Sửa đổi Luật Đất đai 2013: Nên bỏ khung giá đất

Nhiều bất cập

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, hiện có 4 bất cập về giá đất. Dễ thấy nhất là khung giá đất nhà nước quy định thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm. Một trong những nguyên tắc xác định giá đất là phải “phù hợp giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trong thực tế giá đất hầu như thoát ly khỏi giá thị trường. Khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% giá đất thị trường. Tương tự, khung giá đất do cấp tỉnh quy định cũng chỉ bằng 30-60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù chênh quá xa giá thị trường.

“Do khung giá đất không tương xứng giá thị trường nên công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế, khi nhà nước triển khai dự án phát triển kinh tế-xã hội, dự án công cộng, mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ”, ông Long phân tích.

Ông Long cho rằng, nguồn thu từ đất đang bị thất thoát, trong đó có việc định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương, nhưng hiện nay nguồn thu này đang bị thất thoát trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở.

Chúng ta cũng đang triển khai các dự án hợp tác công tư theo hình thức hợp đồng xây dựng-chuyển giao. “Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo xin-cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh”, ông Long nhấn mạnh.

Đặc biệt, theo ông Long, cách tính giá đất hiện nay đối với các dự án bất động sản là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao. Cụ thể, giá này do hội đồng định giá đất ở các thành phố tính. 

“Cách tính giá đất này có ưu điểm là ở những chủ đầu tư dự án xây cao tầng (hệ số sử dụng đất lớn) phải trả giá đất cao là hợp lý, nhưng giá đất này so với đơn giá tối thiểu Nhà nước công bố thường cao gấp 1,8-2,6 lần. Với các dự án bất động sản, thực chất giá đất nhà đầu tư phải nộp cao hơn giá đất Nhà nước công bố từ 2 đến 2,5 lần. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm giá nhà tăng cao, vì hệ số đơn giá đất liên tục tăng hằng năm, thậm chí từng quý”, ông Long phân tích.

 Ông Nguyễn Đình Thọ, Cục Kinh tế và Phát triển Quỹ đất (Tổng cục Quản lý Đất đai) cho biết: Có những bất cập trong xác định giá đất. Cụ thể, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải xác định giá đất cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Do đó, số tiền thu từ đất không lớn. Phương pháp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp còn chưa phù hợp. Việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mất nhiều thời gian, công sức. Nhà đầu tư không xác định được chi phí đầu vào khi triển khai thực hiện dự án. Giá đất trong bảng giá còn thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường…

Nên “bỏ” khung giá đất?

Với những bất cập trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, HoREA đã đề xuất bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai và giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất” và xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp. Theo ông Châu, việc này nhằm đảm bảo được nguyên tắc giá đất phù hợp giá đất phổ biến trên thị trường, phù hợp với thực tế địa phương. Đồng thời phải có quy định cách tính mức thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình phù hợp với khả năng tài chính khi xin cấp “sổ đỏ”.

Ông Châu cho biết, HoREA cũng đề nghị thay đổi phương thức tính tiền sử dụng đất hiện nay để đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu, tiêu cực. Về lâu dài, HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai: “Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành”. 

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn GP Invest nhận định, thị trường bất động sản năm 2019 có thể gặp khó khăn vì nhiều lý do, trong đó một phần vì khung giá đất cao. Trong khi đó,  một số tỉnh vẫn có khả năng tăng khung giá đất trong thời gian tới. 

Theo Luật sư Bùi Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng Luật sư Phúc Thọ, có thể thấy trong cơ cấu nợ xấu của các ngân hàng hiện nay, có đến 80% khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản. Các ngân hàng gặp khó khăn trong xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ thủ tục hành chính, thủ tục tư pháp mất nhiều thời gian, đến các vấn đề về nghĩa vụ thuế, tài chính có thể gây ảnh hưởng đến quyền lợi của ngân hàng. Khung giá đất tăng không phải là yếu tố chính tác động tới tính thanh khoản của thị trường nhưng sự thay đổi này về mặt tài chính, có thể gây thua thiệt cho ngân hàng trong xử lý tài sản bảo đảm. 

“Chẳng hạn, khi ngân hàng muốn mua lại hoặc nhận chính tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ thì thông thường ngân hàng sẽ là bên chịu các khoản lệ phí trước bạ liên quan giao dịch. Nguyên do là thực tế khách hàng đã không còn khả năng tài chính. Khi khung giá đất tăng cao, mức thuế, lệ phí trước bạ theo khung giá đất cũng tăng, điều này ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi ngân hàng vì ngân hàng là người thực chịu...”, Luật sư Quyền nói.