Hội thảo 'Triển vọng thị trường bất động sản sau dịch COVID-19'

Chia sẻ tại hội thảo, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong năm 2020, đại dịch COVID-19 đã có nhiều ảnh hưởng, tác động đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có các chỉ đạo quyết liệt thông qua nhiều Nghị quyết, Chỉ thị. Đồng thời các Bộ, ngành, địa phương đã chủ động có nhiều giải pháp hợp lý, sử dụng hiệu quả các công cụ điều tiết chính như: tín dụng, thuế, đất đai, quy hoạch...nên thị trường bất động sản tuy có bị suy giảm nhưng không rơi vào trạng thái “trầm lắng”, “đóng băng” toàn diện mà chỉ giảm phát ở một số phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, văn phòng cho thuê…so với các năm trước đó.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Các số liệu trong 6 tháng đầu năm 2021 của thị trường bất động sản đã cho thấy dấu hiệu dần phục hồi khi đợt dịch thứ 3 được kiểm soát, có một số chỉ số tương đối khả quan. Như về nguồn cung, có 180 dự án với 55.576 căn (tăng 23%) so với cùng kỳ năm 2020. Về lượng giao dịch, có 55.335 giao dịch thành công (tăng 29%) so với cùng kỳ năm 2020 . Đặc biệt, trong các tháng cuối quý I, thị trường có hiện tượng sốt giá cục bộ ở một số phân khúc và một số địa phương nhưng đã được kiểm soát kịp thời. Sang đến quý III/2021, khi nhiều địa phương, trong đó có Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh thực hiện cách ly, giãn cách triệt để, nghiêm ngặt thì hầu hết các ngành kinh tế đều chịu ảnh hưởng, thiệt hại lớn. Thị trường bất động sản trong quý III càng gặp nhiều khó khăn hơn so với quý II.

Nhiều chuyên gia, đại diện doanh nghiệp tham gia hội thảo

Thống kê cho thấy, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở cả nước chỉ đạt khoảng 60-70%. Nếu tính cục bộ một số địa phương, nguồn cung bất động sản còn thấp hơn nhiều do hoạt động đi lại, giao dịch, kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp, người dân tại một số địa phương thực hiện giãn cách xã hội không thể thực hiện được. Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, đến nay trên cả nước có 37 dự án với 18.872 căn được cấp phép, bằng khoảng 69% so với quý II/2021; 701 dự án với 244.936 căn đang triển khai xây dựng, bằng khoảng 70% so với quý II/2021. Có 50 dự án với 7.444 căn hoàn thành. Lượng giao dịch trên thị trường cũng giảm chỉ bằng khoảng 35- 40% so với quý II, tỷ lệ hấp thu chỉ đạt 40- 50% lượng chào bán trên thị trường, một số khu vực thị trường có hiện tượng "đóng băng tạm thời". Với thị trường căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ quý III, tổng lượng giao dịch cũng giảm rất mạnh với 10.400 giao dịch thành công so với con số trên 18.300 giao dịch trong quý II.

Cũng theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất gói tín dụng vào chương trình phục hồi sau dịch COVID-19. Bộ Xây dựng đề xuất 2 gói tín dụng với tổng số tiền 65.000 tỷ đồng. Cụ thể, gói tín dụng 15.000 tỷ đồng theo phương thức cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách Xã hội và các ngân hàng thương mại để thực hiện phát triển nhà ở xã hội theo các quy định của pháp luật nhà ở hiện hành, pháp luật về đầu tư công trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025.

Quang cảnh hội thảo tại trụ sở báo Tiền Phong tại Hà Nội, Văn phòng đại diện báo Tiền Phong ở TPHCM

Cụ thể, bổ sung vốn cho Ngân hàng Chính sách Xã hội trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025 để cho các đối tượng quy định tại Khoản 1, 4, 5, 6, 7 Điều 49 Luật Nhà ở vay để mua, thuê, thuê mua hoặc xây dựng, cải tạo sửa chữa nhà ở theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 17 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP: 14.000 tỷ đồng. Cùng đó, bổ sung vốn cấp bù lãi suất phân bổ cho các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025 để cho các đối tượng tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội vay theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP với tổng số tiền 1.000 tỷ đồng.

