Tọa đàm: Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?

Ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản – Đại học Kinh tế Quốc dân:

Theo thống kê, số lượng đơn thư khiếu nại về đất đai rất cao, chiếm 60 -70% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo, với một nguyên nhân được chỉ ra là do chính sách, pháp luật về lĩnh vực này còn bất cập nhưng chậm được thay đổi. Trong đó giá đất là một trong những nội dung quan trọng là nguyên nhân chính của vấn đề nêu trên. Giải quyết được bài toán về giá đất sẽ làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai, giải quyết được các khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường ở Việt Nam hiện nay.

Giá đất được pháp luật đất đai năm 1993 thừa nhận nhưng vẫn được quản lý dựa trên các quyết định hành chính để xác định theo thẩm quyền của Chính phủ và UBND cấp tỉnh (Khung giá và Bảng giá đất) và chưa hướng tới việc định giá đất theo hướng thị trường. Luật Đất đai năm 2003 quy định định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng trên thị trường; UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất, khu vực đất (gồm nhiều thửa đất có điều kiện tương tự, có cùng mức giá).

Luật Đất đai 2013 tiếp tục đổi mới công tác định giá đất như quy định nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, xây dựng bản đồ giá đất, xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về giá đất.

Tuy nhiên, việc áp dụng giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách Nhà nước, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai.

Để đáp ứng yêu cầu tăng cường năng lực quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất, góp phần bình ổn thị trường đất đai, bất động sản, khai thác tốt nguồn thu từ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả cần phải nghiên cứu các giải pháp nhằm định giá đất sao cho “tiệm cận với giá trị thị trường” hoặc “giá trị thị trường”….

Trong đó, việc xác định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác.

Việc định giá đất đóng có một số vai trò quan trọng như sau: Một, đó là cơ sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất. Hai là, cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: Tính thuế, cho thuê, thế chấp, cầm cố. Ba là, cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.

Bên cạnh đó, còn nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: Khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai nên tiền đền bù cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường. Hậu quả là khiếu kiện khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư. Do đó, bỏ khung giá đất sau gần 30 năm áp dụng tại Việt Nam (từ 1993) là phù hợp với thực tiễn.

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, mặc dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn duy trì bảng giá đất để áp dụng cho nhiều trường hợp giống như Luật Đất đai năm 2013. Nguyên tắc Nhà nước quản lý giá đất không thay đổi. Tại Điều 19 Dự thảo quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

“Như vậy, thực chất của bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương, mà chỉ bỏ đi một khâu trung gian có tính chất “tiền kiểm” trong quá trình định giá đất để thay thế bằng “hậu kiểm”, giúp tăng tính chủ động cho mỗi địa phương, nhưng không làm mất đi tính giám sát, kiểm soát của Trung ương về giá đất”, ông Đính phân tích.

Với cương vị là các chuyên gia có nhiều năm nghiên cứu về vấn đề giá đất, ông có thể chỉ ra những bất cập và tồn tại hiện nay?

Ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản - Đại học Kinh tế Quốc dân:

Thứ nhất, thực tế nhiều năm qua, giá đất được xác định trong khung giá, bảng giá và cả giá đất cụ thể còn thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Ví dụ, theo bảng giá đất của UBND TP Hà nội ban hành theo quyết định số 96/2014/QĐ- UBND, kèm theo hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 được UBND TP Hà nội ban hành làm căn cứ xác định giá đất cho một số trường hợp sử dụng đất thì giá đất của một số tuyến đường sau khi điều chỉnh hệ số k như sau: Phố Hàng Ngang, Hàng đào 162 triệu/m2x 2,3 = 372,6 triệu đồng/m2; Phố Đại La 43 triệu/m2 x 2,3 = 98,9 triệu đồng/m2.

Ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản - Đại học Kinh tế Quốc dân

Như vậy có thể thấy giá đất sau khi điều chỉnh vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế trên thị trường, theo khảo sát sơ bộ giá đất thực tế giao dịch ở các tuyến phố chính ở Thủ đô Hà Nội phổ biến ở mức 500 - 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến trên 1 tỷ đồng, chỉ mới bằng từ 40-60% giá thị trường.

