Quy chuẩn lỗi thời
Năm 2013, để quản lý hoạt động xây dựng nhà chung cư, Bộ Xây dựng ban hành công văn hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng. Theo văn bản này có một số nội dung được Bộ Xây dựng điều chỉnh: Chỉ tiêu chỗ đỗ xe (ô tô, xe máy, xe đạp: Đối với nhà ở thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe).
Đối với nhà ở xã hội, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 12m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe). Thực tế, nhiều chung cư cao tầng đã không đáp ứng được yêu cầu về bãi đỗ xe, khiến người dân phải khổ sở mất tiền gửi xe ngoài tòa nhà.
Ngoài ra, tiêu chí điều chỉnh căn hộ bị nhiều chủ đầu tư “xé rào”, làm méo mó, khiến gia tăng mật độ cư dân tại các toà nhà. Cụ thể, theo tiêu chuẩn đề ra, với trường hợp điều chỉnh cơ cấu căn hộ mà không thay đổi tổng diện tích sàn xây dựng thì không phải xem xét, phê duyệt lại chỉ tiêu về dân số và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án.
Trường hợp điều chỉnh cơ cấu căn hộ mà có sự thay đổi tổng diện tích sàn xây dựng thì phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án. Chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người.
Nếu dân số sau khi điều chỉnh không vượt quá 1,5 lần dân số theo quy hoạch cũ thì không phải điều chỉnh chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được phê duyệt; Trường hợp các dự án phát triển nhà ở mới (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) được áp dụng bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người; Chủ đầu tư được quyền quyết định cơ cấu các loại căn hộ, đáp ứng yêu cầu của thị trường tại địa điểm xây dựng dự án.
Đến năm 2015, Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà ở và công trình công cộng. Bộ quy chuẩn này quy định bắt buộc phải tuân thủ đối với nhà ở khi xây mới hoặc cải tạo lại, trong đó bao gồm: nhà chung cư, phần nhà chung cư nằm trong tòa nhà có nhiều chức năng, nhà ở tập thể và nhà ở riêng lẻ.
Ông Trần Thanh Ý, Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam phân tích, trong thực tế vấn đề quy hoạch xây dựng nhà cao tầng nói chung và chung cư cao tầng nói riêng vẫn là vấn đề bức xúc. Do có nhiều văn bản pháp luật chậm đổi mới (trong đó có khung pháp lý về sử dụng đất xây dựng đô thị) nên khiến nhiều dự án xây nhà cao tầng phải chờ quy hoạch hoặc phải đi trước quy hoạch.
Việc xây dựng các chung cư cao tầng trong khu vực nội thành theo lợi ích của nhà đầu tư; không chú trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị, xây dựng sát chỉ giới đường đỏ, nhiều công trình không tạo được cảnh quan kiến trúc đô thị hài hoà, không khớp nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật… vẫn là những tồn tại của nhiều dự án.
Theo ông Ý, những yếu tố về tổ chức mặt bằng, số chỗ đậu xe ô tô, cầu thang, thang máy… các nhà đầu tư thường không chú trọng để giảm suất đầu tư mà chỉ tập trung vào căn hộ mẫu, vật liệu hoàn thiện, vị trí, tiện ích công cộng (để thu phí) và tạo ra sức hút thông qua quảng cáo tiếp thị.
Ngay đến các khu chung cư cao cấp cũng có số căn hộ quá lớn tính trên một cụm thang máy; hành lang giữa hẹp, nhiều phòng ngủ của các căn hộ ở hướng không bố trí được cửa sổ nên ảnh hưởng đến thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Một số chung cư thường ít chú ý đến hệ thống thông gió, hút khói, cửa thoát hiểm. Cầu thang thoát hiểm không có hệ thống điều áp để giữ cho khói và khí độc không bị hút vào cầu thang, giúp người trong vùng cháy có thể thoát hiểm hoặc tìm nơi lánh nạn an toàn.
Nhiều chung cư biến lối thoát hiểm tầng 1 thành nơi bán hàng. Ban công thường bị bịt nên không trở thành lối thoát hiểm khi có sự cố. Điều này đã gieo rắc mối nguy hiểm về an toàn cháy trong các tòa nhà chung cư hiện nay.
Cần sửa luật
Ngày 23/10, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TP kiến nghị chấn chỉnh tình trạng “loạn” danh xưng chung cư cao cấp, hạng sang, siêu sang. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trong nhiều năm qua, trên thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng “loạn” danh xưng “chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang”, kể cả bằng tên nước ngoài. Các cụm từ như “Luxury”, “Hi-end”, “Premier”, “Royal”... được một số chủ đầu tư sử dụng tràn lan, coi đây là một thủ thuật “câu khách”, quảng bá sản phẩm.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn của thị trường BĐS và của người tiêu dùng, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi, bổ sung Thông tư 31/2016/TT-BXD theo hướng chỉ cần quy định tiêu chí của “nhà chung cư cao cấp”, “nhà chung cư hạng sang”, “nhà chung cư siêu sang”, “căn hộ cao cấp”, “căn hộ hạng sang”, “căn hộ siêu sang” (đi kèm các từ nước ngoài tương đương) đối với nhà chung cư đã xây dựng hoàn thành và nhà chung cư hình thành trong tương lai, để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường BĐS và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.
Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị bổ sung Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014 theo hướng chủ đầu tư dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với danh xưng dự án “nhà chung cư cao cấp”, “nhà chung cư hạng sang”, “nhà chung cư siêu sang”, “căn hộ cao cấp”, “căn hộ hạng sang”, “căn hộ siêu sang”, sau khi đã được sở xây dựng có văn bản công nhận đạt tiêu chí này.
Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, Bộ Xây dựng cần xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 98 Luật Nhà ở 2014 theo hướng giao cho Bộ Xây dựng quy định tiêu chí của “nhà chung cư cao cấp”, “nhà chung cư hạng sang”, “nhà chung cư siêu sang”, “căn hộ cao cấp”, “căn hộ hạng sang”, “căn hộ siêu sang” để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường BĐS và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.
PGS.TS Trần Chủng, Trưởng ban chất lượng- Tổng hội Xây dựng Việt Nam (nguyên Cục trưởng Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng, Bộ Xây dựng) phân tích, có một thực tế là hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn trong lĩnh vực xây dựng ở nước ta đang “hỗn độn”, có quá nhiều tiêu chuẩn Việt Nam đã bị cũ và lạc hậu.