Gói tín dụng thứ hai theo cơ chế đặc thù để phục hồi kinh tế bền vững đến năm 2023. Theo đó, đề xuất Ngân hàng Nhà nước dành khoảng 50.000 tỷ đồng (khoảng 25% so với nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 là 220.000 tỷ đồng) thông qua tái cấp vốn với lãi suất và thời hạn phù hợp, để các ngân hàng thương mại cho các đối tượng sau vay ưu đãi: Chủ đầu tư đầu tư dự án nhà lưu trú cho công nhân thuê; Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua; Công nhân khu công nghiệp vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội; Các Ngân hàng thương mại sẽ thực hiện cho vay đối với khách hàng là các đối tượng thuộc Chương trình theo quy định của pháp luật hiện hành về cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng và các quy định do Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn. Các Ngân hàng thương mại có trách nhiệm xem xét, thẩm định, quyết định cho vay đối với khách hàng và chịu trách nhiệm về quyết định cho vay của mình, với lãi suất ưu đãi bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm trong 5 đến 15 năm.

Trong thời gian vừa qua, đặc biệt là trong cuối năm 2020 đầu năm 2021, Quốc hội, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật nhằm giải quyết các khó khăn, vướng mắc, bất cập, đẩy nhanh trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng, bất động sản như: Nghị định 06 về quản lý chất lượng, Nghị định 09 quản lý vật liệu xây dựng...

Cụ thể, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.Trong đó sửa đổi, bổ sung và quy định cụ thể hơn để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đơn giản thủ tục hành chính trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội; giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; hồ sơ và xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội...;

Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 Chính phủ quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng đã tháo gỡ được nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư, việc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; yêu cầu về quy hoạch đối với khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho người được tái định cư; quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc di dời, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và một số cơ chế trong việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội đưa vào chương trình để thông qua trong năm 2023 (sớm hơn một năm so với kế hoạch).

Phát biểu tại hội thảo, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, dịch COVID-19 kéo dài 2 năm qua đã tác động rất lớn với nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là đợt dịch thứ 4 đã gây ra những tác động đặc biệt trong quý 3/2021. Lần đầu tiên Việt Nam chứng kiến tốc độ tăng trưởng kinh tế âm 6,17% trong quý. Đóng băng của nền kinh tế, sụt giảm tăng trưởng kinh tế diễn ra ở tất cả ngành nghề và bất động sản cũng không phải là một ngoại lệ.

Chúng ta đã chứng kiến sự sụt giảm mạnh từ nguồn cung, cầu đối với thị trường bất động sản. Ở đây có 2 nhóm vấn đề. Thị trường bất động sản trước khi diễn ra đợt dịch thứ 4, chứng kiến bức tranh không hoàn toàn lạc quan. Thị trường bất động sản phía Nam có 1 bức tranh về dự án nhà ở, chung cư, sự hạn chế nguồn cung, khi một loạt dự án gần như đứng lại không được triển khai, đặc biệt là các dự án mới, hạn chế nguồn cung rất nhiều. Nguyên nhân không phải do kinh tế mà nằm nhiều về quản lý hoạt động bất động sản, đặc biệt là liên quan đến đất đai, nhất là ở khu vực thị trường phía Nam. Phía Bắc thị trường cũng chịu ảnh hưởng như vậy nhưng không đến mức như phía Nam.

Có một điều có thể thấy là ngay trước khi đợt dịch xảy ra, quý 1/2021, tín hiệu bất động sản, sốt đất xảy ra ở nhiều địa phương. Báo cáo của Bộ Xây dựng về biến động giá trong 6 tháng đầu năm cho thấy, sốt đất không chỉ là phân khúc bất động sản nhà ở mà còn ở cả phân khúc khác như khu công nghiệp. Suốt 3 đợt dịch trước, khu công nghiệp chúng ta thành công là nhờ chính sách phát triển khu công nghiệp đã tạo ra sức nóng, tạo ra cơn sốt. Nhưng đến khoảng cuối tháng 4/2021, khi dịch thứ 4 bùng phát, các hoạt động kinh tế, bất động sản nói riêng bắt đầu chịu tác động ngày càng sâu sắc, hoạt động cung và giao dịch, môi giới ngày càng khó khăn. Siết chặt trong vấn đề. Bức tranh này khá tiêu cực khi bất động sản là một phần của nền kinh tế.

