Tại một hội nghị chiều 17/4 tại Hà Nội, đại diện Ngân hàng Nhà nước nói cơ quan quản lý khuyến khích các ngân hàng thương mại tham gia, triển khai mô hình trên, vì nhiều lợi ích và giá trị (mà vụ chức năng này từng có phân tích cụ thể gửi các cơ quan báo chí mới đây).
Tuy nhiên, khâu truyền thông của VNBC và Thiên Thanh quả thực đã “có vấn đề”, gây ra nhiều hoài nghi trong thời gian qua.
Vậy mô hình này hoạt động như thế nào?
Có thể hình dung một ví dụ. Một dự án bất động sản chào bán, người mua đã nộp tiền và chờ ngày nhận nhà như đã hẹn. Thế nhưng, khi có tiền của người mua, chủ đầu tư thấy chứng khoán sôi động nên tranh thủ chuyển vốn kiếm lời, hay dùng vốn đó đi đỡ dự án khác do mở rộng đầu tư quá mức… Rủi ro đầu tư xảy ra, kẹt hoặc mất vốn sau đó, trong nhiều tình huống, khiến dự án người mua đã nộp tiền không đúng tiến độ giao nhà; chủ đầu tư thiếu nguồn thanh toán cho nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu. Người mua, nhà thầu và nhà cung ứng vật liệu chùn tay, dòng tiền mất niềm tin và dự án càng dang dở. Chủ đầu tư rơi vào khó khăn, nợ xấu và khó vay vốn tiếp…
Trong tình huống trên, vốn của người mua nhà có thể bị chiếm dụng, bị sử dụng sai mục đích, ngay cả vốn vay cũng có thể bị sử dụng sai mục đích. Đáng ngại hơn, thời gian qua đã xuất hiện những trường hợp chủ đầu tư ôm tiền bỏ trốn, hay người dân mua nhà trên giấy, ngân hàng cho vay trên giấy. Các bên tham gia thị trường nghi ngờ nhau, thiếu niềm tin; thị trường bất động sản càng khó khăn và các hoạt động sản xuất nguyên vật liệu, thi công cũng đình trệ.
Gói sản phẩm liên kết 4 nhà nói trên ra đời được các bên giải thích là nhằm khắc phục những bất cập đó.
Ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc VNCB, nói rằng mô hình này thực ra không mới. Vài năm trước BIDV và Tập đoàn Thiên Thanh đã triển khai rồi. Bản thân VNCB từ đầu năm đến nay cũng đã giải ngân cụ thể khoảng 3.700 tỷ đồng.
Tuy nhiên, vì những lý do nào đó, mô hình này bị lãng quên, mà nay được thiết lập lại. Và nó có thêm những điểm mới.
Trước đây chỉ có một ngân hàng đứng ra làm, nay có nhiều ngân hàng tham gia. Theo thỏa thuận giữa các ngân hàng, mỗi thành viên đều có quyền xây dựng chuỗi liên kết 4 nhà riêng của mình và tuân thủ các điều kiện trong thỏa thuận đặt ra. Doanh nghiệp và dự án tham gia, nếu đang có nợ quá hạn ở ngân hàng nào đó thì sẽ được khoanh nợ, được vay mới để triển khai dự án.
Tuy nhiên, cơ chế thẩm định, vay và sử dụng vốn vay là khác biệt. Cụ thể, 4 nhà (ngân hàng, chủ đầu tư, nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu) sẽ cùng ký trên 1 hợp đồng. Các ngân hàng cùng hợp tác thẩm định để chặt chẽ hơn, xác định hạn mức vay sát thực hơn để hạn chế tình trạng “cần 1 vay 3” dễ dẫn đến rủi ro.
Các ngân hàng đứng ra bảo lãnh và quản lý dòng tiền, trực tiếp cấn trừ khoản vay của chủ đầu tư bằng thanh toán cho nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu cho dự án đó. Chủ đầu tư phải mở tại khoản tại ngân hàng, người mua nhà nộp tiền vào đó, nếu chủ đầu tư sử dụng tiền nằm ngoài mục đích dự án thì ngân hàng sẽ không giải ngân.
