Điều tra, khởi tố chủ đầu tư chiếm đoạt phí bảo trì có khả thi?

Đề xuất khởi tố chủ đầu tư chiếm dụng phí bảo trì chung cư

Trong báo cáo vừa gửi Thủ tướng Chính phủ về tình trạng cư dân khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản, Bộ Xây dựng chỉ ra có hơn 215 dự án xảy ra khiếu nại, tranh chấp. Trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án, với nội dung tranh chấp nhiều nhất là về phí bảo trì chung cư. Nhiều chủ đầu tư cố tình không bàn giao hoặc chậm bàn giao, hay chỉ bàn giao một phần phí bảo trì chung cư cho ban quản trị, vi phạm quy định hiện hành.

Trước vấn đề trên, Bộ Xây dựng đã đề xuất Bộ Công an và các ngành liên quan tiến hành tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy cũng như việc thực hiện thẩm định, nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật. 

Đối với những chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật, Bộ Xây dựng đề xuất các cơ quan chức năng tiến hành tổ chức, điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm.

Theo đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, một trong những nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư chây ì thực hiện chuyển quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư là hiện chưa có quy định, chế tài xử phạt nghiêm những chủ đầu tư vi phạm.

Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định rõ trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn, Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Sau thời hạn 7 ngày kể từ khi UBND cấp tỉnh, thành phố có quyết định yêu cầu bàn giao quỹ bảo trì mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao thì sẽ tiến hành cưỡng chế qua tài khoản của chủ đầu tư. Sau 3 ngày, tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản sẽ tiến hành cưỡng chế, chuyển tiền của chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư. Nếu phương án cưỡng chế qua tài khoản không thành thì UBND tỉnh, thành phố sẽ cưỡng chế qua tài sản.

Tuy quy định là vậy nhưng thực tế việc cưỡng chế không hề đơn giản. Theo một số luật sư, hiện chưa có các quy định chi tiết hướng dẫn về định giá tài sản. Chưa kể nếu như chủ đầu tư đã bán hết tài sản thì không còn gì để cưỡng chế. 

Xử lý hình sự chủ đầu tư “om” phí bảo trì chung cư có khả thi?

Trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân mà Bộ Xây dựng vừa báo cáo đa phần tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì như: Chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị (39/108 dự án, khoảng 36%) ; Chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng (3/108 dự án); Chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác (4/108 dự án); Chủ đầu tư không công khai, minh bạch trong việc sử dụng kinh phí bảo trì cho tòa nhà (1/108 dự án); Các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà Chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban quản trị (6/108 dự án)....

Chỉ riêng trên địa bàn Hà Nội hàng loạt khu chung cư đang xaỷ ra tình trạng tranh chấp, kiến kiện của cư dân về việc chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì. Những ngày gần đây, cư dân tại dự án chung cư The Pride (quận Hà Đông, Hà Nội) do Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư vô cùng bức xúc và căng băng rôn phản đối chủ đầu tư về hàng loạt bất cập, sai phạm. Trong đó phải kể đến là việc tiền phí bảo trì khoảng 60 - 70 tỷ đồng của gần 2.000 hộ dân sống ở đây bị chủ đầu tư Hải Phát "om" hơn 3 năm nay. 

"Khi mua nhà chúng tôi phải đóng tiền cho quỹ  phí bảo trì. Vậy câu hỏi đặt ra là số tiền quỹ bảo trì hiện của dân hiện đang ở đâu và được sử dụng vào mục đích gì? Nếu giờ toà nhà gặp hư hại, hỏng hóc, cháy nổ thì… lấy tiền đâu sửa chữa, khắc phục. Chưa kể mấy năm nay chủ đầu tư đang chiếm dụng hàng tỷ đồng phí bảo trì của cư dân không được công khai rõ ràng?, đại diện cư dân The Pride nói. 

Điều đáng nói Công ty Cổ phần đầu tư Hải Phát không chỉ nợ quỹ bảo trì tại dự án The Pride, mà tại dự án chung cư HHB Tân Tây Đô (huyện Đan Phượng) nhiều cư dân ở đây cũng tỏ ra bức xúc vì chủ đầu tư không công khai minh bạch quỹ bảo trì, chủ đầu tư luôn trì hoãn bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị. 

Theo ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, lâu nay nhiều chủ đầu tư sau nhiều năm không hoàn trả khoản phí này, tranh chấp với cư dân rất căng thẳng nhưng chẳng có chủ đầu tư nào bị xử lý hay cưỡng chế theo quy định nên mới vậy.

“Tôi cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước phải có những chế tài đủ mạnh để chủ đầu tư không dám chây ì. Việc Bộ Xây dựng đề nghị cơ quan công an điều tra, khởi tố xử lý hình sự các chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng là một biện pháp mạnh để xử lý dứt điểm việc này”, ông Liêm nhấn mạnh.

Đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, Ban quản trị được dân bầu ra sau đại hội cư dân tòa nhà và đã được chính quyền địa phương thừa nhận thì hoàn toàn có đủ tư cách để thay mặt cư dân nhận bàn giao phí bảo trì. "Đối với trường hợp chủ đầu tư chây ỳ bàn giao phí bảo trì người dân có quyền nghi ngờ phí bảo trì đã bị chủ đầu tư sử dụng sai mục đích, thậm chí đã tiêu hết. Như vậy, các cơ quan quản lý cần vào cuộc để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà. Thậm chí, nếu chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản có thể xử lý hình sự, việc đề xuất điều tra, khởi tố các chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng hành vi này là điều cần thiết", vị cán bộ khẳng định.