Cơn sốt đất, 'đứa con lai' condotel làm 'chấn động' làng BĐS 2018

1. Cơn sốt đất tại các vùng dự kiến "đặc khu"

Cơn sốt đất "đặc khu" là một trong những biến động lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2018. Tại Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) đã trải qua những cơn sốt đất mà giới địa ốc gọi là "sốt ảo" còn chính quyền địa phương phải thừa nhận là "không kiểm soát nổi". 

Theo đó, cuối năm 2017 đầu năm 2018, những nơi dự kiến được quy hoạch thành đặc khu đã khiến các nhà đầu tư đổ xô về đây gom đất khiến giá đất tăng chóng mặt với lượng giao dịch tăng gấp nhiều.

Tại Vân Đồn, giá giao dịch một số nơi có thời điểm chạm ngưỡng 60 triệu đồng/m2. Cơn sốt xảy ra cả ở những khu vực khu vực đất chưa có sổ, không rõ pháp lý, hoặc đất nông lâm nghiệp chưa chuyển đổi...

Ở những khu vực còn rất hoang sơ, người dân chủ yếu là nghề đánh bắt nuôi trồng thuỷ sản là Bắc Vân Phong  giá đất cũng bị đẩy cao gấp 2-3 lần so với năm 2017. Tại Phú Quốc, giá đất còn "nhảy theo giờ". Có những lô đất chỉ trong vòng một tăng tới 18 lần.

Để ngăn chặn cơn sốt đất, cơ quan quản lý ra quyết định dừng giao dịch bất động sản tại cả ba địa phương này. Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc cũng đã yêu cầu 3 tỉnh Quảng Ninh, Khánh Hoà, Kiên Giang nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, không để cò đất, xã hội đen mua bán đất lộng hành trên địa bàn.

Đến khi Quốc hội cho biết sẽ chưa xem xét dự án Luật Đặc khu trong kỳ họp tháng 10, tại các khu vực từng được kỳ vọng sẽ lên thành đặc khu, thị trường BĐS gần như bị đóng băng hoàn toàn, gần như không có giao dịch nào khiến nhiều nhà đầu tư mị mắc kẹt.

2. “Nóng” đất đai Thủ Thiêm

Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) đã trải qua 22 năm kể từ khi Thủ tướng chính phủ phê duyệt năm 1996, được kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính, thương mại tầm cỡ quốc tế, từng mất nhiều năm giải tỏa, di dời khoảng 15.000 hộ dân, tiêu tốn gần 30.000 tỷ đồng để chi trả bồi thường, tái định cư của thành phố, nhưng tới nay vẫn chưa thành hình hài.

Quá trình xây dựng cũng xảy ra nhiều tranh chấp, liên quan đến ranh quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất dẫn đến kiện tụng kéo dài nhiều năm nay. 

Đầu tháng 9/2018, Thanh tra Chính phủ công bố kết luận kiểm tra một số nội dung chủ yếu liên quan đến việc khiếu nại của công dân về Khu đô thị mới Thủ Thiêm. “Trong quá trình triển thực hiện đầu tư, xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm UBND Thành phố và các sở, ngành liên quan đã để xẩy ra những khuyết điểm, vi phạm, ảnh hưởng đến quyền lợi một số hộ dân sinh sống trên địa bàn, phát sinh khiếu nại gay gắt, kéo dài chưa được giải quyết dứt điểm”, kết luận chỉ rõ.

Sau khi thanh tra chính phủ có kết luận, lãnh đạo UBND TPHCM cho biết sẽ triển khai ngay các chính sách phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, của người sử dụng đất và của chủ đầu tư. Đồng thời kiểm điểm, xác định trách nhiệm, xử lý các tổ chức, cá nhân vi phạm thuộc thẩm quyền nhằm yên dân, tạo điều kiện tiếp tục thực hiện đầu tư xây dựng Thủ Thiêm thành một khu đô thị hiện đại.   

3. Cháy chung cư Carina Plaza ở TPHCM khiến 13 người chết

Vụ hỏa hoạn này là sự kiện đau xót nhất trong năm 2018 và cũng là "tiếng chuông" cảnh báo nghiêm trọng về hệ thống phòng cháy tại các khu chung cư, toà nhà hiện nay.

"Thảm họa" cháy chung cư Carina Plaza ở TPHCM khiến 13 người chết.

Theo đó, rạng sáng 23/3/2018, ngọn lửa bùng phát từ một chiếc xe máy hiệu Attila trong hầm chung cư Carina Plaza ở Quận 8 (TPHCM), sau đó lan rộng thiêu rụi 340 xe máy, 17 ôtô. Vụ hỏa hoạn khiến 13 người chết và gần 100 người bị thương. 

