DA Luật đất đai: Nên có cơ quan định giá đất độc lập

> Đề xuất 'đấu giá' để xác định giá đất?
> Sửa đổi Luật Đất đai cần tạo được sự đồng thuận

Có hình thức trưng mua, trưng dụng

ĐB Bùi Sỹ Lợi (Thanh Hóa) cho rằng, Khoản 1 điều 17 về các trường hợp thu hồi đất là quá rộng, cần thu hẹp lại gới hạn trong các trường hợp Hiến pháp quy định (vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia). Những trường hợp khác nên thông qua cơ chế thỏa thuận dân sự.

“Thủ tục phải công khai, minh bạch và chỉ được thu hồi sau khi đã giải quyết xong thủ tục và không có khiếu kiện. Khi đền bù, phải đảm bảo sinh kế, chi phí tái định cư, đúng giá thị trường của đất, thông qua cơ quan có chuyên môn định giá độc lập” - ông Lợi nhấn mạnh.

ĐB Trần Ngọc Vinh (Hải Phòng) nhận xét, vì mục đích phát triển kinh tế, chúng ta đã thu hồi quá nhiều đất để xây dựng nhà máy, khu công nghiệp, sân golf… Sau đó, vì nhiều lý do, một số dự án bị hoang hóa, lãng phí đất trong khi nông dân không có đất để canh tác. Đời sống người dân gặp khó khăn, gây bức xúc, là nguyên nhân của khiếu kiện về đất đai kéo dài.

Dẫn Điều 23 Hiến pháp 1992 “Vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”, ông Vinh cho rằng: Đất đai là tài sản nên theo quy định của Hiến pháp không thể thu hồi mà nên sử dụng cơ chế trưng mua, trưng dụng trong trường hợp thật cần thiết.

Để đảm bảo tính hợp hiến, Dự thảo luật nên quy định: “Nhà nước chỉ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phục vụ lợi ích công cộng. Trường hợp sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội, khu kinh tế, dự án 100% vốn nước ngoài… thì sử dụng cơ chế trưng mua, trưng dụng. Có như vậy mới đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp và người dân có đất”.

Đồng tình quan điểm này, ĐB Lê Trọng Sang (TP HCM) đề nghị Quốc hội cần sớm xây dựng và ban hành Luật Trưng mua, trưng dụng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Đó là giải pháp khắc phục bất cập, tùy tiện trong bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất cũng như đảm bảo thực thi theo quy định của Hiến pháp.

Theo ĐB Huỳnh Thành (Gia Lai), cần cân nhắc cơ chế thu hồi đất. Vừa qua việc thu hồi đất bằng các quyết định hành chính xem như là một hình thức kỷ luật đối với người sử dụng đất. Thực chất người sử dụng đất không vi phạm mà vẫn bị thu hồi.

“Để đảm bảo quyền bình đẳng của người bị thu hồi đất và người có quyền giao đất, nên áp dụng cơ chế trưng mua, trưng dụng, sẽ tránh được tâm lý không đồng thuận trong nhân dân” – ĐB Thành kiến nghị.

Nên có cơ quan định giá đất độc lập

Một số ĐBQH cho rằng, do nhiều nguyên nhân giá đất bồi thường hiện nay còn chưa hợp lý, chưa sát giá thị trường. ĐB Nguyễn Công Bình (Yên Bái) nhận xét, Luật Quy định giá phù hợp thị trường, nhưng như vậy còn rất mờ nhạt.

“Cơ quan nào xây dựng giá, cơ quan nào thẩm định giá đất, trên cơ sở nào, phải rõ” - ông Bình nói. Theo ĐB Nguyễn Thị Hải (Nghệ An) và một số ĐB nhấn mạnh, quyền sử dụng đất phải được đối xử như quyền về tài sản, phải định giá minh bạch, công khai khi thu hồi.

Trong khi đó, ĐB Trần Ngọc Vinh cho rằng, việc xác định giá bồi thường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất trong dự thảo luật là chưa hợp lý, không phù hợp thực tế.

Vì thời điểm có quyết định thu hồi đất đến khi người dân được nhận tiền bồi thường, có khi kéo dài 2 - 3 năm. Lúc đó, giá đất đã thay đổi lớn so với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi và nông dân bị thu hồi đất lại chịu thiệt lớn.