Nghị quyết 128 của Chính phủ là một sự thay đổi mang tầm chiến lược, mang tư duy và chiến lược mới trong bối cảnh dịch chưa chấm dứt, diến biến dịch còn phức tạp và trong thời gian tới còn có khả năng bùng dịch và cảnh báo nhiều dịch bệnh khác.

Bài toán vĩ mô, vi mô đặt ra là chúng ta sống chung với dịch. Ứng xử khác khi dịch xảy ra thay vì phong toả, siết chặt. Từ bây giờ chúng ta áp dụng Nghị quyết 128 với tất cả hoạt động. Việc này sẽ giúp hỗ trợ thị trường bất động sản, giúp chúng ta đối phó với dịch bệnh trong bối cảnh chung sống an toàn, lành mạnh.

Theo các dự báo, tác động tiêu cực của dịch bệnh với thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục trong quý 4/2021 và còn kéo sang năm 2022 và dự báo nửa đầu năm 2023 mới chấm dứt. Chúng ta làm kinh doanh phải ứng xử cho phù hợp, tránh bi quan nhưng cũng không lạc quan tếu.

Quay trở lại thị trường bất động sản như chỗ ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nói, cái chúng ta lường trước là sự thay đổi khá lớn về quy định nói chung. Hiện, chúng ta sửa Luật nhà ở, Luật Xây dựng nhưng hiện nay Luật đất đai được đặt khá nhiều vấn đề với cơ quan chức năng. Có nhiều nội dung trong Luật đất đai được các doanh nghiệp rất mong có sự thay đổi. Đơn cử như giá bất động sản, đấu thầu, giao đất và nghĩa vụ tài chính thu nộp ngân sách đối với đất đai và bất động sản có thay đổi cơ bản trong dự thảo Luật đất đai. Doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt và dự báo mất khoảng 2 năm chững lại của các dự án bất động sản, việc này rõ ràng khi tạo ra mất cân đối cung cầu và khiến thị trường bất động sản Việt Nam méo mó, trong đó cần vai trò điều tiết, can thiệp của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương. TP. HCM là một trong những điểm như vậy. Vấn đề hiện nay là phải hoàn thiện, phục hồi làm sao tăng dự án bất động sản như thời gian trước khi bị chững lại.

Khi xảy ra dịch COVID-19 lần thứ 4, chúng ta chứng kiến sự thay đổi quan trọng là sự vênh nhau giữa chính quyền trung ương và địa phương khi việc thực hiện không đồng nhất, thiếu đồng bộ. Có tình trạng cát cứ, xảy ra trong thực hiện các biện pháp phòng, chống dịch COVID-19 vừa qua. Việc thay đổi cơ chế về mối quan hệ trong thực thi các cơ chế chính sách, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Về mặt khoa học đó chính là phân cấp, phân quyền. Mọi phân quyền trong lĩnh vực bất động sản sẽ có những thay đổi lớn trong thời gian tới. Hy vọng sẽ khắc phục được tình trạng không ai dám quyết và gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Theo TS Vũ Đình Ánh, vừa rồi chúng ta có nghe về gói tín dụng 65.000 tỷ đồng được Bộ Xây dựng đề xuất. Hôm nay sẽ có chỉ số giá cho 10 tháng của 2021. Đến thời điểm này, giá xăng đã lên tới mức kỷ lục trong 7 năm qua. Dự báo giá năng lượng cũng tiếp tục dự báo tăng vài lần trên thế giới. Sự tăng liên tục của giá thép và xi măng và việc đứt gãy chuỗi cung ứng, tăng giá chuỗi lưu thông hàng hoá, vận tải biển, mất cân đối nguồn cung cầu… sẽ là những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thời gian tới và làm tăng chi phí của doanh nghiệp.

Các chuyên gia đưa ra nhiều gợi ý để phục hồi lại thị trường BĐS sau dịch

Một điều nữa có thể nhận thấy là khi xảy ra dịch mới thấy rõ ràng, chính sách nhà ở cho công nhân không phải là mới. Chúng ta có chính sách này cả 10 năm nay nhưng khi dịch xảy ra tại trung tâm Bình Dương, Đồng Nai mới thấy công nhân không được hưởng chính sách về nhà ở.

