Nhiều chuyên gia cho rằng, cơ quan ban hành văn bản không hiểu hết và lường trước những phát sinh vướng mắc sau này về chuyển nhượng, thừa kế.
Sổ mới ghi cả gia đình, không đổi sổ cũ
Tại Thông tư số 33/2017 (sửa đổi, bổ sung Điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014) của Bộ Tài nguyên & Môi trường có hiệu lực từ 5/12/2017 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình…
Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất). Như vậy, Thông tư 33/2017 đã bổ sung thêm đối tượng là “những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất” vào sổ đỏ.
Trao đổi với Tiền Phong, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường Hà Nội cho biết, tất cả các sổ trước ngày 5/12/2017 không phải đổi sổ. Theo ông Nghĩa, về cơ bản quy định này không khác gì trước đây. Cụ thể, sổ đỏ cấp cho cá nhân hay vợ chồng thì đương nhiên quyền quyết định vẫn là cá nhân và vợ chồng đó. Còn cấp cho ông A, ông B khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mà một trong hai người mất hoặc cả hai người mất thì phải ghi đủ tên người thừa kế. Thông tư mới chỉ làm rõ thêm để tránh khiếu kiện và tình trạng lừa đảo.
Ngoài ra, ông Nghĩa cho rằng, thông tư mới không chỉ áp dụng cho đất nông nghiệp còn áp dụng cả đất thổ cư và căn hộ chung cư nếu cấp cho hộ gia đình. Cụ thể, nếu như trước đây, cấp cho hộ gia đình, nay cũng cấp cho hộ gia đình nhưng phải ghi các thành viên trong gia đình với con phải đủ 18 tuổi trở lên. Thông tư này áp dụng cho cả đất nông nghiệp, thổ cư và căn hộ chung cư với trường hợp cụ thể về hộ gia đình.
Thêm thủ tục nhiêu khê, dễ nảy sinh tranh chấp
Luật sư Bùi Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng Luật sư Phúc Thọ phân tích, quy định trên là không cần thiết bởi trước đây, dù sổ đỏ cấp cho hộ gia đình chỉ ghi tên chủ hộ nhưng khi chuyển nhượng, định đoạt bắt buộc phải được các thành viên trong hộ gia đình đồng ý, bao gồm cả những thành viên dưới 18 tuổi (nếu có), tuy nhiên những thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên trong hộ gia đình mới phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Những trường hợp chuyển nhượng đất của hộ gia đình không có đầy đủ sự đồng ý của các thành viên đều không hợp pháp. Do vậy, việc thêm tên của đầy đủ hộ gia đình vào sổ đỏ là không cần thiết.
Ngoài ra, theo luật sư Quyền, hai khái niệm “sở hữu” và “cư trú” là hai khái niệm riêng biệt. Việc thêm tên các thành viên gia đình vào sổ đỏ sẽ kéo theo nhiều rắc rối, hệ lụy liên quan đến thủ tục hành chính bởi việc xác định các thành viên trong hộ gia đình sẽ dựa ít nhiều vào sổ hộ khẩu của gia đình tại thời điểm cấp sổ đỏ. Bên cạnh đó, hộ khẩu luôn có sự biến động bởi các hoạt động nhập, tách... hoặc khi có thành viên trong hộ gia đình kết hôn, chế độ tài sản của thành viên đó với chồng/vợ sắp cưới cũng ít nhiều liên quan đến phần tài sản của họ trong khối tài sản chung với hộ gia đình. Mỗi khi có biến động, thay đổi về sổ đỏ của hộ gia đình đều kéo theo những phức tạp liên quan đến thủ tục hành chính…
Ông Nguyễn Ngọc Quỳnh, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản, lo ngại sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp khi thực hiện giao dịch bất động sản. Nhiều trường hợp sẽ lợi dụng để gây khó dễ. “Cụ thể, nhiều trường hợp mua đất dịch vụ khi chưa có sổ đỏ. Tới khi nhận đất và làm sổ đỏ phải liên lạc với người chủ cũ. Không ít chủ cũ đã “trở mặt”, đòi tăng giá hoặc phải nhờ can thiệp mới giải quyết xong.Tài sản của cha mẹ mất đi sẽ phát sinh thừa kế cho con cái, do vậy không nên ghi tên trong sổ đỏ. Việc thêm các thành viên khác vào chỉ làm phát sinh thêm thủ tục nhiêu khê, phiền hà và hạn chế quyền sử dụng của cha mẹ”, ông Quỳnh nói.
Theo văn bản của Bộ Tài nguyên & Môi trường gửi báo chí ngày 23/11, quy định ghi tên các thành viên sổ đỏ không đặt thêm thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền của hộ gia đình sử dụng đất như một số ý kiến đã nêu mà đảm bảo sự phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự.
Thời gian làm sổ đỏ cắt giảm tiếp 1/2
Nhằm tháo gỡ vướng mắc thủ tục hành chính, Bộ TN&MT vừa ban hành Quyết định số 5167, cắt giảm thời gian cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng xuống còn 15 ngày, giảm một nửa so với hiện nay.
So với bộ thủ tục hành chính cũ thì thời gian thực hiện một số thủ tục hành chính về đất đai mới đã được cắt giảm từ 1/3 đến 1/2 thời gian. Cụ thể: Thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày, giảm 15 ngày. Thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày, giảm 5 ngày so với trước đây. Thủ tục tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày, giảm 5 ngày.
NGỌC CƯƠNG
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, nếu nói để xóa bỏ tình trạng lừa đảo thì chúng ta phải làm hồ sơ quản lý chặt chẽ và mở cửa rộng để người dân có thể được giải đáp những thắc mắc chứ không phải viết “lằng nhằng” thêm vào sổ đỏ với hy vọng sẽ loại trừ được những trường hợp mang tính lừa đảo.