Việc giám sát chặt dòng tiền, việc sử dụng đúng mục đích được ông Mai nhìn nhận là sẽ giảm thiểu các chi phí phát sinh về vốn, gián tiếp góp phần giảm giá thành sản phẩm của dự án.
Các nhà cung ứng vật liệu cũng được vay vốn, thay vì phải thế chấp nhà xưởng và bất động sản (tài sản hữu hạn) thì được thế chấp bằng chính nguồn vật liệu cung ứng cho dự án, đưa vào công trình.
50.000 tỷ lấy đâu ra? Theo giải thích của Tổng giám đốc VNCB, đó là nguồn tăng trưởng tín dụng bình thường của các ngân hàng.
Như năm nay, dự kiến VNCB được tăng trưởng 10.000 tỷ, sẽ dùng tập trung cho gói này. 10.000 tỷ đó trong một năm có thể quay 2 vòng, thậm chí 3 vòng thành 15 - 17.000 tỷ.
50.000 tỷ là quy mô của các ngân hàng tham gia gói mà VNCB giới thiệu, nhưng không nhất thiết cho vay bằng tiền mặt mà có thể qua bảo lãnh. Ông Mai cũng cho rằng, 50.000 tỷ thực chất các ngân hàng chỉ cần dùng khoảng 30.000 tỷ và quay vòng để có thể lên cao hơn.
Ngoài việc giảm thiếu chi phí sử dụng vốn, giá vật liệu cạnh tranh hơn khi tham gia chuỗi liên kết, giá bất động sản của dự án trong mô hình này khi đến tay người tiêu dùng cũng kỳ vọng có thể giảm thêm nhờ bớt các chi phí trung gian, chi phí “giao dịch dưới gầm bàn”.
Phía VNCB và Thiên Thanh tin rằng, khi 4 nhà cũng ký trên 1 hợp đồng, ngân hàng giám sát được dòng tiền, giao dịch thực hiện qua sàn vật liệu xây dựng, các bên B có thể cắt trực tiếp 10% trên hợp đồng, thay vì có thể rơi vào ngoài sổ sách. Nói cách khác, chi phí của dự án sẽ minh bạch hơn, thay vì có thể đội lên không rõ ràng.
Nhưng, đây cũng chính là điều có thể ngáng chân tính hiện thực của mô hình liên kết 4 nhà nói trên.
Bởi lẽ, thông thường khi triển khai các dự án bất động sản, việc lựa chọn nhà thầu, nhà thiết kế, nhà cung ứng vật liệu… đều có thể gắn với “lợi ích phần trăm” cho các cá nhân nào đó. Tham gia mô hình trên, phải chịu nhiều giám sát, những cá nhân nếu có mục đích tư lợi hẳn sẽ không mặn mà.
Thứ nữa, chủ đầu tư hay bất cứ ai vay vốn hẳn đều quan ngại. Dù đi vay nhưng nguồn vốn là của mình, túi tiền của mình lại bị ngân hàng giám sát và “động chạm” (qua cấn trừ để thanh toán cho các bên khác triển khai dự án), thậm chí không giải ngân nếu muốn dùng vào mục đích khác ngoài dự án vay vốn.
Theo lãnh đạo một ngân hàng tham gia chuỗi liên kết, may mắn cho mô hình trên là triển khai ở thời điểm doanh nghiệp cần vốn và khó vay vốn.
“Nếu thời điểm tín dụng ra dễ, thị trường bất động sản sốt thì mô hình này sẽ phá sản. Người ta sẽ không chơi vì người ta thích tiền “lobby” hơn là tiền cắt trên hợp đồng. Nhưng vì lúc này khó khăn, khuyến khích họ đi theo con đường chính thống thì dễ hơn. Với lại, mục đích cuối cùng là hiệu quả của dự án nên có thể làm được”, vị lãnh đạo ngân hàng này nói.