Chúng ta cần quan tâm đến chính sách liên quan đến nhà ở cho công nhân, sẽ phải tiếp tục 1 vài năm tới. Vấn đề an cư, an toàn nhà ở công nhân nếu được đảm báo, thực hiện tốt sẽ không xảy ra việc hàng ngàn, hàng vạn công nhân vừa không có việc làm, tiền ăn mà phải đi hàng nghìn km về quê. Dự báo sự phục hồi thị trường bất động sản sẽ không có chuyện giống như lò xo bị nén do tất cả yếu tố về kinh tế và thị truờng bất động sản bị ảnh hưởng sau 1 thời gian dài đóng băng. Việc doanh nghiệp đua phát hành trái phiếu với tỷ trọng lớn kéo theo rủi ro về trái phiếu là việc cần hết sức cảnh giác thời gian tới. Chúng ta cần lường trước những vấn đề trên để giúp cho thị trường bất động sản an toàn lành mạnh, tránh dẫm vào về xe đổ thời gian vừa qua.

“Gỡ vướng” khó khăn chồng chéo thể chế tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) không phải tới đại dịch mới khó, mà đã khó từ năm 2015 khi Nghị định 99 của Chính phủ có hiệu lực. “Thị trường vừa phục hồi sau giai đoạn đóng băng năm 2013, nhưng rất tiếc Luật nhà ở đã làm thị trường tiếp tục sụt nguồn cung. Năm 2020 có điều chỉnh sửa đổi đã tạo ra thêm hơn 90% dự án nhà ở được công nhận chủ đầu tư nhưng chỉ ở mức trung bình và nhỏ” - ông Châu nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM

Cũng theo ông Châu, 1ha đất cao su được mua từ 5 đến 7 tỷ đồng nhưng không dính đất ở nên không công nhận chủ đầu tư. Điểm nghẽn này đã xảy ra trước khi có dịch COVID-19, điểm nghẽn này cùng với dịch bệnh đã làm trầm trọng thêm vấn đề khó khăn của BĐS.

Theo ông Châu, với nhà ở công nhân, theo Nghị Định 100 và thông tư 20, phòng trọ cá nhân hộ gia đình làm tối thiểu là 10m2 cho 2 người. Tuy nhiên, phòng trọ thời gian qua quá chật hẹp là nơi đang lây lan dịch bệnh. Các cá nhân làm nhà trọ phòng trọ phải nâng cấp tốt hơn để giải quyết nhu cầu cho 1,9 triệu lao động, đảm bảo sức khỏe, an toàn cho người nhập cư.

Thực tế hiện nay, 17 Khu chế xuất Công nghiệp có khoảng 8% có nhà ở công nhân còn lại thuê nhà trọ, công nhân phải di chuyển liên tục khó khăn phòng chống dịch bệnh. “Chính phủ đã ban hành nghị định 128, không còn vấn đề “Zero COVID” mà chủ động sống chung an toàn linh hoạt với dịch bệnh. Người dân phần lớn đã được chích ngừa thời gian tới sẽ quy lại bình thường mới. Chúng tôi mong cơ quan nhà nước trình UBND TPHCM cần trình Chính phủ để có phương án giải quyết cụ thể. Chúng ta không xin hỗ trợ tài chính mà chỉ cần xin hỗ trợ tháo gỡ khó khăn chồng chéo về thể chế” – ông Lê Hoàng Châu đề xuất. Theo ông Châu, Nghị quyết 406 do Thường vụ Quốc hội ký với chính sách giảm thuế, miễn thuế thì cá nhân hộ gia đình được lợi để phục hồi hậu COVID-19.

Thông tư 14 của Ngân hàng nhà nước đưa ra những cơ chế chính sách hỗ trợ cho nhiều doanh nghiệp, cá nhân hộ gia đình nhưng không có BĐS. Một số đối tượng hoạt động trong BĐS bao gồm trung tâm thương mại, chủ nhà trọ, điểm bán lẻ dịch bệnh đã ảnh hưởng nghiêm trọng hiện các biển cho thuê mặt bằng nhan nhãn. “BĐS công nghiệp không gặp khó khăn nhưng BĐS du lịch đang rất khó khăn vì không có khách do dịch bệnh. Cần thay đổi phương thức để thích ứng. Đề nghị cần sửa các vấn đề về thể chế pháp luật về Luật đầu tư, Luật nhà ở để tháo gỡ khó khăn công nhận chủ đầu tư các dự án BĐS. Tới đây, vấn đề thực thi pháp luật ở các địa phương là quan trọng”- ông Châu đề xuất.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, giảng viên Đại học Kinh tế TPHCM, chuyên gia tư vấn GIBC cho rằng, dịch COVID-19 bùng phát đã chuyển nguồn lực vào nền kinh tế trọng yếu, doanh nghiệp tái cấu trúc kinh doanh để thích ứng với thực tế. Vùng TPHCM vẫn bị tắt hạ tầng trọng yếu, những ưu tiên về hạ tầng cần phải dài hạn. Trong khoảng 10 năm qua, một vài chủ đầu tư cũng chuyển đổi mô hình qua tích hợp kinh tế cho doanh nghiệp chứ không riêng đầu tư bất động sản.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, giảng viên Đại học Kinh tế TPHCM