Thứ hai, phương pháp xác định giá đất vẫn còn nhiều hạn chế: Nghị định 44/2014 quy định về giá đất và thông tư 36/TT- Bộ TNMT hướng dẫn các phương pháp định giá đất trong đó quy định về việc sử dụng các phương pháp trong định giá đất. Tuy nhiên việc áp dụng các phương pháp này thực sự khó khăn bởi ở một số loại đất, một số khu vực không có đầy đủ thông tin giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc thông tin thị trường không đảm bảo độ tin cậy đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá.

Thêm vào đó hiện nay cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường chưa đầy đủ và hệ thống làm cho công tác định giá vô cùng khó khăn, tốn kém nhiều công sức và thời gian cho công việc định giá mà hiệu quả không cao.

Một số phương pháp định giá như phương pháp chiết trừ, thu nhập, thặng dư và phương pháp điều chỉnh hệ số khi áp dụng đã không thể hiện được các yếu tố hình thành giá đất. Giữa các phương pháp có sự chênh lệch lớn về giá, đặc biệt là đối với các loại đất có giá trị và tiềm năng phát triển như đất thương mại dịch vụ, đất ở tại các khu vực đô thị, khu vực đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng.

Bởi vậy cần có giải pháp cụ thể về hoàn thiện các phương pháp định giá đất và đầu tư cho công tác xác định giá đất tại các địa phương

Thứ ba, hiện vẫn chưa có cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất một cách chính thức. Việc tiếp cận thông tin về đất đai, bất động sản ở nước ta là rất khó khăn, độ chính xác trong việc xác định về giá đất do một số tổ chức định giá tự thu thập trên thị trường và đối chiếu chỉ mang tính khu vực.

Theo đó, Nhà nước cần có các chính sách để khắc phục tình trạng không minh bạch về thông tin trên thị trường đất đai bất động sản, gỡ bỏ rào cản trong quá trình định giá đất.

Từ những phân tích trên, theo ông cần có những giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Trên thế giới, tất cả các nước dùng cơ chế thị trường đều có quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá trị thị trường như một lẽ đương nhiên. Trong đó, giá trị thị trường luôn được quy định trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia. Với nhiều yếu tố tác động vào giá đất làm cho ta hình dung giá đất thị trường không phải là một giá trị chính xác cho một thửa đất nào đó và tại một thời điểm nào đó.

Tất nhiên, giá đất thị trường vẫn tồn tại, chỉ có điều nó có thể dao động trong một khoảng giá trị nào đó và trong một khoảng thời gian nào đó. Từ đó, người ta nghĩ tới giá thị trường là giá trị ước lượng có độ tin cậy đủ yên tâm dựa vào giá giao dịch cụ thể trên thị trường được coi như các số liệu thống kê.

Theo định nghĩa giá trị thị trường của Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS là “Số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán trong một giao dịch đủ thời gian cần thiết sau khi đã tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc”. Ở đây cần làm rõ khái niệm định giá là “ước lượng giá trị”. Đã là ước lượng thì không thể có con số chính xác tuyệt đối mà phải là con số có độ tin cậy cao nhất từ các số liệu thống kê có được.

Theo định nghĩa định giá như trên, điều cần làm là phải thu nhận được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Ở nước ta giá này không tồn tại vì Bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng nào cũng cùng nhau ghi thấp hơn thị trường nhằm “tránh thuế”. Ai cũng biết tăng Bảng giá đất lên ngang thị trường là giải pháp duy nhất, nhưng lại rất ngần ngại khi tăng giá đất của Nhà nước lên ngang thị trường.

Thậm chí, nhiều người giải thích rằng sợ tăng Bảng giá đất lên làm thuế cao lên, người dân không chịu nổi. Cứ cho là như vậy thì giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là ổn. Loanh quanh, luẩn quẩn vẫn không thoát ra được sự giăng mắc có yếu tố lợi ích.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: Khi giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn, qua đó chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán đưa ra các phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại lớn hơn dù có thể chi phí đầu vào cao hơn.

