Đề xuất cải chung cư cũ nội đô chỉ đền bù hệ số 1
Chia sẻ tại tọa đàm trực tuyến: “ Cải tạo chung cư cũ: Cần một tư duy mới ” do báo Tiền Phong tổ chức sáng nay (23/4), dưới góc độ doanh nghiệp bất động sản tham gia vào kế hoạch cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty Cổ phẩn Đầu tư BĐS Toàn cầu (GP.Invest) cho biết: Tôi tham gia rất nhiều hội thảo, toạ đàm, các cuộc họp về cải tạo chung cư cũ rồi nhưng làm sao để chuyển hoá thành hành động cụ thể, có tác động đến xã hội được thì không biết tới bao giờ và cần phải chờ vào chỉ đạo của cơ quan quản lý nhà nước.
“Việc cải tạo chung cư cũ là vấn đề bức xúc từ rất lâu, cá nhân tôi nhận văn bản cải tạo chung cư Kim Liên từ cách đây 23 năm. Chúng tôi vào cuộc và nhận thấy không thể thực hiện được do có nhiều vướng mắc, phức tạp nhưng lại không có cơ chế gì cả và chúng tôi cũng như thành phố không có đủ thẩm quyền để giải quyết được. Sau đó, chúng tôi tiếp tục tham gia một loạt dự án cải tạo chung cư cũ khác. Qua đó, chúng tôi thấy việc cải tạo chung cư cũ xoay quanh 3 đối tượng là cơ quan quản lý, chủ đầu tư và chủ sở hữu”, ông Hiệp nói.
 |
| Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty Cổ phẩn Đầu tư BĐS Toàn cầu (GP. Invest) |
Theo ông Hiệp, về phía cơ quan quản lý nhà nước: Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước là quản lý các chỉ tiêu về xã hội như chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu quy hoạch, mật độ xây dựng… Tuy nhiên, trong bối cảnh điều hòa các chỉ tiêu này lại vấp phải sự xung đột lợi ích của các chủ sở hữu cũ căn hộ và của các chủ đầu tư.
"Tất cả các chủ đầu tư đều quan niệm đã làm phải hiệu quả, phải có lãi cho nên các chỉ tiêu mà cơ quan quản lý hướng vào lãi 10% cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong quá trình làm có những chi tiết vô hình không thể thấy được. Trong khi đó, để đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận cho doanh nghiệp thì chỉ tiêu về chiều cao của cải tạo chung cư cũ có đáp ứng được phần kinh doanh, kéo đủ lợi nhuận 10% đó cho nhà đầu tư, hay việc hệ số đền bù quá cáo sẽ không đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp…", ông Hiệp phân tích.
Để gỡ vướng vấn đề này, ông Hiệp cho biết, trong các trao đổi giữa các sở ban ngành với Bộ Xây dựng thời gian qua vấn đề hệ số đền bù đang được bàn tới một cách sát sao. “Phần lớn những người ở chung cư cũ là nhận cho của nhà nước. Vì thế, nếu chúng ta đền bù quá cao thì không hợp lý, gây mâu thuẫn cho nhà nước không thể điều tiết được lợi ích của doanh nghiệp. Vì vậy, trong nội đô chỉ nên đền bù hệ số 1 nhưng trong một số trường hợp cần tuỳ theo vị trí để đánh giá và đưa ra mức giá đền bù hợp lý”, ông Hiệp nêu quan điểm.
Bỏ quên tiêu chí đánh giá độ phức tạp của các chung cư cũ
Lãnh đạo GP.Invest cũng đề nghị, trước khi cải tạo chung cư cũ cần có chiến dịch kiểm định, đánh giá lại toàn bộ chất lượng. Nhưng lâu nay, chúng ta quên đi tiêu chí đánh giá độ phức tạp của các chung cư cũ, tập thể là khác nhau.
Ông Hiệp dẫn chứng, như khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa) chỉ có hơn 5 ha nhưng có những căn hộ chỉ có 15m2 mà có 3 chủ hộ. Nếu tính theo số hộ để bỏ phiếu tán đồng sẽ vô cùng phức tạp vì vậy chúng tôi kiến nghị khi lấy ý kiến thì phải tính theo diện tích chủ sở hữu và độ phức tạp của khu chung cư cũ, tập thể cũ…
 |
Khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa) có nhiều yếu tố phức tạp khiến việc cải tạo vẫn dậm chân tại chỗ. |
Ngoài ra, tại khu tập thể Văn Chương chính quyền đã hợp thức hóa cho nhiều trường hợp nhảy dù, lấn chiếm và xây dựng nhà ở 3-4 tầng. Do đó, không chỉ có cải tạo chung cư cũ mà cải tạo cả những nhà thấp tầng, liền kề sát nhà chung cư, nếu Nghị định chỉ quan tâm đến cải tạo chung cư cũ thì có bao gồm các nhà thấp tầng lấn chiếm, nhảy dù này hay không?. Sai lầm của chúng ta là cấp sổ đỏ cho họ nên họ được pháp luật bảo vệ. Chúng tôi cho rằng, chính quyền và cơ quan quản lý nhà nước cần phân tích, đánh giá toàn bộ thì mới mong giải quyết được vấn đề triệt để.