Đòn bẩy tài chính của chủ đầu tư cho những dự án lớn có thể bị ảnh hưởng, vì vậy sẽ tăng trái phiếu và M&A. Động lực về phát triển công nghiệp và công nghiệp đô thị, công nghiệp xanh, công nghiệp thông minh sẽ tạo điều kiện kéo thị trường bất động sản lên.

“Không có nhu cầu hài hòa giữa cung và cầu, sự mất cân đối sẽ còn kéo dài trong 5-10 năm tới” – ông Nghĩa nói và cho biết, khái niệm về quỹ đất rất quan trọng, từ vài trăm đến vài nghìn ha mới giải quyết được phát triển một đô thị. Nếu một chủ đầu tư hay một đô thị muốn phát triển thì phải đáp ứng được 5 giải pháp trụ cột gồm: Kinh tế việc làm, thu hút đầu tư, trọng lực khai thác hiệu quả, giải quyết vấn đề về môi trường và cuối cùng là công nghệ. Nếu rời xa 5 trụ cột này thì không phải là xu hướng của đô thị trong tương lai.

Khái niệm về đô thị hoặc đô thị vệ tinh chuyển thành đa đô thị, trong đó có đô thị lớn và đô thị thành phần kết nối các đô thị khác. Chủ đầu tư cần định nghĩa lại mô hình kinh doanh của mình, phát triển qua các lĩnh vực khác như giáo dục, y tế, nếu chỉ chuyên tâm cho phát triển sản phẩm thì sẽ gặp khó khăn trong tương lai. Hiện nay, xây dựng thương hiệu chủ đầu tư dựa trên số hóa rất mạnh. Việc lôi kéo khách hàng, kiến nghị chủ đầu tư tăng giá bằng tăng giá trị sản phẩm chứ không phải tăng giá chỉ dựa vào sản phẩm. Cần phải xây dựng lại hệ sinh thái để đầu tư đón đầu trong tương lai.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển R&D DKRA Vietnam cho rằng, tâm lý tích cực phục hồi trên thị trường trong một tháng qua, các chủ đầu tư đang cố gắng giành giật lại những gì đã mất trong thời gian giãn cách xã hội. Trong thời gian giãn cách nhiều người lo lắng thị trường bị đóng băng nhưng chỉ trong tháng 7, sang tháng 8, tháng 9 doanh nghiệp đã chuyển sang bán hàng online… thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển R&D DKRA Vietnam

“Điều đó cho thấy thị trường có những suy giảm đáng kể nhưng vẫn có những chuyển biến tích cực, người có tiền vẫn lựa chọn BĐS là kênh đầu tư” – ông Nguyễn Hoàng nhìn nhận.

Theo ông Nguyễn Hoàng, từ nửa cuối quý 2/2021 đến nay, có một số điểm đáng chú ý có thể tác động đến mặt bằng giá bất động sản. Tuy nhiên, nhìn chung giá bất động sản không có nhiều biến động. Xu hướng căn hộ hạng C (nhà ở vừa túi tiền) gần như bị biến mất trong hai năm qua. Bên cạnh đó, thị trường BDS du lịch nghỉ dưỡng cũng bị ảnh hưởng do dịch COVID-19.

Xu hướng trong quý 4, từ đầu tháng 10 đến nay, việc giãn cách xã hội đã từng bước được nới lỏng, các hoạt động kinh tế - xã hội cũng dần trở về trạng thái bình thường mới. Thị trường bất động sản luôn nhanh nhạy phản ứng trước những thông tin chỉ đạo tích cực của chính quyền địa phương về mọi khía cạnh đời sống.

