Báo cáo mới đây về tình hình phát triển nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố của UBND Hà Nội nêu nhiều khó khăn, vướng mắc khiến việc cải tạo chung cư cũ gần như “dậm chân”.
Cụ thể, gần 10 năm thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ theo hình thức xã hội hóa, mới chỉ có 14 chung cư cũ, xuống cấp được cải tạo, xây dựng lại, chiếm chưa đầy 10% so với tổng số.
Việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội không đạt được mục đích đề ra là do những bất cập, hạn chế liên quan đến việc kiểm soát mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình; chính sách giải phóng mặt bằng, tái định cư; quỹ nhà tạm cư; chính sách huy động vốn đầu tư...
Cụ thể, về quy hoạch kiến trúc, theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng phê duyệt năm 2011, khu vực lõi đô thị (4 quận nội thành cũ) cần phải giảm mật độ dân số từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu người.
Bên cạnh đó, Thủ tướng cũng yêu cầu thành phố Hà Nội kiểm soát chiều cao các công trình xây dựng trong các quận nội thành nên việc khai thác dự án để tự cân đối tài chính sau khi đã đảm bảo tái định cư tại chỗ của các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn. Theo đó, các công trình xây dựng trong khu vực này phải khống chế chiều cao tương đương mức 9 tầng.
Vì thế, việc đảm bảo bài toán kinh tế: cân đối tài chính cho nhà đầu tư, cải thiện diện tích ở cho người dân trong khu vực dự án, hạn chế tăng dân số tại khu vực này là không khả thi.
Để giải quyết bài toán khó gỡ về cải tạo chung cư cũ, UBND Hà Nội đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng cho phép nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ theo định hướng cho phép điều chỉnh tăng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại khu vực 4 quận nội thành cũ.
Hà Nội mong muốn, đối với khu vực Khu chung cư cũ, xác định phù hợp theo vị trí, đặc điểm của từng phân khu quy hoạch trong khu vực nội đô lịch sử, cho phép xây dựng cao tầng (21 đến 27 tầng) để đảm bảo tái định cư tại chỗ cho người dân đang sinh sống tại các khu nhà này. Diện tích sàn xây dựng các tầng tăng thêm được phép bán cho các đối tượng có hộ khẩu tại 4 quận nội thành cũ, nhằm đảm bảo tính khả thi của dự án, cải thiện điều kiện ở của người dân, đồng thời không tăng thêm dân cư khu vực nội đô, tháo gỡ khó khăn trong việc lập đồ án quy hoạch chi tiết cho các dự án cải tạo chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp.
UBND Hà Nội cũng đề xuất Bộ Xây dựng ban hành quy định về công tác kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư cũ, trong đó ngoài các thông số kỹ thuật thì cần chưa quan tâm đến các yếu tố tác động đến môi trường sống, các yếu tố kinh tế - xã hội tác động đến điều kiện sử dụng.
Nêu quan điểm về vấn đề này, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam tán thành đề xuất của UBND Hà Nội. Ông Nam cho rằng, chương trình cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội gặp bế tắc vì đặt quá nhiều mục tiêu, cách làm phải theo hướng xã hội hóa để không tiêu tốn ngân sách nhưng lại khống chế, không được làm cao tầng; người dân thì chỉ muốn được tái định cư tại chỗ, được tạo điều kiện ưu đãi về hệ số diện tích phải gấp 2-2,5 lần…
Để gỡ bài toán khó này, theo ông Nam, chỉ có cách ủng hộ, cho phép xây cao tầng như một điểm đặc thù của Hà Nội.
Ông Nam gợi ý UBND Hà Nội có thể xin rút Đề án cải tạo chung cư cũ đang chờ Chính phủ xem xét, trực tiếp bổ sung thêm nội dung đề xuất này vào đề án để lãnh đạo Chính phủ quyết định, phê duyệt.
Theo thống kê, trên địa bàn thành phố có khoảng 1.155 nhà chung cư 3 -5 tầng (chưa bao gồm 357 khu nhà do các cơ quan tự quản, tự xây dựng đã bán nhà theo Nghị định 61) và 10 khu thấp tầng. Những nhà thấp tầng này hầu hết đã bán theo Nghị định 61/CP và người dân đã tự bỏ kinh phí để cải tạo xây dựng lại.
Trong số đó, có hơn 200 nhà chung cư kết cấu lắp ghép tấm lớn với diện tích gần 500.000m2 sàn, được xây dựng từ trước những năm 1980 hầu hết chưa được tính đến thiết kế kháng chấn tập trung tại 4 quận nội thành cũ (là khu vực hạn chế phát triển theo quy hoạch chung đã được được phê duyệt) được chuyển đổi từ hình thức sở hữu nhà nước sang sở hữu tư nhân theo Nghị định 61/CP, đến nay đã hết niên hạn sử dụng và xuất hiện tình trạng nguy hiểm với hệ thống hạ tầng đã xuống cấp cần phải được cải tạo, xây dựng lại.
