UBND tỉnh sẽ quyết định bảng giá đất và giá đất cụ thể
Theo TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất nhằm hướng đến hai mục đích là đảm bảo an sinh xã hội, khả năng tiếp cận đất đai của người dân và sát giá thị trường. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện, khung giá đất đạt được một mục tiêu thứ nhất mà chưa đảm bảo mục tiêu sát giá thị trường. Vì vậy, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất, chỉ áp dụng bảng giá đất trong một số trường hợp, còn lại xác định theo giá đất cụ thể.
Theo dự thảo luật, bảng giá đất sẽ được áp dụng trong một số trường hợp như tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức. Tính thuế sử dụng đất. Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng. Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và một số trường hợp khác. Bảng giá đất được ban hành một năm một lần. UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất.
 |
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà chủ trì Hội nghị lấy ý kiến các doanh nghiệp về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Ảnh: Khương Trung |
Với các trường hợp khác như thu hồi đất, tính tiền thuê đất, sử dụng đất đối với trường hợp không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất… sẽ áp dụng giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định. Luật quy định nguyên tắc chung của định giá đất là phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi trong định giá đất
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trường Đại học Luật Hà Nội, Hội đồng thẩm định giá theo quy định của Dự thảo Luật chưa đảm bảo sự độc lập như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW bởi quy định Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá, thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
PGS Tuyến cho rằng việc quyết định giá đất cụ thể nên giao cho Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh, độc lập với UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan này được thuê có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Hội đồng thẩm định giá đất nên gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Điều này sẽ giúp tránh được tình trạng UBND tỉnh vừa đá bóng, vừa thổi còi do được giao đồng thời nhiều nội dung quản lý đất đai, PGS Tuyến chia sẻ.
Riêng với các trường hợp tính tiền sử dụng đất (khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức), tính thuế sử dụng đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai sẽ định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20% so với kỳ trước. Theo TS Nguyễn Đình Thọ, quy định này nhằm đảm bảo an sinh xã hội, đảm bảo nghĩa vụ tài chính của người dân không quá cao cũng như khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.
Băn khoăn xác định giá thị trường
Tại Hội nghị lấy ý kiến doanh nghiệp về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Liên đoàn Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) tổ chức, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. “Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá”, ông Hiệp nói.
Ngoài ra, ông Hiệp cho rằng, luật đã quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp là như thế nào. Ông Hiệp đề xuất nên quy định cụ thể hơn nữa trong dự thảo về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau.
 |
Dự án khu công viên Sài Gòn Safari thuộc các xã An Nhơn Tây, Phú Mỹ Hưng của huyện Củ Chi, TPHCM bị treo nhiều năm nay Ảnh: Phạm Nguyễn |
Ông Bùi Duy Cường, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề xuất, trường hợp cơ quan định giá đất không phải Nhà nước thì xác định cơ quan độc lập, nếu Nhà nước định giá đất thì cơ quan định giá nên thuộc cơ quan tài chính chứ không phải cơ quan tài nguyên và môi trường.
Áp dụng công cụ kinh tế với hoạt động đầu cơ đất
Theo các chuyên gia, một trong những điểm mới quan trọng của dự thảo luật là sử dụng công cụ kinh tế điều tiết các hoạt động của thị trường bất động sản. Với hành vi đầu cơ đất, dự án treo, dự án bỏ hoang, thay vì thanh tra, kiểm tra và thu hồi như Luật 2013, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định áp dụng thuế lũy tiến theo nguyên tắc dự án treo càng lâu thì mức thuế càng cao, buộc nhà đầu tư phải đưa đất vào sử dụng. Điều này cũng góp phần thúc đẩy hiệu quả sử dụng, tránh lãng phí nguồn lực đất đai.
Chia sẻ về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, hiện nay có 5 phương pháp định giá đất nhưng giá thị trường đó còn nhiều sai lệch. Để xác định được giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường thì cần thu thập thông tin dữ liệu giá đất thông qua quá trình giao dịch của người mua với người bán trên thị trường, qua việc đấu giá, đấu thầu dự án sử dụng đất. Từ đó, tạo ra bản đồ về giá đất.
Bộ trưởng Hà chia sẻ, dự kiến đến năm 2025, Việt Nam sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất đai. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày. “Tôi nghĩ trong vòng 5 năm, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá”, Bộ trưởng Hà nói.