Dự báo về thị trường bất động sản quý 4/2021, ông Nguyễn Hoàng cho biết, nguồn cung mới và sức mua về cơ bản sẽ tích cực hơn quý 3, không chỉ ở TPHCM mà cả các địa phương lân cận khác. Nguồn cung mới trong phân khúc căn hộ có thể sẽ tăng nhẹ trong quý 4 tương đương hoặc nhỉnh hơn một chút so với quý 2, 3 (khoảng 4000 căn hộ). Sức mua chung trong quý 4, về cơ bản sẽ diễn biến tương tự hoặc tăng nhẹ so với Quý 3, nhưng vẫn suy giảm so với quý 1 hoặc cùng kì năm 2020. Nguyên nhân do người mua bị ảnh hưởng về thu nhập, một số khác cũng đang thận trọng quan sát. Ngoài ra, thị trường thứ cấp chưa tích cực và việc này cũng tác động đến sức mua của thị trường sơ cấp. Điểm sáng của quý 4 vẫn dựa vào những người có tiềm lực tài chính lựa chọn bất động sản là kênh hàng đầu để đầu tư lâu dài và đa dạng hoá/bảo toàn giá trị tài sản.

Đất nền các tỉnh giáp ranh vẫn là dòng sản phẩm được ưu tiên hàng đầu. Có thể tuy không sôi động như giai đoạn đầu năm 2021 nhưng vẫn sẽ có lượng giao dịch đáng kể, đặc biệt tại các địa phương có các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm.

Phân khúc căn hộ, đặc biệt căn hộ tầm trung sẽ luôn được những người có kế hoạch mua nhà tìm kiếm và lựa chọn. Tuy nhiên, nguồn cung mới ở phân khúc căn hộ có thể tiếp tục hạn chế, chủ yếu là những dự án đã có sự chuẩn bị từ trước. Dự báo nguồn cung mới quý 4, toàn bộ khu vực TP.HCM và vùng phụ cận có thể có 3.500 - 4.500 căn hộ được đưa ra thị trường. Trong đó, TP.HCM và Bình Dương vẫn dẫn đầu với khoảng 2.000 - 3.500 căn, tuỳ điều kiện thị trường mà các chủ đầu tư đưa ra lượng hàng phù hợp. Dự kiến, nguồn cung căn hộ của TP.HCM và vùng phụ cận cả năm 2021 tương đương 55% so với năm 2020.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có nhiều dấu hiệu tích cực do các hoạt động du lịch vẫn chưa thể phục hồi mạnh cho đến hết năm 2021, ngoại trừ một vài địa phương có kế hoạch áp dụng hộ chiếu xanh.

“Từ những dự báo trên, có thể thấy trong quý 4, giao dịch trên thị trường khó có thể tăng mạnh mà vẫn ổn định như quý 3. Dù áp lực tăng giá có thể xảy ra bởi nhiều lý do tác động như: chi phí đầu vào, áp lực lạm phát,… nhưng chủ đầu tư cũng sẽ tăng cường các chính sách bán hàng như kéo dài thời gian thanh toán, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất,… để hấp dẫn người mua. Một số dự án sẽ có chiến lược tăng giá tuỳ theo thế mạnh của mình.

Tuy nhiên, bước sang năm 2022, áp lực tăng giá sẽ rất lớn bởi các lý do chính đã bắt đầu xuất hiện từ quý 1/2021 (lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng). Đặc biệt, từ quý 2/2022, khi kinh tế phát triển mạnh trở lại (nhiều dự báo cho rằng GDP năm 2022 có thể lên đến 6.5 - 7.5%), Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân cho cả trẻ em, thì bất động sản sẽ càng có đà tăng giá” - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam Nguyễn Hoàng dự báo.

Trong phần giao lưu, ở góc độ của nhà phát triển BĐS, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng Giám đốc Tập đoàn Bất động sản Thắng Lợi cho biết, qua nghiên cứu trên 1500 khách hàng giao dịch gần đây cho thấy, 62% mua để đầu tư; 15% đang phân vân, còn lại mua để ở. “Nhóm ở hay đầu tư đang phân vân là vấn đề mới xuất hiện. Trong nhóm khách hàng mua để ở, có đến 51% người có kế hoạch ở ngay, 49% người muốn thử nghiệm ở trước vài ngày trong tuần sau những ngày ở Thành phố làm việc” – ông Quyền cho biết.

