Lần đầu điểm mặt từng dự án
Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ đã đồng ý với đề xuất của Bộ Tài chính chuyển danh sách 60 dự án nhà, đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cho Thanh tra Chính phủ tham khảo; phục vụ công tác thanh tra về quản lý đất đai theo kế hoạch thanh tra năm 2017. Đây là danh sách các dự án cao ốc trên đất thuộc sở hữu của các DNNN đã và đang cổ phần hóa (CPH)… Đây cũng là lần đầu tiên có một danh sách cụ thể các dự án chuyển đổi thành bất động sản được lập ra và lưu ý để thanh tra.
Trong số 60 dự án này, có dự án dù ở trung tâm đô thị, nhưng được định giá đất rất thấp. Cụ thể như: Dự án cao ốc ở Khương Trung (Thanh Xuân, Hà Nội), của Cty CP Thăng Long Talimex, chỉ được định giá đất là 14 triệu đồng/m2; Dự án nhà ở thấp tầng, chung cư tại Xa La (Hà Đông) của Liên doanh Cty TNHH MTV Sông Nhuệ và Cty CPTM Ngôi nhà mới chỉ được định giá 14,5 triệu đồng/m2. Ngoài ra, nhiều dự án khác nằm ở các quận trung tâm Hà Nội, TPHCM cũng chỉ được định giá đất 20-30 triệu đồng/m2 khi chuyển đổi.
Do quá trình lịch sử, với nhiều ưu đãi, DNNN thường được giao quản lý, sử dụng nhiều đất ở các vị trí thuận lợi (đất vàng). Như khu vực quận Thanh Xuân (Hà Nội), tập trung rất nhiều nhà máy, xí nghiệp, với diện tích đất được giao quản lý lớn, như các doanh nghiệp nằm quanh đường Nguyễn Trãi, Hà Nội; Công ty Dệt len mùa đông (đường Nguyễn Tuân)… Cùng với quá trình di dời nhà máy ra khỏi nội đô, CPH, nhiều diện tích đất trên đã và đang thành đô thị, cao ốc.
Trước năm 2011 (trước khi có Nghị định 59/2011), DNNN khi CPH phải tính trị giá quyền sử dụng đất vào trị giá DN. Để khi thoái vốn, ngoài số tiền nhà nước thu được từ vốn đầu tư, sẽ thu được cả phần trị giá đất giao cho DN quản lý. Tuy nhiên, quy định gây khó và làm chậm quá trình CPH, vì nhiều vướng mắc khi tính giá đất. Vì vậy, từ Nghị định 59/2011, đất nhà nước giao cho DNNN được tách thành đất giao có thu phí hoặc nhà nước cho thuê trả tiền theo năm, thay vì tính vào giá DN.
Trả lời PV Tiền Phong về ngăn chặn chuyển đổi đất “vàng” giá rẻ khi CPH, ông Đặng Quyết Tiến, Phó Cục trưởng Tài chính Doanh nghiệp (Bộ Tài chính) từng cho biết: Có không ít DNNN sở hữu đất “vàng”, nhưng khi bán cổ phần lại tính giá thuê đất rất thấp, vì giá này chỉ tính với đất sử dụng vào mục đích đang kinh doanh. Như Hãng phim truyện Việt Nam, khi CPH, giá thuế đất nhà nước chỉ tính với mục đích sản xuất phim. Sau này, nếu đất hãng phim thành cao ốc phải làm chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lúc đó sẽ tính giá đất khác. Đồng thời đưa ra đấu giá công khai, DN nào trả cao sẽ được quyền sử dụng khu đất đó.
Tuy vậy, ông Tiến thừa nhận, việc định giá đất khi chuyển đổi và đấu giá phụ thuộc rất nhiều vào quản lý, giám sát của chính quyền địa phương. Do việc đồng ý cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất là của địa phương. Lo lắng này của ông Tiến đã thể hiện rõ trên báo cáo của Bộ Tài chính gửi Chính phủ. Trong 60 dự án chuyển đổi bất động sản, có không ít dự án được định giá thấp, không đấu giá… vẫn được địa phương đồng ý cho chuyển đổi, gây thất thu ngân sách.
