Ða sở hữu khó tìm tiếng nói chung
Đối với các biệt thự cũ nhiều hộ sử dụng, chính quyền địa phương đều chung nhận định: Rất khó cải tạo. Đại diện UBND phường Phan Chu Trinh (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) cho biết, trên địa bàn có nhiều biệt thự cũ với 3 loại hình sở hữu. Có biệt thự là tư nhân làm chủ, biệt thự người dân đang thuê và biệt thự sở hữu đan xen (có người mua, người thuê).
Muốn cải tạo biệt thự rất khó bởi mỗi biệt thự là một đặc thù, ví dụ như biệt thự tại ngõ 57B Phan Chu Trinh là biệt thự thuộc nhóm 2. Các hộ tầng trên dột mái, kèo cột đã mọt muốn tu sửa nhưng các hộ tầng một lại không đồng ý đóng kinh phí vì không ảnh hưởng đến nhà của họ. “Còn nếu muốn làm tổng thể thì phải có đề án độc lập, thuê kiểm định đánh giá mức độ xuống cấp, thuê tư vấn… những cái đó các hộ dân đều không đồng ý”, đại diện UBND phường nói.
 |
Khu vực nấu ăn, rửa bát, tắm rửa, vệ sinh nhẹ… chung của 3 hộ gia đình ở biệt thự số 3 Điện Biên Phủ |
Còn biệt thự 13 Phan Huy Chú, UBND quận Hoàn Kiếm cho biết, đây là đất công đã có dự án xây dựng trường tiểu học Võ Thị Sáu. Tuy nhiên, dự án bị chậm triển khai vì nhiều lý do. Khi dự án triển khai, các hộ dân sẽ được di dời đến nơi ở mới hoặc nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng theo quy định.
Lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Sở đã tham mưu thành phố để thực hiện Chuyên đề “Giải pháp đẩy mạnh công tác quản lý, sử dụng các biệt thự công được xây dựng từ trước năm 1954 trên địa bàn thành phố Hà Nội”. Trong đó có việc rà soát, đẩy nhanh tiến độ lập danh mục, hồ sơ quản lý, bảo tồn, tôn tạo và khai thác hiệu quả các biệt thự công được xây dựng từ trước năm 1954, tránh lãng phí tài nguyên đất đai.
Các giải pháp cải tạo cũng được đưa ra trong chuyên đề này, trong đó đẩy mạnh hợp tác công tư trong cải tạo biệt thự cũ. Như đối với các biệt thự thuộc sở hữu của tư nhân, nhà nước sẽ hỗ trợ về mặt cơ chế chính sách, hồ sơ, công tác kiểm định và quản lý quy hoạch, kinh phí sẽ do cá nhân sở hữu biệt thự tự bỏ ra.
Thiếu tiêu chí cụ thể
Thực tế ở Hà Nội hiện nay vẫn đang thiếu một quy hoạch chi tiết, hệ thống tiêu chí quản lý, hướng dẫn tỉ mỉ bảo tồn đến từng ô phố. Đối với biệt thự Pháp cũ cần có hệ thống này để cơ quan quản lý có thể sử dụng, người dân cũng có thể sửa chữa nhà trong quy định cho phép. KTS Trương Ngọc Lân - Phó trưởng khoa Kiến trúc và Quy hoạch trường ĐH Xây dựng nêu một ví dụ điển hình như khu vực Tạ Hiện tại phố cổ Hà Nội. Một số người dân ở sâu bên trong, không được hưởng lợi đã được giãn dân sang nơi ở mới, khu phố thì được cải tạo lại theo phong cách cũ. “Cuối cùng chính người dân được hưởng lợi nhờ phát triển du lịch, đem lại kinh tế cho họ”, KTS Lân chia sẻ.
Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở QHKT Hà Nội, có thể công trình biệt thự thuộc dạng bảo tồn, nhưng vị trí có đáng được bảo tồn hay không lại phải cân nhắc, như ở chợ, ở ngoài đê thì không nhất thiết phải bảo tồn. Nhưng nếu ở các tuyến phố có sự tổ chức kỹ lưỡng thì nên bảo tồn. “Hiện nay, tồn tại lớn nhất trong việc bảo tồn biệt thự là phải gắn danh mục, yêu cầu bảo tồn với khả năng kinh tế và định hướng phát triển. Ví dụ ở phố cổ, chúng ta đặt mục tiêu bảo tồn 1.500 nhà, nhưng có bảo tồn được bao nhiêu đâu. Nguồn lực không có. Phải tùy vào nguồn lực để xác định danh mục cần bảo tồn. Thứ hai là phân loại bảo tồn, định hướng bảo tồn gắn với kế hoạch cụ thể. Thứ 3 là yếu tố xã hội hóa. Như bên Singapore, họ mua lại khu nhà cổ, đập đi để xây lại theo kiểu cũ. Bây giờ như khu phố cổ, phố cũ của Hà Nội hiện chỉ mua được mấy nhà để bảo tồn thôi”, ông Nghiêm nói thêm.