Theo ông Quyền, nguồn gốc khách hàng 78% từ TPHCM giảm so với 2020. Hiện đã xuất hiện khách hàng ở địa phương khác đến. Về độ tuổi, nhóm từ 31 đến 45 tuổi chiếm 51% có sự dịch chuyển đáng kể khi trước đây đa phần có độ tuổi trên 45 tuổi mua để tích lũy. Khách hàng vùng ven đang trẻ hóa. “Trước đây, khách hàng muốn mua BĐS ở gần trung tâm tiện cho việc đi lại nhưng giờ, họ chấp nhận đi xa hơn trên cơ sở liên kết vùng” – ông Quyền nhìn nhận.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng Giám đốc Tập đoàn Bất động sản Thắng Lợi

Theo ông Quyền, hiện nay, không gian sống đang lên ngôi, chủ đầu tư nào tạo ra không gian sống xanh sẽ thu hút khách hàng. Xu hướng từ cao tầng muốn chuyển xuống ở nhà thấp tầng.

Dự báo về tình hình BĐS cuối 2021 và năm 2022, ông Quyền nói có thể chia làm các giai đoạn sau: Giai đoạn hiện hữu từ 1/10 đến 17/1 (15 âm lịch tháng chạp) sẽ là thời điểm tăng trưởng tở lại khoảng 5 đến 10%; Giai đoạn 2 từ 18/1 đến 15/2; giai đoạn nghỉ ngơi khi rơi vào Tết Nguyên Đán; Từ 16/2 đến 31/3 là giai đoạn tăng trưởng dự đoán khoảng 10 đến 15% khi nhiều khách hàng sẽ chốt chứng khoán có thể đổ vào BĐS. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ dừng lại nhưng nhà đầu tư lâu năm sẽ tích cực săn hàng; Giai đoạn thứ 4 khoảng 120 ngày có tâm thế giằng co nhích nhẹ khoảng 5%. Đây là giai đoạn quyết định sự ấm lên của thị trưởng là bao nhiêu. Sự giằng co lệch về bên nào thì sự tăng trưởng sẽ nhiều hay ít.

“Cần định nghĩa lại khái niệm không phải là bao xa nữa mà là bao lâu về thời gian di chuyển; chọn mặt gửi vàng, chắc chắn về yếu tố pháp lý phải nhìn vào chủ đầu tư đã làm được những gì chứ đừng nghe nói. Bất động sản vùng ven phải đầu tư từ 3 năm trở lên lãi suất cộng gộp sẽ từ 20 đến 30%” – ông Nguyễn Thanh Quyền tư vấn.

Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng không nên sử dụng đòn bẫy quá lớn về tài chính để lướt sóng. Các nhà đầu tư và cư dân cần ưu tiên tỷ lệ lấp đầy – dự án sáng đèn của BĐS.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, chúng ta khẳng định kinh tế đi lên hay đi xuống, lượng tiền vẫn thế, thậm chí sẽ còn tăng lên. Tiền còn rất nhiều, chỉ đi từ túi người này sang túi người khác. Với diễn biến của thị trường chứng khoán và bất động sản thời gian qua, câu nói tiền trong dân còn rất nhiều là chính xác.

Chứng khoán vẫn tăng, lên nhiều ở nhiều nhóm và đi vào các DN làm ăn tốt. Về nguyên lý, tiền phải có chỗ đi, dịch chuyển đâu đó, nó vào chứng khoán không chỉ ở Việt Nam mà cả thế giới chứng kiến sự bùng nổ của thị trường chứng choán. Bất động sản cũng vậy. Đây là kênh tiền đi vào khi sản xuất kinh doanh gặp khó khăn. Dòng tiền tới đây sẽ hiện thực hoá khoản lãi từ thị trường khoán sang bất động sản. Đó cũng là nguyên nhân cần quan tâm trong năm tới.

Ở đây cũng có câu chuyện nhìn nhận liên quan đến nợ xấu. Anh Châu (ông Lê Hoàng Châu) nói tại sao ngân hàng lãi lớn. Vừa rồi các ngân hàng cho vay rất tốt, trong đó cho vay bất động sản, chứng khoán với tốc độ tăng rất mạnh. Số liệu cho vay magin của các công ty chứng khoán tăng rất tốt. Khi thị trường bất động sản phục hồi không tốt trong năm năm 2022 sẽ làm nợ xấu tăng lên. Tuy nhiên, các yếu tố về mặt kinh tế sẽ khiến thị trường bất động sản chuyển biến tích cực hơn trong năm 2022. Điều này phụ thuộc chính sách vĩ mô và cách hành xử phương án kinh doanh bất động sản.