Mỗi chủ trương đều có mặt lợi và hại. Vì vậy, cần có cách làm, hướng đi rõ ràng cho người dân, doanh nghiệp nhằm phát huy điểm tốt và hạn chế tiêu cực. Bỏ khung giá đất sẽ có lợi hơn có hại. Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở mức độ nào đó để thị trường chấp nhận được, thậm chí thị trường có thể tự điều tiết giá, hoàn toàn có thể yên tâm về câu chuyện này.

Khi triển khai bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cũng cần có hệ thống định giá, chỉ số giá trên thị trường để làm cơ sở kiểm soát ‘mềm’ hiệu quả mà không cần kiểm soát cứng, tức là lại phải có bộ phận này, bộ phận kia để phê duyệt, thẩm định giá đó là đúng. Và khi có chỉ số giá của thị trường hàng ngày biến động, dựa trên nền tảng đó để đối chiếu với thời điểm phê duyệt có phù hợp hay không.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Ở các nước công nghiệp, người ta vẫn sử dụng phương pháp định giá hàng loạt để quy định định giá đất của Nhà nước trong giao dịch về đất đai giữa Nhà nước và các đối tượng khác. Lý do rất đơn giản là nhà nước không nên sử dụng chi phí quá cao cho việc định giá. Trong trường hợp cần thiết, người ta sử dụng cơ chế đấu giá đất hoặc đấu thầu việc sử dụng đất của các dự án đầu tư. Đồng thời, người ta cũng đặt ra tiêu chí là việc định giá hàng loạt như đã giới thiệu ở trên chỉ cần đảm bảo độ tin cậy khoảng 80% là hợp lý theo xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khoảng 20%. Mức giá đất thấp hơn đó được coi như sự chia sẻ lợi ích của Nhà nước cho các bên có liên quan.

Hiện nay, theo lý thuyết và tiêu chuẩn định giá quốc tế, người ta vẫn sử dụng một số phương pháp định giá phổ biến như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, v.v. để định giá cho những thửa đất cụ thể (pháp luật đất đai của ta vẫn gọi là định giá cụ thể). Đây là nhu cầu của các bên tham gia thị trường đất đai, không phải là yêu cầu của Nhà nước.

Nói là nhiều phương pháp định giá đất nhưng thực chất các phương pháp này cũng chỉ dựa trên 2 nguyên tắc cơ bản: một là so sánh với giá đất trên thị trường tại những thửa đất tương tự vừa được giao dịch thành công; hai là dựa vào khả năng tạo lợi ích hàng năm từ sử dụng đất để tính ra giá thửa đất. Theo tình hình giá trị đất đai ở đó ổn định như hiện trạng hay tăng lên ra sao khi có đầu tư trên đất mà người ta áp dụng một phương pháp phù hợp. Điều này có nghĩa rằng các phương pháp định giá đất cụ thể cũng phải phản ánh được giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư mang lại.

Vừa qua, nhiều ý kiến cho rằng cần thống nhất các phương pháp định giá đất để có giá trị đất đai phù hợp nhất. Ý kiến này là hoàn toàn không đúng vì tùy vào hoàn cảnh cụ thể của thửa đất và đầu tư trên đất mà người định giá đất quyết định sử dụng phương pháp nào cho phù hợp. Nói cách khác, không thể có một phương pháp định giá đất cụ thể với niềm tin tuyệt đối chính xác. Chính vì vậy mà người ta vẫn thường nói định giá đất vừa là một nghệ thuật vừa là một khoa học.