“Hiện nay, tồn tại lớn nhất trong việc bảo tồn biệt thự là phải gắn danh mục, yêu cầu bảo tồn với khả năng kinh tế và định hướng phát triển. Ví dụ ở phố cổ, chúng ta đặt mục tiêu bảo tồn 1.500 nhà, nhưng có bảo tồn được bao nhiêu đâu. Nguồn lực không có”
Ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở QHKT Hà Nội
Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết, Hà Nội đang xây dựng cơ chế hỗ trợ các tổ chức, cá nhân tham gia cải tạo, chỉnh trang, tái thiết nhà cổ, biệt thự cũ, các công trình kiến trúc khác có giá trị trong khu vực nội đô lịch sử và nhóm giải pháp về kỹ thuật. Ngoài ra, thành phố xây dựng phương án bán đấu giá hoặc đấu giá cho thuê 10-15 năm theo giá thị trường, trả tiền 1 lần đối với 34 biệt thự chuyên dùng do nhà nước quản lý; Rà soát 105 biệt thự cũ để xây dựng phương án bán đấu giá cho thuê 10-15 năm theo giá thị trường, trả tiền 1 lần… Từ đó tạo nguồn lực để tu bổ các biệt thự khác.
Về biện pháp tối ưu để bảo tồn các biệt thự cổ, biệt thự cũ trên địa bàn thành phố, ông Nghiêm cho rằng, quan trọng nhất là có quỹ nhà tái định cư, tạm cư. Bài học từ thành phố Tokyo (Nhật Bản) có thể tham khảo, khi họ có nhiều chính sách tạo thuận lợi cho người dân tự nguyện đi khỏi khu nội thành. Họ tạo một khu đô thị ở nơi khác, ưu đãi với giá mua rất rẻ. Hay Kualalumpua (Malaysia), họ sẽ cho không nhà ở khu vực mới nếu người dân trả nhà cho nhà nước ở khu vực cũ. “Chúng ta cũng phải làm như thế, nhưng đến nay chưa được quan tâm đúng mức, chưa để ý. Vấn đề tái định cư, tạm cư để giải quyết vấn đề chung cư cũ đã “chết” rồi chứ đừng nói đến các biệt thự”, ông Nghiêm nói thêm. Cũng theo ông Nghiêm, hiện nay quỹ nhà tái định cư quá kém. Các doanh nghiệp chủ yếu chú trọng đến giá rẻ, chất lượng kém nên người dân không thích. Như ở Tokyo, họ xây hẳn nhà vườn, ưu đãi cho những người chuyển đi. Họ cũng tạo không gian mở, có nhiều dịch vụ đi kèm. Ở Hà Nội vì sao khó giãn dân phố cổ, bởi khu vực tái định cư chỉ mới giải quyết chỗ ở, trong khi ở chỗ cũ người ta chỉ cần 1 mét vuông cũng đủ bán hàng để sinh sống. Sang chỗ mới, đáng lẽ phải ưu tiên cho thuê tầng 1, tầng 2 để người dân kinh doanh, nhưng lại ưu tiên cho chủ đầu tư, hoặc nếu thuê thì lại rất đắt…
Bà Nguyễn Xuân Ngọc Hoa, (chuyên gia cao cấp về Chính sách & Quy hoạch của enCity Singapore): Không bảo tồn tràn lan
Giá trị của một tòa nhà không chỉ nằm ở giá trị kiến trúc mà còn ở tác động của nó với cộng đồng, chứng nhân của các sự kiện lịch sử hoặc nằm trong một phần của cảnh quan đô thị lớn hơn. Các nhà quy hoạch cần hợp tác với các chuyên gia bảo tồn và di sản để đánh giá chi tiết giá trị tiềm năng của các tài sản lịch sử, các khía cạnh cần gìn giữ, và kết hợp các khía cạnh này vào các công trình phát triển tương lai.
Vị chuyên gia nêu ví dụ về bảo tồn công trình di sản ở Hồng Kông - một trong những thành phố đông đúc nhất trên thế giới. Một trong những cuộc chuyển đổi đô thị thành công nhất của họ - Phố Staunton - bao gồm việc tham khảo ý kiến của cư dân địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội, để xác định chung các giá trị và tương lai của các tòa nhà. Kết quả của sự trao đổi và xây dựng đồng thuận này là một kế hoạch bảo tồn mang lại lợi ích cho tất cả các bên trong hệ sinh thái, đồng thời cũng tạo động lực khiến họ chung tay đóng góp vào bảo tồn và giữ gìn khu vực này.
Đồng tình với ý kiến này, chuyên gia quy hoạch, KTS Nguyễn Anh Tuấn (Giám đốc Cty kiến trúc ArtHome) nhận định, tại Trung Quốc nhiều công trình có giá trị được Nhà nước đầu tư để bảo tồn. Mọi kiến trúc, chi tiết đều được giữ nguyên để đảm bảo yếu tố lịch sử. Những người dân ở trong những khu nhà cổ vẫn được sinh sống trong đó nhưng phải đảm bảo yếu tố truyền thống. Những khu nhà cổ sẽ là địa điểm thăm quan, trải nghiệm cho du khách mỗi khi đến đây. “Đây cũng là mô hình Việt Nam có thể học hỏi để bảo tồn nhà Pháp cổ”, KTS Tuấn nói.
TS. KTS. Trương Ngọc Lân - Phó Trưởng khoa Kiến trúc và Quy hoạch (Trường Đại học Xây dựng) cho rằng, ở Úc hay ở Anh một số nhà thuộc diện bảo tồn mặc dù sở hữu tư nhân nhưng muốn sửa chữa gì phải theo quy chế chung ở phía mặt tiền, hình thái… Có những chủ sở hữu bên Anh sở hữu lâu đài xây dựng từ thế kỷ 13, 14, họ phải bỏ kinh phí ra để tuân thủ theo quy chế đó, vẫn phải bỏ kinh phí để duy tu bảo dưỡng. Có những chủ lâu đài không chịu nổi đã phải bán đi cho những người chủ mới có tiềm lực hơn.