Ông Vinh đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu, sửa đổi luật phải tạo được đột phá quan trọng nhằm giải quyết bức xúc về giá đất, trên cơ sở tiếp thu các bài học kinh nghiệm từ thực tế. Cần tăng quyền lực của nhà nước đồng thời tăng quyền, lợi ích hợp lý của người sử dụng đất.

Theo ĐB Lê Trọng Sang (TP HCM), hiện nay giá bồi thường cho dân có đất bị thu hồi ở các địa phương luôn thấp hơn giá thị trường. Việc thu hồi đất trong nhiều trường hợp chưa thành công, nhiều dự án kéo dài, làm tăng chi phí đầu tư…có nguyên nhân sâu xa dẫn đến từ sự mơ hồ của phạm trù sát giá thị trường.

Sự mơ hồ này đã dẫn đến khó vận dụng và thiếu nhất quán ở các địa phương. “Tuy nhiên, sửa đổi lần này vẫn không sáng sủa hơn. Bởi lẽ thế nào là phù hợp với giá thị trường, phù hợp với giá thị trường khác gì với quy định sát giá thị trường trong luật hiện hành. Giá thị trường ở đây là giá thị trường vào thời điểm nào?” – ĐB Sang nói.

Đừng bần cùng hóa người dân

Về việc thu hồi đất nông nghiệp, ĐB Huỳnh Thành cho rằng, cách làm còn mang tính chất hình thức, đặc biệt đối với vùng nông thôn, vùng đồng bào dân tộc thiểu số.

Đề nghị bổ sung cơ chế bồi thường bằng hình thức hoán đổi về đất sản xuất, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phù hợp từng địa bàn, địa phương. Hoặc có thể áp dụng bằng hình thức cho chuyển đổi bằng cổ phiếu ở các đơn vị dự án đầu tư, tránh hệ lụy khi dân không còn đất sản xuất.

Ngoài ra, Nhà nước cần có cơ chế xử lý chênh lệch giá đất tại các khu vực giáp ranh giữa các địa phương và giữ vai trò là người xây dựng cơ chế, chính sách, điều tiết, hướng dẫn, kiểm tra.

“Nhà nước không cần phải thực hiện thẩm định giá trên thị trường, mà nên xã hội hóa để các công ty thẩm định giá độc lập thực hiện. Như vậy, sẽ phù hợp với luật quốc tế và tránh việc Nhà nước “vừa đá bóng, vừa thổi còi” - ĐB Thành hiến kế.

“Điều người có đất bị thu hồi quan tâm nhất là cuộc sống của họ ra sao khi đất, nhà bị thu hồi nhưng dự thảo luật lại chưa tính đến. Khi tính toán bồi thường tái định cư, phải tính toán đến điều đó, đừng để nông dân bần cùng hóa, đang có nhà thành không có nhà” - ĐB Trần Ngọc Vinh (Hải Phòng) kiến nghị.

Theo ĐB Vinh, cần nghiên cứu áp dụng cơ chế giá công bằng: đất đổi đất, nhà đổi nhà. Người dân không phải bỏ thêm tiền, đồng thời nhà nước hỗ trợ kinh phí để người bị thu hồi đất sớm ổn định cuộc sống tại nơi ở mới.

ĐB Lê Trọng Sang (TP HCM) lưu ý, việc bảo đảm sinh kế cho dân bị thu hồi đất thường bị xem nhẹ. Ngay trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cũng chỉ dừng ở mức người sử dụng đất được xem xét, hỗ trợ nhằm tổ chức lại sản xuất và bảo đảm đời sống khi Nhà nước thu hồi đất.

“Quy định như vậy, có phần xem nhẹ, vừa không ràng buộc trách nhiệm, vừa thiếu cụ thể trong việc bảo đảm sinh kế của người bị thu hồi đất. Việc coi những chi phí liên quan việc bảo đảm sinh kế và ổn định cuộc sống của người bị thu hồi đất chỉ là khoản hỗ trợ được xem xét.

Mà hỗ trợ có thể hiểu là sự ban ơn, được xem xét có thể hiểu là có thể có, có thể không, có thể có nhiều mà cũng có thể có ít”- ông Sang chỉ ra bất cập.