"Nói tóm lại cần những phương án “cách mạng”, chính sách đặc thù, hệ số ưu đãi riêng thì mới có thể làm được những khu chung cư mang tính phức tạp", ông Hiệp nhấn mạnh.
Cũng theo ông Hiệp, trong dự thảo của Bộ Xây dựng có đề nghị những căn tầng 1 là hệ số 2. Chúng tôi kiến nghị không nên đưa ra quy định gượng ép như vậy. Trong quá trình kiểm định, cần phân tích chỉ những khu vực nào làm thương mại ở tầng 1 thì chúng ta xem xét chứ không cào bằng được. Ngoài ra, trong dự thảo có nói, những người ở tầng 1 được mua thêm diện tích thương mại. Chúng tôi kiến nghị cần rõ ràng và chi tiết hơn. Đã là Nghị định là công cụ pháp lý, vì vậy phải rất chuẩn chỉ. Nếu như muốn làm được Nghị định nên cân nhắc lấy ý kiến để không có kẽ hở và đảm bảo lợi ích cho tất cả các đối tượng mà chúng ta hướng đến.
Lãnh đạo GP.Invest chia sẻ, trong một hội thảo gần đây, có ý kiến cho rằng cải tạo chung cư cũ theo hướng xã hội hóa, đặt doanh nghiệp ra ngoài vấn đề cải tạo chung cư cũ. "Tôi xin khẳng định, không có doanh nghiệp tham gia sẽ không làm được. Tuy nhiên, không để các doanh nghiệp thao túng trong việc cải tạo chung cư, tập thể cũ. Chúng tôi kiến nghị, mỗi dự án cần cho hai doanh nghiệp lập phương án kiến trúc và đền bù để tạo ra sự cạnh tranh. Nếu chúng ta chỉ định một doanh nghiệp làm thì thiếu tính khách quan. Chúng ta cần đứng về lợi ích chung của xã hội chứ không phải lợi ích của doanh nghiệp hay bất cứ đối tượng nào", lãnh đạo GP.Invest nhấn mạnh.
Tóm lại, việc cải tạo chung cư cũ đối với cả 3 đối tượng này cần có văn bản hướng dẫn, pháp lý quy định. Những năm qua, Hà Nội rất tích cực trong việc cải tạo chung cư cũ nhưng thể tiến hành được vì không có công cụ pháp lý nên gặp nhiều khó khăn, bế tắc. Do đó, chúng tôi cho rằng Quốc hội hay Chính phủ cần có nghị định, văn bản quy định mang tính đặc thù. Có như việc cải tạo chung cư cũ mới có lối thoát, nếu không thì chúng ta chỉ bàn rồi để đó.
Ngoài ra, theo ông Hiệp, cần thành lập ban riêng cải tạo chung cư cũ, lấy ý kiến chuyên môn của các sở ngành chuyên môn tham vấn như Sở Xây dựng, Sở QH-KT... Chỉ có như vậy mới mong giải quyết triệt để vấn đề này.
Hà Nội sẽ lập Ban chỉ đạo cải tạo chung cư cũ
Trả lời câu hỏi liên quan đến chính sách về cải tạo chung cư cũ của Hà Nội, ông Bùi Tiến Thành – Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết: Vừa qua Thành ủy Hà Nội chỉ đạo xây dựng Đề án khung, cơ chế chính sách cải tạo chung cư cũ, mang tính tổng thể hơn. Không chỉ đề xuất cơ chế chính sách mà cả giải pháp.
Trong các khu chung cư cũ Hà Nội đan xen cả các nhà riêng lẻ, cả các trụ sở cơ quan, hạ tầng xã hội... Đợt này Hà Nội có chỉ đạo thành lập Ban chỉ đạo để chỉ đạo xuyên suốt tận cấp xã, để cả hệ thống chính trị vào cuộc quyết liệt để thực hiện các giải pháp có cơ chế có thể ngoài luật để giải quyết được các vướng mắc trên địa bàn trong thời gian vừa qua.
Thực tế, ở các chung cư cũ có phức tạp trong nội bộ các khu. Dự kiến đợt này giao cấp quận, huyện đề rà soát lại tất cả chung cư cũ trên địa bàn để đưa ra phương án bồi thường tái định cư. Ngoài phương án tái định cư tại chỗ cho các hộ, Đề án mới còn có phương án tái định cư cho các nhà ở riêng, trụ sở cơ quan. Ngoài ra, Nghị định 101 Bộ Xây dựng tham mưu cho Chính phủ ban hành về cơ bản giải quyết được các vướng mắc trước đây…