Ông Trần Xuân Lượng, TS chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân: Muốn xác định giá đất theo phương pháp tiếp cận thị trường đòi hỏi hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường phải hoàn chỉnh và đầy đủ. Đây cũng là một nhiệm vụ quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và giá đất nói riêng Vì vậy, Nhà nước cần phải quan tâm đến một số nội dung về xây dựng cơ chế điều tra, cập nhật thông tin về giá đất đai và bất động sản, thực hiện phân công quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất, cụ thể như sau:

Thứ nhất, đầu tư nguồn lực tài chính và con người để xây dựng hệ thống thông tin tích hợp về đất đai và giá trị đất đai. Nghiên cứu xây dựng phần mềm tin học (xây dựng trang web, đào tạo bồi dưỡng cập nhật kiến thức đội ngũ định giá đất, lực lượng môi giới, Sàn giao dịch BĐS, quy định về báo cáo, để từ đó xây dựng ngân hàng dữ liệu thông tin đất đai…) có khả năng lưu trữ và phân tích thông tin giao dịch đất đai trên phạm vi cả nước;

Thứ hai, có quy định cụ thể cho các cơ quan có chức năng ở địa phương và các tổ chức định giá phối hợp thực hiện trong điều tra và cập nhập thông tin giá đất:

Quy định chế độ báo cáo kết quả điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất kèm theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định để phục vụ cho công tác kiểm tra, đối chiếu giá đất thị trường và giá đất do cấp tỉnh quy định có phù hợp với những biến động giá đất tại các vị trí đất, khu vực đất, loại đất trên địa bàn;

Quy định chế độ báo cáo giá đất theo kết quả định giá theo hợp đồng của các tổ chức định giá nhằm hình thành nên hệ thống giá đất được xác định theo giá trị thị trường theo thời điểm theo từng mục đích sử dụng đất, phục vụ cho công tác kiểm tra các tổ chức định giá và giải quyết khiếu nại về giá do các tổ chức định giá xác định;

Xây dựng và cập nhật thường xuyên hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy về các giao dịch trên loại đất, thửa đất nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng tại địa phương bao gồm các loại dữ liệu như: giá giao dịch thành công, thời điểm mua bán, các thông tin về kinh tế, xã hội, pháp luật, môi trường và các điều kiện về tài chính, điều kiện thị trường của cuộc giao dịch, v.v… giá trúng đấu giá và các thông tin rao bán nhà đất đăng trên báo chí, trên các mạng thông tin về giá đất, giá loại đất, thửa đất và đối chứng với giá bán thực tế để từ đó xác định tỷ lệ khấu trừ giữa giá rao bán và giá mua bán thực tế thông qua lực lượng môi giới, Sàn giao dịch đất đai, BĐS và các tổ chức có liên quan;

Hệ thống lưu giữ dữ liệu thị trường của các địa phương kết nối với Trung ương phải bằng một phần mềm chung theo quy định mẫu chuẩn dữ liệu để sử dụng chung cho các tỉnh, đồng thời quy định chế độ cung cấp thông tin giá đất cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.

Thứ ba, nghiên cứu và ban hành cơ chế thúc đẩy sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất và định giá đất của nhà nước trong việc phát triển và hoàn thiện thông tin giá đất. Đây là cơ sở để có thể cung cấp cho khách hàng những thông tin về giá đất trên thị trường nhanh chóng, chính xác. Ngoài ra, việc khai thác thông tin từ hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất sẽ giúp quá trình xây dựng bảng giá đất cụ thể tại địa phương sát giá đất thực tế trên thị trường.

Thứ tư, thống nhất việc tổ chức và nguồn dữ liệu thu thập trong quá trình xây dựng và quản lý thông tin giá đất và bất động sản. Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường (trực tiếp là Tổng cục Quản lý đất đai) là cơ quan thực hiện việc xây dựng và quản lý thông tin về đất đai. Tuy nhiên, để đảm bảo thống nhất có được đầy đủ dữ liệu trong việc xây dựng và quản lý thông tin giá đất cần phải có sự phối hợp và tham gia của các Bộ, ngành như Bộ xây dựng, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng và các đơn vị tư vấn giá đất.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, đã đặt ra yêu cầu bãi bỏ Khung giá đất và trao trực tiếp cho UBND cấp tỉnh trách nhiệm xây dựng Bảng giá đất phù hợp giá trị thị trường. Để thực hiện nhiệm vụ này, chúng ta buộc phải thực hiện một số giải pháp sau: Đưa định nghĩa giá trị thị trường của đất đai theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi (đã giới thiệu ở trên); Chú trọng sửa đổi sắc thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản sao cho không tính theo giá ghi nhận trên hợp đồng giao dịch, chỉ tính theo giá của Nhà nước để các bên giao dịch ghi giá chuyển nhượng thật lên hợp đồng;

Nhà nước chủ động giảm thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản theo hướng giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%); Lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường gắn với hệ thống thông tin đất đai, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng thông tin của Công chứng; Áp dụng phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định dựa trên cơ sở dữ liệu giá đất thị trường của các giao dịch đất đai.

