Chủ đầu tư, người mua đều “mắc cạn”
Mới đây, cực chẳng đã, người mua NƠXH Bright City tại thôn Lai Xá - xã Kim Chung (Hoài Đức - Hà Nội) do Công ty TNHH Bánh Kẹo Thăng Long thuộc Công ty CP Bất động sản AZ (AZ Land) làm chủ đầu tư phải kéo nhau lên Sở Xây dựng Hà Nội để kêu cứu. Trong suốt quá trình thi công từ tháng 10/2015 đến 15/12/2016, dự án triển khai rất chậm, nhiều lần dừng thi công. Đến giữa tháng 1/ 2018, toàn bộ công trình đã dừng hẳn thi công. Lý giải cho việc này, đại diện chủ đầu tư cho biết, do chính sách về gói vay 30.000 tỷ đồng của Chính phủ thay đổi, chấm dứt đột ngột nên chủ đầu tư không tiếp tục được vay ưu đãi phần còn lại, cơ chế cho vay tiếp theo không thực hiện được theo hợp đồng tín dụng đã ký với BIDV Tây Hà Nội trước đây; dẫn đến dự án khó khăn về vốn và không xây dựng tiếp được.
Chị Lê Thị Hòa, người mua căn hộ tại tòa A11 - Bright City cho biết: “Bức xúc của người mua nhà càng ngày càng lên đến đỉnh điểm khi chủ đầu tư tuyên bố không xây dựng 2 tòa A2 và A3 nữa, những ai đã mua nhà tại 2 tòa này buộc phải chuyển sang 2 tòa A11 và A12. Trong khi đó, người mua nhà đã đóng được 70% trị giá căn hộ nhưng tiến độ thi công tiếp tục cầm chừng; công nhân thi công tại công trường chỉ khoảng hơn 100 người. Như thế hỏi đến bao giờ chúng tôi có nhà để ở?”.
Không chỉ người mua nhà khổ sở vì NƠXH, nhiều doanh nghiệp cũng than khó khi tham gia xây dựng loại hình nhà ở này. Ông Trần Quốc Trung, Phó giám đốc Cty Handico 5, đơn vị làm nhiều NƠXH tại Hà Nội cho rằng, việc bị khống chế lợi nhuận 10% cho các dự án NƠXH đang tạo áp lực cho doanh nghiệp khi mất vài năm mới có thể hoàn thành một dự án. Chưa kể các rủi ro khác có thể xảy ra khi thi công dự án như trượt giá nhân công, nguyên vật liệu, thêm chi phí lãi vay vốn đầu tư…
Tính toán lại, cái gọi là “10% lợi nhuận” chỉ hòa vốn, thậm chí rủi ro có thể bị lỗ. “Làm một dự án có thể mất 4 - 5 năm. Nếu khống chế lợi nhuận 10% thì mỗi năm lãi trung bình chỉ 2%/dự án. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn bị đọng vốn khi xây căn hộ cho thuê. Bởi lẽ, căn hộ cho thuê trong dự án sau 5 năm mới được bán, khi đó chủ đầu tư mới thu được lợi nhuận nên doanh nghiệp bị đọng vốn, không có nguồn lực triển khai dự án khác”, ông Trung nói.
Lãnh đạo một doanh nghiệp làm dự án NƠXH tại Hà Nội phân tích, theo Nghị định 100, nguồn vốn vay ưu đãi sẽ bố trí cho chủ đầu tư phát triển dự án cũng như cho người mua NƠXH. Tuy nhiên, nguồn vốn cho chủ đầu tư vay để xây dựng chưa có, chủ đầu tư phải thế chấp dự án tại ngân hàng thương mại để vay vốn. Và còn nữa, dự án không được đem ra thế chấp thì người mua NƠXH mới được vay. Quy định này không khác nào thòng thêm “hàng rào kỹ thuật” ngăn dân vay Ngân hàng Chính sách xã hội để mua nhà.
Nhiều doanh nghiệp làm NƠXH cho rằng, làm NƠXH xa trung tâm thì “ế” khiến doanh nghiệp lâm vào cảnh khốn khó.
Hà Nội kiến nghị gì về NƠXH?
Trong một báo cáo mới đây gửi Bộ Xây dựng, UBND TP Hà Nội nêu một loạt những bất cập khiến NƠXH (gồm nhà để bán, cho thuê và cho thuê mua) khó phát triển trên địa bàn. Theo đó, Hà Nội kiến nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn, quy định bổ sung một số nội dung chưa rõ: Ví dụ dự án NƠXH phải dành tối thiểu 20% diện tích NƠXH trong dự án để cho thuê. Quy định như thế thiếu thực tế, vì có dự án NƠXH không có hoặc có rất ít đối tượng thuê nên gây khó khăn cho chủ đầu tư trong thu hồi vốn.
“Việc dành quỹ đất 20% xây dựng NƠXH đối với các khu nghỉ dưỡng resort, các dự án nhà ở thương mại chỉ có nhà ở thấp tầng khu vực đô thị… do không phù hợp với quy hoạch để xây dựng chung cư nhà ở xã hội”, báo cáo của UBND TP nêu.
UBND TP Hà Nội cũng đưa ra một số kiến nghị về cơ chế chính sách ưu đãi để phát triển NƠXH. Cụ thể, Hà Nội kiến nghị Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng nghiên cứu ban hành nhiều chính sách ưu đãi hơn nữa, nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia, giảm gánh nặng cho ngân sách để đẩy mạnh phát triển NƠXH cho thuê, cho thuê mua, nhất là nhà ở cho công nhân, sinh viên. Nghiên cứu các mô hình đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách và ban hành các cơ chế chính sách ưu đãi đặc thù, ví dụ phát triển mô hình liên kết đầu tư giữa doanh nghiệp và đối tượng thu nhập thấp.
Theo đó, doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư ban đầu, hưởng lợi nhuận định mức, người dân ký hợp đồng với doanh nghiệp góp vốn và chỉ định chủ đầu tư. Nghiên cứu xây dựng cơ chế chính sách đầu tư ưu đãi đặc thù theo mô hình đối tác công - tư (PPP), đồng thời tạo cơ chế hỗ trợ đầu tư từ Trung ương và nguồn vốn của thành phố để phát triển NƠXH. Ngoài ra, Hà Nội còn kiến nghị cho phép thành phố chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH đối với các nhà đầu tư đã được lựa chọn lập quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500. Nghiên cứu miễn giảm thủ tục cấp phép xây dựng các công trình thuộc dự án NƠXH.
Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nhà nước miễn tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp lại không được cộng khoản này vào giá bán NƠXH. Như vậy về bản chất, Nhà nước miễn tiền đất cho dân, còn doanh nghiệp thì không được gì. Tương tự, về thuế, doanh nghiệp làm NƠXH được miễn giảm thuế VAT, thuế thu nhập nhưng khoản miễn giảm này cũng được khấu trừ vào giá, nên về cơ bản, doanh nghiệp không có lợi. Còn với chính sách UBND tỉnh hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, vấn đề nằm ở chỗ địa phương nào quan tâm, ngân sách dư dả thì dự án mới được hưởng. Còn địa phương không có tiền, không quan tâm thì khoản này không có.