Chia sẻ về diễn biến của thị trường, ông Vương Duy Dũng, Trưởng Phòng Quản lý thị trường Bất động sản (Cục Quản lý nhà ở và thị trường Bất động sản- Bộ Xây dựng) cho rằng, thời gian vừa qua, nhiều chính sách được ban hành đặc biệt là bất động sản. Chưa có giai đoạn nào cơ chế chính sách dược nghiên cứu banh hành một cách nhiều và nhanh chóng như vậy. Việc tháo gỡ khó khăn cũng chưa bao giờ được nghiên cứu nhanh chóng như vậy. Đó là một trong những điều kiện, cơ sở để chúng ta tin thị trường bất động sản có hỗ trợ và vượt qua khó khăn. Bộ Xây dựng cũng vừa tổng hợp tình hình bất động sản trên cả nước. Trong quý 3 nhiều tỉnh, thành phố thưc hiện giãn cách, nhiều hoạt động kinh doanh của người dân bị hạn chế, cho thấy thị trường BĐS giảm phát rõ rệt.

Ông Vương Duy Dũng, Trưởng Phòng Quản lý thị trường Bất động sản (Cục Quản lý nhà ở và thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng)

Tuy nhiên, đánh giá sâu kỹ hơn tình hình bất động sản từng khu vực địa phương sẽ thấy sự thay đổi sự giảm phát không đồng nhất địa phương khác nhau, tương đối liên hệ chặt chẽ từng địa phương. Cho nên qua đó, giảm phát thị trường bất động sản mới chỉ là ngắn hạn và mang tính chất ảnh hưởng do dịch bệnh chứ không phải sự suy giảm thị trường do cung cầu. Chúng ta có cái nhìn khả quan là thị trường có thể phục hồi và sẽ từng bước phục hồi sau khi trả lại trạng thái bình thường mới. Tuy nhiên, nhìn nhận có cách làm cho thận trọng. Bài học nhiều nước trên thế giới, đầu tư tràn lan, tạo ra phân khúc bất động sản bị dư thừa trong thị trường. Bài học đó ở các nước nhiều và có từ rất lâu. Tôi cho rằng, thị trường bất động sản câu chuyện đặt ra phải có hoạch định chiến lược, quy hoạch, kế hoạch. Bất động sản là quy hoạch phát triển đô thị, kế hoạch sử dụng đất.

Giải quyêt câu chuyện này, chính phủ này đang triển khai nhiều chiến lược quy hoạch, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu chiến lược phát triển nhà ở quốc gia 2030 và định hướng 2045. Trên cơ ở đó địa phương làm căn cứ làm đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn. Điều này sẽ tạo ra sự phát triển ổn định trên thị trường. Trên cơ sở đó, thị trường sẽ phục hồi phát triển, ổn định và lành mạnh. Chúng tôi luôn lắng nghe thông tin khó khăn, vướng mắc chính sách để tháo gỡ cho thị trường, cho doanh nghiệp. Khó khăn, bất cập vẫn có và luôn luôn có nhưng chúng tôi sẽ nhìn nhận và sửa đổi hoàn thiện. Hệ thống pháp luật trong thời gian vừa qua từng bước hoàn thiện có nhiều điểm tích cực. Có khó khăn bất cập ở một số điểm nhưng chúng tôi sẽ từng bước nghiên cứu tháo gỡ. Không nhìn ở tiêu cực quá.

Các văn bản quy phạm phát luật hoàn thiện rõ ràng việc tổ chức thực hiện củ từng hệ thống, từng ngành đặc biệt trong dầu tư kinh doanh BĐS liên quan nhiều hệ thống pháp luật, nhiều cơ quan, ngành. Vì vậy, tổ chức thực hiện đồng bộ liên thông nhanh gọn là cái quan trọng. Nếu chưa thống nhất đồng bộ hiệu quả chưa đạt được 100%. Để thị trường, hoạt động kinh doanh trở lại là sự nỗ lực các phía, từ cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư , hiệp hội, chuyên gia...kể cả cơ quan truyền thông báo chí.