Các giải pháp ở trên đưa ra hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn khoảng 1 năm để triển khai. Theo tôi, chúng ta chỉ cần xây dựng để ban hành khung pháp luật sửa đổi, quảng bá cho người dân hiểu và làm. Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm, và đó là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai.

Ông Trần Xuân Lượng, TS chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân: Hiện nay giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước như khung giá, bảng giá đất, mà là giá do các bên tự thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê… Giá này luôn biến động và thay đổi, do yếu tố cung cầu và hoàn toàn do thị trường quyết định.

Tuy nhiên muốn xác định được giá tiệm cận với giá thị trường, giá trị thị trường chúng ta phải rõ khái niệm và phương pháp xác định được giá thị trường.

Theo đó, “Giá đất thị trường là giá trị được quy đổi thành tiền khi giao dịch quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất tại một vị trí và thời điểm cụ thể của thị trường khu vực đó. Là kết quả thống kê, bình quân số lớn, định giá hàng loạt tại một khu vực, thời điểm cụ thể và do thị trường quyết định, tuân theo quy luật cung - cầu giá cả…

“Giá đất thị trường” là giá tham khảo, tham chiếu…không mang tính pháp lý, được thu thập từ thị trường, từ các nhà môi giới, các sàn giao dịch đất đai BĐS, các tổ chức chuyên môn liên quan, công chứng, thuế… và chỉ là căn cứ để hình thành nên bộ dữ liệu thị trường và là căn cứ để xác định “Giá đất tiệm cận thị trường hoặc Giá trị thị trường”, nghĩa là xác định ra “Khung giá đất pháp lý”?

Trong khi đó, “Giá đất tiệm cận với thị trường có thể gọi là Giá trị thị trường” là giá trị được quy đổi thành tiền khi giao dịch quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất nó được thể hiện thông qua kết quả định giá tại một khu vực, vị trí và thời điểm cụ thể. “Giá đất tiệm cận với thị trường là kết quả bình quân của ít nhất 3 Tổ chức định giá định giá độc lập, có độ lệch trong phạm vi cho phép với giá đất thị trường, có căn cứ khoa học, dựa trên cơ sở dữ liệu của thị trường năm trước đó, Và được cơ quan Nhà nước có chuyên môn, thẩm định và ban hành định kỳ hàng năm theo quy định.

“Giá trị thị trường” là Giá đất pháp lý để tham chiếu do Nhà nước ban hành là cơ sở pháp lý, cho các hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai, cụ thể như sau:

Xác định Giá trị đất thị trường là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình đối với Nhà nước. Để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật. Và cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tính thuế...

Từ đó xác định được giá cả thị trường và Giá đất tiệm cận thị trường hay “Giá trị thị trường” chính xác, hợp lý, đảm bảo tính công bằng, giải quyết hài hòa lợi ích của các bên tham gia nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất động - người bán bất động sản, người bị thu hồi đất, tính thuế, nâng cao lợi ích cộng đồng và Nhà nước...

Như vậy, để xác định được giá tiệm cận thị trường “ Giá trị thị trường” thì Chúng ta cần phải xây dựng dữ liệu và phổ cập thông tin giá đất, ngoài việc thu thập thông tin giá đất, bất động sản theo địa phương, cần phải kết hợp và sử dụng thông tin các ngành liên quan, như hệ thống các Văn phòng công chứng, các tổ chức định giá, Lực lượng môi giới, Sàn giao dịch đất đai BĐS, quy định tất cả các loại hình đất đai BĐS bắt buộc phải giao dịch qua sàn, quy định về báo cáo, từ đó hình thành lên cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất BĐS và do một cơ quan chuyên trách chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý…