Chuyển mục đích sử dụng đất: Đề xuất giảm gánh nặng cho dân

Tiền chuyển đổi đất tăng cả chục lần

Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, người dân có nhu cầu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở gặp khó khăn do số tiền nộp tăng nhiều lần. Ông Lê Phú (Thanh Hóa) cho biết, năm 2022 ông làm hồ sơ xin chuyển đổi khoảng 90m² đất nông nghiệp sang đất ở.

Do thiếu thủ tục, đầu năm 2025, ông Phú mới nhận được thông báo tiền phí cần nộp khi chuyển đổi gần gần 3 lần so với trước đó. “Gia đình tôi chỉ làm ruộng. Con trai đến tuổi lấy vợ nên tôi xin chuyển đổi thêm để đủ diện tích, tách sổ để xây nhà. Tuy nhiên chi phí tăng quá cao, vượt quá khả năng chi trả của gia đình”, ông Phú kể.

Ông Phú chỉ là một trong nhiều gia đình gặp khó do số tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Giữa năm 2025, gia đình ông Trần Duy Đông (Vinh, Nghệ An) nhận yêu cầu nộp thuế gần 4,5 tỷ đồng khi chuyển 300m² đất vườn sang đất ở gây xôn xao dư luận.

Cơ quan chức năng lý giải, tính theo bảng giá đất, đất ở 15 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp 85.000 đồng/m². Khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, ông Đông phải nộp toàn bộ số tiền chênh lệch, tương đương 4,5 tỷ đồng.

Tình trạng tiền chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở tăng cao diễn ra ở nhiều địa phương. Bộ Tài chính đã nhận được nhiều ý kiến về việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây.

Trong văn bản gửi tới Ban Dân nguyện và Giám sát của Quốc hội, Đoàn đại biểu Quốc hội TPHCM, Đà Nẵng kiến nghị giảm giá đất, giảm tiền chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở cho người dân.

Cử tri TPHCM cho rằng, giá đất hiện nay chưa phù hợp với đời sống, thu nhập của người dân, đặc biệt công nhân thu nhập trung bình và thấp. Một số hộ dân có hoàn cảnh khó khăn thực hiện tách thửa, xây nhà nhưng không đủ khả năng tài chính để chuyển mục đích. Do đó cử tri kiến nghị xem xét giá chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp, nghiên cứu giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản.

“Cần xem xét cơ chế cho phép các hộ dân khó khăn được nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo hình thức trả góp, với thời hạn dài, giúp người dân ổn định chỗ ở”, đoàn Đại biểu Quốc hội TPHCM kiến nghị.

Cùng quan điểm, cử tri Đà Nẵng phản ánh mức thuế, phí, lệ phí và tiền sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng quá cao, vượt quá khả năng của nhiều người dân. Điều này gây khó khăn trong việc thực hiện các quyền hợp pháp về nhà ở, sản xuất, kinh doanh.

Cử tri Đà Nẵng kiến nghị, cơ quan chức năng có giảm chính sách thuế, phí, lệ phí và tiền sử dụng đất theo hướng giảm giá đất từ 20-30% so với hiện nay, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng tài chính của người dân.

Không chỉ giảm tiền sử dụng đất

Đại diện Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho biết đã đề xuất dự thảo nghị quyết của Chính phủ để tháo gỡ, xử lý vướng mắc tình trạng giá đất trên bảng giá đất tại một số địa phương cao đột biến so với bảng giá đất cũ.

Theo đó, khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, mức thu tối thiểu 30% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất của địa phương (quy định hiện nay thu 100%).

Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất tại địa phương, mức thu tối thiểu 50% chênh lệch nhưng không vượt quá hạn mức đất ở của địa phương. Trường hợp vượt quá diện tích hạn mức đất ở, mức thu là 100% chênh lệch. Dự thảo nghị quyết đã được Bộ Tư pháp thẩm định, Bộ Tài chính đang giải trình, tiếp thu để sớm trình Chính phủ xem xét, quyết định.

Trao đổi với Tiền Phong, chuyên gia thuế Nguyễn Ngọc Tú, nguyên vụ trưởng thuộc Tổng cục thuế (nay là Cục thuế) cho biết, trước đây, việc chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang đất ở có nhiều chính sách miễn giảm cho người dân. Theo đó, mức miễn giảm với người có công với cách mạng, người sử dụng đất chỉ nộp 40%.

Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình và cá nhân phải nộp đủ 100% chênh lệch. Việc này khiến nhiều hộ gia đình, cá nhân ở ven đô và nông thôn gặp khó. Quy định này chẳng khác nào buộc người dân mua lại mảnh đất từ cha ông để lại.

“Giá đất ở cần lấy mức bình quân 5 năm gần đây để đảm bảo tính ổn định và khả năng chi trả của người dân. Vì mục đích chuyển đổi sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là để người dân xây cất nhà ở. Việc xem xét giảm mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là rất cần thiết. Bởi đây cũng góp phần cho Nhà nước thực hiện trách nhiệm phát triển nhà ở”, ông Tú nói.

Chuyên gia cho rằng, mức tính thuế trong hạn mức 30% vẫn còn rất cao bởi bảng giá đất đã tăng cao. Bên cạnh giảm giá tính thuế, cơ quan chức năng nên cho người dân được phép trả góp hoặc ghi nợ khoản tiền chuyển đổi trong hạn mức. Khi người dân chuyển quyền sử dụng đất, cần nộp đầy đủ số tiền chuyển đổi. Điều này vừa giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân, vừa ngăn đầu cơ.