Cựu ứng viên Tổng thống Mỹ nói về bất động sản Việt Nam

Nhân dịp giáo sư Michael Dukakis - cựu Thống đốc bang Massachusetts, cựu ứng viên Tổng thống Mỹ, Chủ tịch Diễn đàn toàn cầu Boston sang Việt Nam, PV đã có cuộc phỏng vấn ông về kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS và thị trường tài chính ở Mỹ.

> Người nước ngoài mua nhà: Đừng chối bỏ một nhu cầu
> Cần thêm 'cửa'cho người nước ngoài mua nhà, đất

Giáo sư Michael Dukakis (Ảnh: The Politic).

Thưa giáo sư Michael Dukakis, ông có thể cho biết vai trò của ngành BĐS trong nền kinh tế Mỹ, và sự phục hồi của thị trường này tác động thế nào đến kinh tế nước Mỹ trong những năm qua?

Giáo sư Michael Dukakis năm nay 80 tuổi, ông từng 12 năm làm Thống đốc bang Masschusetts. Năm 1988, ông là ứng cử viên của đảng Dân chủ tranh cử Tổng thống Mỹ. Hiện giáo sư Dukakis là Chủ tịch diễn đàn toàn cầu Boston.

Thị trường BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong GDP nước Mỹ. Thị trường BĐS phục hồi kéo theo sự tăng trưởng của các lĩnh vực khác trong nền kinh tế. Khi mua nhà, người dân sẽ sắm sửa đồ gia dụng, đồ trang trí nội thất... Đồng thời, nhiều dự án xây dựng sẽ giúp hàng trăm nghìn người có việc làm, giúp giảm tỷ lệ thất nghiệp vốn tăng cao trong giai đoạn khủng hoảng tài chính trước đó.

Giá nhà đất ở Mỹ trong tháng 2 vừa qua đạt mức tăng cao nhất trong 7 năm qua, và là tháng thứ 12 liên tiếp giá nhà tăng, điều đó cho thấy sự phục hồi ổn định của thị trường. Nhu cầu về nhà cửa vẫn tăng, nên chúng tôi phải tiếp tục có nhiều dự án mới nếu không giá nhà sẽ bị đẩy cao do chênh lệch cung - cầu.

Thị trường bất động sản Việt Nam, mặc dù có quy mô nhỏ hơn, có nhiều điểm tương tự với thị trường Mỹ 5 năm trước đây ở sự bế tắc đầu ra kéo dài. Ông có thể cho biết Chính phủ Hoa Kỳ đã làm gì để khơi thông thị trường này cũng như thị trường tài chính những năm trước 2008?

Ở đây có 2 vấn đề.

Đầu tiên, Cục dự trữ liên bang (FED) đã tung ra rất nhiều tiền, và đó là chính sách để thúc đẩy nền kinh tế năng động trở lại. Với giải pháp này, luôn cần sự kiểm soát bởi nếu tung tiền một cách thiếu kiểm soát, kết cục sẽ hỗn loạn.

Nhưng tôi thực sự ấn tượng với Bernanke (ông Ben Bernanke, Chủ tịch FED - PV), ông ta rất có năng lực và hiểu mình nên làm gì trong hoàn cảnh đó cho đến khi tỷ lệ việc làm được nâng cao. Bernanke luôn biết đâu là điểm giới hạn để không gây ra nguy cơ lạm phát cho nước Mỹ mà vẫn giúp nền kinh tế tăng trưởng và giảm tỷ lệ thất nghiệp, dù số người chưa có việc làm vẫn còn lớn. Đó là điều đầu tiên.

Thứ hai là việc chỉnh đốn quyết liệt các định chế tài chính. Trước kia, theo quy định thì các tổ chức tài chính không thể đồng thời hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng và đầu tư chứng khoán. Nhưng từ năm 1999, chính phủ cho phép các công ty phố Wall lấn sân vào hoạt động ngân hàng. Đến nay, Clinton (ông Bill Clinton, Cựu tổng thống Mỹ - PV) thừa nhận đó là sai lầm lớn nhất của ông trong 8 năm tại vị. Vì thế, phố Wall bắt đầu nhảy vào ngành ngân hàng và lún sâu vào tất cả các loại hình chứng khoán, tín dụng. Các hoạt động này hoàn toàn không bị kiểm soát, do đó luật Dodd-Frank đã được Quốc hội thông qua. Tổng thống Obama đã nỗ lực chấm dứt tình trạng này để làm điều nên làm là quản lý lĩnh vực tài chính một cách chặt chẽ, thận trọng.

Chính hai điều này đã giúp cân bằng thị trường tài chính Mỹ.

Như vậy có thể thấy thị trường tài chính và BĐS có mối liên hệ mật thiết với nhau. Ở VN, có lo ngại rằng sự đóng băng kéo dài của thị trường BĐS có thể dẫn tới khủng hoảng tài chính. Nhà nước nên làm gì trong tình thế này?

Lịch sử đã dạy chúng ta phải quản lý các định chế tài chính, bao gồm cả các định chế tài chính cho vay trong lĩnh vực nhà đất. Ở Mỹ, chúng tôi có 145 ngân hàng do các bang quản lý, lưu ý là các bang chứ không phải chính phủ liên bang. Cụ thể, có tới 145 ngân hàng dưới sự quản lý của các bang, và mỗi bang đều có ủy ban ngân hàng do Thống đốc bang bổ nhiệm để quản lý các ngân hàng này.

