Sốt đất ở các 'đặc khu': 'Hòn lửa' trên tay người cuối sẽ vỡ?

Các yếu tố tác động giá nhà đất

Giá cả bất động sản (BĐS) nói chung và nhà đất nói riêng đều có những yếu tố, nguyên do của nó. Tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên. Ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. 

Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... 

Theo đó, có 3 nhóm nhân tố tác động trực tiếp đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể:

Thứ nhất, là nhóm yếu tố tự nhiên, trong đó yếu tố vị trí của BĐS có ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.

Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
  
Thứ hai, các yếu tố kinh tế như khả năng mang lại thu nhập từ BĐS hay những tiện nghi gắn liền với BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại; Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.

Thứ ba, là nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường như tính hữu dụng của BĐS, nhu cầu loại BĐS trên thị trường.

Ngoài ra, các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá thành BĐS như: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.

Bên cạnh đó, các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Ví dụ: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ.

"Hòn lửa" trên tay người cuối sẽ "vỡ"?

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, nếu tham chiếu các yếu tố trên thì thị trường BĐS sốt nóng hiện nay tại các tỉnh phía Nam, đặc biệt là ở các địa phương nơi dự kiến sẽ hình thành các đặc khu kinh tế không hội tụ đầy đủ các yếu tố trên. 

Thậm chí, thời gian gần đây có một thực tế là, dù nhiều nơi không hội tụ đầy đủ những yếu tố trên nhưng giá đất tại đây vẫn tăng chóng mặt. Thậm chí là tăng từng ngày, từng giờ...

Cụ thể, 2 tháng trở lại đây, trước thông tin Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) sắp trở thành đặc khu kinh tế, nhiều khu đất nông nghiệp tại đây được "phù phép" chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở rồi phân lô bán nền trái phép với giá cao ngất ngưởng.

Cũng nhân cơ hội này, hàng trăm cò đất đổ dồn về đây "bơm tiền", "thổi giá" với đủ chiêu trò nhắm vào những người có nhu cầu lướt sóng kiếm lời tạo nên cơn sốt đất "ảo", và kéo theo nhiều rủi ro, hệ lụy.

Vậy tình trạng giá đất bị thổi phồng, mất kiểm soát ở những nơi sắp trở thành đặc khu sẽ dẫn đến những rủi ro, hệ lụy như thế nào?

Chia sẻ về điều này, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cảnh báo: Chắc chắn đến một lúc nào đó, bản thân thị trường không chịu nổi thì sẽ "vỡ bong bóng” BĐS.

Theo ông Võ, cơn sốt BĐS hiện nay ở các nơi được dự kiến hình thành đặc khu như "hòn lửa" được chuyển từ người này sang người khác. "Hòn lửa đấy chuyển những người mua cuối cùng sẽ thiệt hại lớn khi giá sập. Ví dụ, đất tại khu vực vẫn được quy hoạch làm nông nghiệp, giá không quá 1 triệu đồng/m2, nhưng người ta đẩy lên từ 10-15 triệu đồng/m2, thậm chí cao gấp nhiều lần vượt qua bảng gia đất phi nông nghiệp thì tất yếu người mua cuối phải thiệt hại", ông Võ phân tích.

Ông Võ cung cho rằng, khi cơn sốt đất qua đi, có khi giá rớt dưới 1 triệu đồng/m2. Lúc đó người giữ đất vừa mua với giá 10-15 triệu đồng/m2 sẽ thiệt hại vô cùng lớn. Rõ ràng, trong quá trình đẩy giá thì chỉ những người ở giữa thu lợi từ chênh lệch giá do sốt đất ảo. Nếu đầu tư đất không phù hợp quy hoạch, thì số tiền mà nhà đầu tư bỏ ra nguy cơ mất rất lớn.

Vậy giải pháp nào để quản lý đất đai thông minh hơn và việc tăng giá nhà đất trở thành thực chất hơn? Một chuyên gia BĐS cho rằng, để giá đất không tăng bất thường, "sốt giá" như hiện nay phải có những giải pháp cả về mặt quản lý nhà nước và thị trường.

Phần nào của thị trường thì tự thị trường điều tiết bằng những quy luật của thị trường. Còn về quản lý nhà nước, giải pháp quan trọng nhất là thúc đẩy minh bạch, công khai trong vấn đề quy hoạch. "Quyết định hành chính phải cho người dân quyền được biết, tham gia, thậm chí quyền phản bác lại những quyết định gây thiệt hại cho họ. Làm như thế để tăng minh bạch, tăng trách nhiệm của cơ quan nhà nước cũng như làm minh bạch thị trường thì mới không để xảy ra tình trạng đầu cơ tăng giá như hiện nay", vị này phân tích.

Không để 'cò đất' lộng hành tại các khu vực lập đặc khu

Sáng 18/4, chủ trì phiên họp đầu tiên của Ban Chỉ đạo quốc gia về phát triển các đặc khu kinh tế Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc nhấn mạnh, 3 đặc khu (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc) không chỉ của 3 tỉnh mà là của cả nước, Thủ tướng nêu rõ, lập đặc khu thì phải tốt hơn, thuận lợi hơn cho cuộc sống của người dân bản địa, kể cả trước và sau khi Luật có hiệu lực.

Thủ tướng yêu cầu ba tỉnh cần nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, quản lý rừng, quản lý môi trường. Phải bảo đảm trật tự xã hội, không để “cò đất”, xã hội đen mua bán đất lộng hành trên địa bàn.