Rủi ro vì vô hiệu
Trao đổi với Tiền Phong, Luật sư Lương Duy Sinh, Trưởng Văn phòng Luật sư Sinh và Cộng sự cho biết, lợi dụng tình trạng cần tiền gấp của người vay, bên cho vay thường yêu cầu bảo đảm khoản vay bằng việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có chữ ký và công chứng với giá trị lớn hơn so với tài sản cho vay. Một khi bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hay nghĩa vụ trả tiền lãi thì người đi vay có thể bị mất tài sản của mình.
Khu đất gần 3.000m2 ở số 230 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân, TPHCM đang bị tranh chấp vì hợp đồng giả cách.Do đó, việc làm rõ vấn đề pháp lý của hai hợp đồng trên có ý nghĩa quan trọng đối với bên cho vay, bên vay và trong thực tiễn giải quyết những tranh chấp đối với các giao dịch cho vay có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng bất động sản.
Ông Sinh nói rằng, Điều 463 về Hợp đồng vay tài sản của Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Như vậy, chủ thể tham gia vào giao dịch vay tài sản là cá nhân hoặc tổ chức; hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hay bằng miệng; lãi suất hợp đồng vay theo sự thỏa thuận giữa các bên nhưng không được vượt quá mức 20%/năm của khoản tiền vay, quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.
Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bộ luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 500: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Ngoài ra, Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định và có công chứng, chứng thực.
“Nếu xem xét những hợp đồng này một cách độc lập thì các bên ký kết thường đảm bảo về hình thức hợp đồng, đáp ứng đủ điều kiện để có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, việc ký kết đồng thời hai loại hợp đồng này thường là dùng một hợp đồng để che dấu một hợp đồng khác”, ông Sinh nói.
Vị luật sư này cho biết thêm, trong giao dịch vay tài sản có bảo đảm bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thấy thực chất các bên mong muốn thực hiện hợp vay tài sản nhưng thể hiện ra bên ngoài là hợp đồng mua bán (chuyển nhượng). Như vậy, tại thời điểm ký kết thì giữa ý chí và thể hiện ý chí đã có sự xung đột. Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản nên khi có tranh chấp và một bên khởi kiện thì Tòa án sẽ xem xét việc tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu theo quy định của pháp luật dù đã đảm bảo đúng hình thức và hợp đồng đã được thực hiện trong thực tiễn.
Tại Điều 124 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 nói rõ, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Vi phạm pháp luật hình sự
Thực tế, việc sử dụng hợp đồng mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản để bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản mang lại nhiều rủi ro cho người đi vay và các bên có liên quan đến giao dịch này. Trong trường hợp, người đi vay thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trả nợ và lãi theo hợp đồng vay tài sản thì việc lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất hay yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không phải là dễ dàng bởi việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là hợp pháp, văn phòng công chứng cũng làm việc đúng pháp luật khi các bên có đầy đủ hồ sơ theo pháp luật.
Theo các luật sư, nếu có dấu hiệu giả tạo hay cưỡng ép ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu hoặc nghiêm trọng hơn nếu có sự đe dọa, dùng vũ lực ép buộc bên vay tài sản kí hợp đồng bảo đảm thì sẽ vi phạm pháp luật hình sự.Hơn nữa, quá trình giải quyết để đi đến một bản án tuyên bố hợp đồng vô hiệu cũng phải mất tới vài năm vì việc đánh giá hợp đồng nào là giảo tạo, hợp đồng nào là thực, các bên có hoàn toàn tự nguyện hay có sự cưỡng ép khi kí kết hợp đồng không là rất khó khăn và tốn nhiều thời gian. Bởi hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực khi thỏa thuận bằng miệng trong khi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì cần công chứng, chứng thực nên muốn chứng minh hợp đồng mua bán tài sản là giả tạo khá khó khăn.
Chưa kể, những rủi ro khác có thể phát sinh như trong khoảng thời gian bên vay tài sản thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận bảo đảm có thể thực hện các hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm cho một khoản vay khác hay chuyển nhượng tài sản cho chủ thể khác.
Người cho vay là bên hưởng lợi trong giao dịch này bởi hợp đồng vay tài sản thường có giá trị thấp hơn nhiều so với giá trị của hợp đồng chuyển nhượng bất đồng sản. Tuy nhiên, nếu có dấu hiệu giả tạo hay cưỡng ép ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu hoặc nghiêm trọng hơn nếu có sự đe dọa, dùng vũ lực ép buộc bên vay tài sản kí hợp đồng bảo đảm thì sẽ vi phạm pháp luật hình sự.
“Như vậy, để đảm bảo cho quyền lợi của người đi vay và tránh rắc rối cho các bên về sau thì các chủ thể tham gia vào giao dịch này cần ghi rõ trong hợp đồng về số tiền vay, tài sản thế chấp, thỏa thuận thời hạn thanh toán, việc gải quyết tài sản khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng. Việc thực hiện các giao dịch đúng theo quy định pháp luật là bảo vệ cho quyền lợi bản thân cũng như góp phần vào việc quản lý của Nhà nước”, ông Sinh nói.