Tôi không phải là một chuyên gia về Việt Nam, cũng như về cách Việt Nam điều hành tài chính. Nhưng tôi có thể nói lịch sử đã dạy chúng ta một bài học lớn: cần kiểm soát các định chế tài chính.

Chúng ta không thể cho phép những gì xảy ra trong những năm 2007-2008 quay trở lại. Năm 1929 khủng hoảng đã xảy ra, gây nên cuộc Đại suy thoái và đó là lý do vì sao cần có sự kiểm soát. Sau đó, mọi chuyện tốt đẹp trong một thời gian dài, đến giữa và cuối thập kỷ 1990, khiến chúng ta không phải kiểm soát gì cả. Và sau đó những gì đã xảy ra chúng ta đã biết.

Việt Nam có thể có cách làm riêng tùy thuộc tình hình, nhưng các bạn không nên để tái diễn những gì đã xảy ra với nước Mỹ trong những năm 2006-2008.

Tôi cho rằng hiện nay nước Mỹ đang có sự cân bằng tốt, FED đang làm đúng những việc cần làm để thúc đẩy kinh tế tăng trưởng và đồng thời quản lý các ngân hàng chặt chẽ hơn rất nhiều so với giai đoạn trước khủng hoảng.

Ở Việt Nam, việc nới lỏng chính sách cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà được kỳ vọng là một cánh cửa góp phần khai thông thị trường bất động sản. Chính sách này ở Mỹ như thế nào, có hạn chế hoặc quy định nào đối với người nước ngoài muốn mua nhà tại Mỹ?

Ở Mỹ, chúng tôi không có sự hạn chế đối với dòng đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Ở Miami, có hàng tỷ USD từ Mỹ Latin đổ vào bất động sản cao cấp. Hay Boston (Massachusetts), nơi nền kinh tế đang tăng trưởng bùng nổ, mọi người đều muốn sống ở Boston và có rất nhiều tiền đổ vào bất động sản ở đây, hầu hết là nhà cao cấp.

Tôi không thấy có gì để lo ngại, nếu đồng thời nền kinh tế Mỹ vẫn tạo ra được những căn nhà phù hợp với khả năng chi trả của giới trung lưu, lao động Mỹ.

Điều này có thể là tham chiếu tốt cho các nhà hoạch định chính sách tại Việt Nam?

Điều đó tùy thuộc vào tình hình kinh tế của Việt Nam. Tôi không nghĩ dòng tiền từ nước ngoài đổ vào bất động sản sẽ gây ra vấn đề gì cho các bạn. Thực tế, nó mang lại việc làm, giúp ngành xây dựng và tăng nguồn thu thuế.

Miễn là bên cạnh đó, chính phủ vẫn hành động để đảm bảo rằng những người có thu nhập trung bình ở Việt Nam vẫn có thể mua được nhà. Ở Mỹ, để có nhà phù hợp với sức mua của giới trung lưu, chính phủ phải tham gia và hỗ trợ.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!

Chính phủ Mỹ đã “cứu” BĐS và kiểm soát ngân hàng như thế nào?

Cuộc khủng hoảng tài chính giai đoạn cao trào những năm 2007-2008 khiến thị trường BĐS đóng băng kéo dài, nhiều ngân hàng lao đao vì lỗ và nợ xấu. Gói cứu trợ khổng lồ của chính phủ Mỹ được tung ra trong sự bi quan về triển vọng phục hồi của thị trường BĐS và nền kinh tế Mỹ nói chung. Nhưng thực tế, chỉ sau 5 năm, thị trường BĐS Mỹ đã hồi sinh mạnh mẽ, lực cầu tăng mạnh. Nền kinh tế cũng trở lại quỹ đạo với tỷ lệ thất nghiệp giảm nhanh chóng. Ông Dukakis cho biết, những chính sách của Tổng thống Obama lúc đó bị phe bảo thủ và các chuyên gia kinh tế phản ứng gay gắt. Tuy nhiên, thực tế việc nới lỏng tiền tệ và duy trì lãi suất ở mức thấp trong thời gian dài đã phát huy hiệu quả, giúp nền kinh tế Mỹ phục hồi ổn định, cầu nhà đất tăng lên và khơi thông lĩnh vực BĐS, tạo nhiều việc làm mới.

Bên cạnh đó, việc siết chặt quản lý các ngân hàng và tung tiền mua nợ xấu (nợ xấu BĐS chiếm tỷ trọng lớn - PV) cũng dần khiến các nhà chỉ trích phải im lặng vì hiệu quả thực tế. Ông Dukakis lấy ví dụ về Fanni Mae, ngân hàng được coi là “đại gia cho vay BĐS” tại Mỹ và từng gục ngã trong đống nợ xấu khi thị trường này đóng băng giai đoạn 2008 về trước. Theo ông Dukakis, chỉ 5 năm sau khi chính phủ Mỹ tiếp quản ngân hàng này và bơm tiền hỗ trợ Fanni Mae mua lại nợ xấu để cứu hệ thống ngân hàng, Fanni Mae đã đạt mức lãi lớn nhất trong lịch sử 17,2 tỷ USD trong năm 2012 nhờ vào sự phục hồi của thị trường BĐS Mỹ. Tương tự Fanni Mae, các ngân hàng có lãi hiện nay đều phải trả cổ tức cho kho bạc Mỹ, làm giảm chi phí gói cứu trợ, trả nợ Chính phủ.

Theo Hồng Kỹ
Dân trí

Theo Đăng lại