằng, mức tăng trưởng tín dụng trong giai đoạn 2005-2007 quá nóng (trên 30%) trong khi giai đoạn 2015-2017 chỉ tăng ở mức hợp lý, 15 – 17% trong giới hạn mà IMF đã nhiều lần khuyến cáo.
"Hơn nữa, lạm phát giai đoạn 2005-2007 như mẹt thuốc súng và đã bùng nổ vào năm 2008. Còn hiện nay, lạm phát đang ở mức thấp và được kiểm soát tốt, kinh tế vĩ mô ổn định và triển vọng ổn định lâu dài", ông nhận định. Do đó, theo ông Nghĩa, việc siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản thời điểm này là chưa cần thiết.