Chủ đầu tư hay ai phải chịu trách nhiệm?
TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam (nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng) cho rằng, việc lợi dụng cổ phần hóa DNNN để chuyển đổi bất động sản với giá thấp, không đấu giá để thu lời là có, ai cũng thấy. “Về lý thuyết, đất vàng sau khi DNNN di dời phải được bàn giao cho địa phương để xây dựng các công trình phục vụ mục đích công cộng. Trường hợp muốn nhượng lại cho chủ đầu tư khác phải đấu thầu cạnh tranh để xác định trị giá thật. Nhưng thực tế không như vậy nên mới dẫn tới thất thu ngân sách”, ông Liêm nói. Ngoài ra, theo ông Liêm, việc định giá đất hiện cũng tồn tại vấn đề, khi khung giá đất nhà nước quy định vẫn thấp hơn giá thị trường khá nhiều.
Với những dự án bất động sản đã triển khai trên đất chuyển đổi của DNNN sau CPH. Nếu tính lại tiền sử dụng đất, theo ông Liêm, phải có phương án xử lý với từng dự án. “Có thể truy thu phần chênh lệch chưa được tính đúng, tính đủ. Người mua nhà không có tội. Trách nhiệm ở chủ đầu tư”, ông Liêm nói. Đồng thời, các cơ quan chức năng cũng phải xử lý nghiêm những cá nhân, tổ chức quản lý nhà nước có liên quan khi buông lỏng quản lý.
Để ngăn chặn việc thất thu ngân sách nhà nước do chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các DNNN sau CPH, Bộ Tài chính đang xây dựng nghị định mới để bịt các lỗ hổng hiện nay.
Ông Đặng Quyết Tiến cho biết thêm, với dự thảo nghị định mới, sau khi CPH, DN sẽ phải thuê lại đất và trả tiền thuê đất theo năm. Sau mỗi 5 năm, nhà nước sẽ tính lại giá cho thuê 1 lần. Đồng thời, DNNN khi thực hiện phương án CPH phải kê khai toàn bộ diện tích đất đang quản lý với chính quyền địa phương, đất nào không sử dụng vào đúng mục đích kinh doanh của DN sẽ bị thu hồi. “Quy định này sẽ ngăn việc chuyển đổi đất vàng với giá rẻ”, ông Tiến nói.
Danh sách 60 dự án chuyển đổi từ đất doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp CPH sang dự án bất động sản có nhiều dự án lớn tại Hà Nội như: Dự án của Cty Cầu 1 Thăng Long tại số 89 ngõ 1141 Giải Phóng; Dự án 36 Phạm Hùng; Dự án 25 Vũ Ngọc Phan; Dự án 53 Triều Khúc; Dự án tại ô đất 3.7 CC đường Lê Văn Lương; Dự án 60B Nguyễn Huy Tưởng; Dự án 69 Vũ Trọng Phụng...
Tại TPHCM như: Dự án cao ốc 104 Nguyễn Văn Cừ (Q.1); Dự án 15 Thi Sách (Q.1); Cao ốc 504 Nguyễn Tất Thành (Q.4); Cao ốc 88 Gò Công (Q.5); Dự án 334 Tô Hiến Thành (Q.10); Cao ốc Res 11 (Q.11); Cao ốc 128 Hồng Hà (Q. Phú Nhuận); Dự án 8 Hoàng Minh Giám (Q. Phú Nhuận)...
Theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong 60 dự án được điểm tên, có 17 dự án thuộc các DNNN. Với tổng diện tích đất xin chuyển đổi 114.151 m2, phải nộp ngân sách nhà nước 2.187 tỷ đồng, nhưng tới nay vẫn nợ hơn 366 tỷ đồng.
