Vốn đầu tư và dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao
Theo thống kê của Bộ Kế hoạch Đầu tư, tính đến ngày 20/4, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 10,8 tỷ USD, bằng 88,3% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư nhiều nhất vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo với tổng vốn đầu tư đạt gần 6,2 tỷ USD, chiếm 57,2% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đáng chú ý, ngành kinh doanh BĐS đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư trên 2,8 tỷ USD, chiếm 26,1% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Trong khi đó, Bộ Xây dựng dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, tính đến ngày 31/3, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS của nước ta đạt 783.942 tỷ đồng.
 |
Tính đến ngày 31/3, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS của nước ta đạt 783.942 tỷ đồng trong khi tổng vốn đầu tư của nước ngoài vào nhóm ngành này đạt trên 2,8 tỷ USD trong 4 tháng đầu năm 2022. |
Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Còn dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,8%.
Trong khi đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 33.335 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.898 tỷ đồng, có tỷ lệ 7,4%.
Còn dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 121.153 tỷ đồng, chiếm 15,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 101.071 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 12,9%.Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 203.339 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 25,9%.
Ngăn chặn vốn vay vào kinh doanh bất động sản đầu cơ
Đặc biệt, theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu (thống kê của SSC và HNX), trong Quý I/2022, có tổng cộng 48 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đồng (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành) và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.696 tỷ đồng (chiếm 21,91% tổng giá trị phát hành).
Đáng chú ý, nhóm BĐS hiện dẫn đầu về giá trị phát hành, với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.
Bộ Xây dựng nhận định, việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu với lượng phát hành quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.
Đầu tiên là lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu. Đồng thời, kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 - 5 năm) đặc biệt là đối với doanh nghiệp BĐS huy động để triển khai dự án (thời gian triển khai dự án thường dài hơn, trên 5 năm). Tuy nhiên, tài sản đảm bảo là các dự án, các BĐS, nhưng công tác định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế (định giá cao hơn giá trị thực).
 |
Bộ Xây dựng đề nghị theo dõi, kiểm soát chặt chẽ để tránh rủi ro kép; ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh BĐS theo dạng đầu cơ trước tình trạng trái phiếu doanh nghiệp của nhóm ngành này tăng đột biến. |
Đối mặt với tình trạng phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu BĐS tăng cao trong thời gian gần đây chưa tuân thủ quy định của pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường, Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành liên quan theo chức năng, nhiệm vụ nghiên cứu sửa đổi Nghị định 153/2020 của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đề nghị theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực BĐS nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách, để thị trường BĐS phát triển một cách ổn định và lành mạnh.
Đặc biệt, với tín dụng vào BĐS, Bộ Xây dựng đề nghị theo dõi, kiểm soát chặt chẽ để tránh rủi ro kép; ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh BĐS theo dạng đầu cơ.
Theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng BĐS hiện chiếm khoảng 18-20% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương 2 triệu tỷ đồng. Tăng trưởng cho vay với lĩnh vực này cũng dần hạ nhiệt, từ mức trên 26% năm 2018, giảm còn 12% năm 2021. Tuy nhiên cách đây 2 năm, khi Ngân hàng Nhà nước nâng hệ số rủi ro đối với bất động sản lên 200%, vốn cho bất động sản lại tăng nóng qua kênh trái phiếu. Giá trị phát hành đạt hơn 210.000 tỷ đồng năm 2021, tăng 61% so với năm trước đó.
Trước tình trạng dòng vốn cho thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng nóng, trong năm 2022 Ngân hàng Nhà nước sẽ hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên. Riêng với bất động sản, ngân hàng tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực, chính đáng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao... Việc kiểm soát chặt không có nghĩa là dòng tiền không vào bất động sản nữa mà chỉ hạn chế vào những phân khúc đầu cơ, rủi ro của những dự án lớn.
