Loạn thị trường bất động sản: Thủ phạm là dự án phân lô bán nền?

Bỏ hoang hàng loạt

Sau hàng chục năm triển khai, khu đô thị mới Hà Phong (xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, Hà Nội) về cơ bản vẫn trong tình trạng hoang tàn với hàng chục héc-ta đất bỏ hoang, số nhà xây có người ở chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nhiều tuyến vỉa hè, hạ tầng cỏ dại mọc đến đầu gối, trở thành nơi chăn thả trâu bò. Không riêng Hà Phong, nhiều dự án khác ở Mê Linh được đầu tư theo quy định phân lô bán nền cũng rơi vào tình trạng bỏ hoang, tức là nhà đầu tư sau khi hoàn thiện hạ tầng được bán cho người dân mà không phải làm nhà.

“Từ thực tế triển khai các dự án bất động sản hiện nay, vấn đề làm thế nào để khai thác, sử dụng hiệu quả đất đai trong phát triển đang đặt ra cấp bách”. 
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch 
Hiệp hội Bất động sản TPHCM

Khu đô thị River Silk City rộng hàng chục héc-ta ở thành phố Phủ Lý (Hà Nam) đã hoàn thiện hạ tầng và mở bán từ nhiều năm trước, nhưng đến nay, hầu hết diện tích đất vẫn bỏ hoang. Cũng ở Phủ Lý, dự án của Tổng Công ty HUD đầu tư cả chục năm trước theo hình thức phân lô bán nền đến nay vẫn còn khoảng 60% quỹ đất bỏ hoang. Tại khu đô thị Mỹ Trung ngay sát dự án bệnh viện 700 giường thuộc thành phố Nam Định cũng hoang tàn không kém. Khi nhóm phóng viên Tiền Phong đi khảo sát, tại đây chỉ có mấy người thợ dọn vệ sinh ngoài đường, còn lại đều hoang lạnh như phế tích…

Tại các tỉnh như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Thanh Hóa, Bắc Ninh… đều có tình trạng dự án phân lô bán nền bị bỏ hoang sau những đợt sốt đất. Anh Trần Văn Thanh, một người làm môi giới nhà đất gần dự án Hà Phong, nói rằng, mô hình phân lô bán nền chủ yếu phục vụ người có tiền đầu cơ mua đi bán lại kiếm lời. “Quỹ đất tại Mê Linh, Đông Anh còn khá nhiều và rẻ nên không phải ai cũng muốn vào trong khu đô thị làm nhà. Khu đô thị Hà Phong rất thiếu các tiện ích nên thực tế mua đất bên ngoài vừa rẻ lại vừa linh hoạt về tiền”, anh Thanh nói.

“Cơ quan quản lý bị dắt mũi”

Trao đổi với PV Tiền Phong về tình trạng nêu trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết, dự án nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền được thực hiện tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Quy định này đã đáp ứng nhu cầu, thị hiếu của người dân là nhà gắn với đất riêng, nhất là trong thời kỳ điều kiện thu nhập của người dân chưa cao. Từ lô đất mua được, người dân có thể tự xây cho mình căn nhà phù hợp, tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, ông Châu nói rằng, mặt trái của quá trình thực hiện quy định phân lô bán nền cũng cần được chấn chỉnh.

Bên cạnh việc tuân thủ quy hoạch, việc phê duyệt dự án nhà ở còn cần phải phù hợp kế hoạch phát triển đô thị và nhà ở theo nhu cầu tại mỗi địa phương. Quỹ đất quy hoạch làm dự án nhà ở sau khi làm hạ tầng bị bỏ hoang gây lãng phí rất lớn và thiệt hại cho việc khai thác nguồn lực đất đai.

“Quy định là có nhưng thực tế phụ thuộc vào năng lực thẩm định, lập quy hoạch của mỗi địa phương. Nhiều tỉnh thành có tình trạng lập quy hoạch, chương trình phát triển nhà ở cho có, còn tính khả thi, phù hợp đến đâu rất hạn chế. Đó là chưa kể có tình trạng nhà đầu tư “dắt mũi” cả cơ quan lập quy hoạch, thẩm định, cấp phép dự án”, ông Châu nhận định.

Theo ông Châu, về giải pháp, bên cạnh việc siết chặt các điều kiện dự án thực hiện phân lô bán nền, việc hoàn thiện, khớp nối hạ tầng, Chính phủ cần sớm quy định về chống đầu cơ bất động sản thông qua công cụ thuế. Đánh thuế cao với những trường hợp sở hữu nhiều bất động sản, với những giao dịch mua bán trong thời gian ngắn, như vừa mua đã bán. Hoặc cần thiết phải kiểm soát về tín dụng với những trường hợp mua nhiều bất động sản. Mua càng nhiều thì càng bị hạn chế về tỷ lệ cho vay trên giá trị bất động sản.