Trong báo cáo tình hình quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư trên địa bàn mà Sở Xây dựng TPHCM vừa gửi UBND TPHCM và Bộ Xây dựng, Sở này cho rằng việc quản lý, vận hành chung cư hiện nay còn nhiều bất cập, kiến nghị cần có biện pháp xử lý dứt điểm.
Cụ thể, TPHCM đang có 1.401 chung cư với 2.119 block. Trong đó, chung cư xây dựng trước năm 1975 có 474 chung cư, hiện đã xuống cấp nghiêm trọng đang được UBND các quận, huyện quản lý và tháo dỡ khi cần thiết. Còn lại là chung cư xây dựng sau năm 1975 đến nay.
Riêng các chung cư xây dựng từ sau năm 1975 đến năm 2005 (thời điểm Luật Nhà ở được ban hành) phần lớn đã có dấu hiệu xuống cấp. Hầu hết các chung cư không có thang máy. Một số chung cư có thang máy nhưng không còn hoạt động, không có hệ thống phòng cháy chữa cháy.
Đáng chú ý, qua thống kê cho thấy, số lượng nhà chung cư đã và đang thực hiện bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư chỉ có 194 chung cư. Tại nhiều chung cư, chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư.
Nguyên nhân, bên cạnh một số lý do khách quan còn do chủ đầu tư muốn “ôm” quản lý vận hành nhà chung cư, qua đó quản lý luôn phần kinh phí bảo trì và sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân. Một số chung cư đã được thành lập ban quản trị, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Từ đó dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư, do chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì.
Chung cư Khang Gia Tân Hương ở TP.HCM đưa vào sử dụng hơn 5 năm qua nhưng chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao 2% phí bảo trì. Do đó, Sở Xây dựng TPHCM kiến nghị trước mắt điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án nhân dân theo pháp luật về tố tụng dân sự.
Về lâu dài, kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của cư dân trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ % do Hội nghị nhà chung cư quyết định.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TPHCM cho rằng, hiện nay quy định buộc chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 2% kinh phí bảo trì vẫn chưa rõ ràng, cụ thể và thật sự chặt chẽ. Bởi một dự án có rất nhiều căn hộ, bán nhiều đợt với nhiều mức giá khác nhau. Trong khi số tiền này người mua nhà đóng cùng với giá bán căn hộ vào chung một tài khoản cho chủ đầu tư từ lúc nhận nhà.
“Chủ đầu tư giữ số tiền này đến khi bàn giao cho ban quản trị mất ít nhất cũng 2 năm, chậm có khi mấy năm vì phải chờ thành lập ban quản trị. Trong quá trình này nhiều chủ đầu tư mượn dùng vào việc khác nên mới có chuyện chủ đầu tư chây ì không chịu tiến hành họp để bầu ban quản trị”, ông Phượng nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng nói rằng, hiện nay quy định chủ tài khoản của ban quản trị chung cư có thể là một hoặc nhiều thành viên đứng tên đồng chủ tài khoản. Nhưng trên thực tế tại nhiều chung cư, tài khoản này chỉ có một người trong ban quản trị làm chủ tài khoản. Điều này dễ dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân gây thiệt hại cho cư dân.
Do vậy, ngoài việc số tiền trên phải được chuyển vào một tài khoản riêng khi chủ đầu tư thu từ khách hàng, luật cũng cần có quy định rõ chủ tài khoản của ban quản trị chung cư phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi.
Phí bảo trì sử dụng như thế nào?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 109 Luật Nhà ở 2014, phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý, vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.
Các hạng mục được sử dụng phí bảo trì được quy định tại Điều 34 của quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. Cụ thể là bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung, nhàsinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
Bảo trì khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, gas, hệ thống thông tin liên lạc, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa...
Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư… Bảo trì các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