Đây là vụ hoả hoạn được coi là nghiêm trọng nhất trong hơn chục năm ở TPHCM, chỉ sau thảm họa cháy trung tâm thương mại ITC năm 2002 khiến 60 người chết.

4. Những tranh cãi về pháp lý cho “đứa con lai” condotel, offictel…

Năm 2018, thị trường căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp khách sạn (offictel) có xu hướng sụt giảm mạnh cả nguồn cung và giao dịch. Hầu hết các điểm nóng về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…đều có ít dự án mới được phát triển.

Điều này khác xa so với khoảng 3 năm trước đó, khi tại hầu hết các thành phố biển như: Nha Trang, Quy Nhơn, Đà Nẵng, Hạ Long… các dự án condotel, offictel  liên tục được công bố mở bán rầm rộ trên thị trường, các nhà đầu tư đổ xô đi mua căn hộ condotel, offictel  như một kênh đầu tư mới.

Nguyên nhân thị trường condotel, offictel sụt giảm được đưa ra bởi 4 lý do: thứ nhất tính pháp lý cho các căn hộ condotel vẫn chưa được tháo gỡ gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư; thứ hai, ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư BĐS khiến dòng vốn đổ vào các dự án BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel bị hụt hơi.

Thứ ba, năng lực phát triển, vận hành dự án BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế dẫn đến sự ngờ vực của khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài; thứ tư, giá bán của các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đã bị đẩy lên mức quá cao trong những năm vừa qua. Đây là những vướng mắc cần tháo gỡ cho thị trường BĐS "con lai" gồm condotel, oficetel...

5. Tồn kho BĐS xuống thấp nhất sau nhiều năm

Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng BĐS, thì luồng vốn FDI vào BĐS vẫn tăng mạnh trong năm 2018. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố, chỉ trong 10 tháng đầu năm 2018, các nhà đầu tư FDI đã rót vào thị trường BĐS 5,9 tỷ USD, gấp đôi so với cả năm 2017.

Nguồn vốn FDI không chỉ đổ vào lĩnh vực khách sạn nghỉ dưỡng, mà đã và đang "dịch chuyển" vào nhiều lĩnh vực khác như văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở và hạ tầng đô thị.

Từ việc, vốn FDI "chảy" vào lĩnh vực này giúp tồn kho BĐS xuống thấp nhất sau nhiều năm. Cụ thể, tính đến tháng 11/2018, tổng giá trị tồn kho BĐS Việt Nam chỉ còn tương đương gần 1 tỷ USD, và so với lúc đỉnh điểm tồn kho ở quý 1/2013 thì đã giảm mạnh tới 105.572 tỷ đồng.

6. Đất nền ven đô TPHCM, Đà Nẵng sôi sục khá mạnh

Giữa cuối tháng 4/2018, giá đất khắp TP HCM tăng tốc mạnh mẽ bất chấp những cơn sốt đất từng kéo dài suốt năm 2017. Với tâm điểm từ khu Đông TP HCM giá đất nhiều nơi tại quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ đã vọt lên 50-100% so với cuối năm 2017. Ở khu vực Tây Nam TP HCM, huyện Bình Chánh ghi nhận nhiều lô đất đã tăng giá cả tỷ đồng sau một năm. Tại Cần Giờ giá nhà đất cũng đội thêm 50-100% chỉ sau 4 tháng đầu năm 2018.

Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng, có ít nhất 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành Sài Gòn. Cơn sốt đất mới tại Sài Gòn năm 2018 khiến UBND TP HCM yêu cầu công an vào cuộc. Thành phố đề nghị điều tra vấn nạn tung tin sai lệch về các dự án để đầu cơ, đẩy giá để hưởng chênh lệch dẫn đến giá trị giao dịch các loại BĐS tăng đột biến.

Còn tại thị trường Đà Nẵng các khu vực đất ven đô đã tạo nên những cơn sốt. Cụ thể, đầu năm 2018, giá đất khu vực Tây Bắc dao động trong khoảng 7-10 triệu/m2, đến thời điểm hiện tại đã tăng 14 - 20 triệu/m2. Khu vực phía Nam Hoà Xuân có giá từ 18 - 22 nay đã tăng lên 27-33 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí. Tại khu vực phía Nam Đà Nẵng, thị trường cũng sôi động không kém vì số lượng dự án có đầy đủ pháp lý, vị trí giao thông thuận lợi. 

8. Nghị định 20 quy định về trần chi phí lãi vay cho các doanh nghiệp

Khống chế lãi vay 20% khiến nhiều ‘ông lớn’ BĐS lo lắng, bởi lẽ, để triển khai dự án, nhiều doanh nghiệp BĐS phải thành lập công ty con. Tuy nhiên theo phản ánh từ phía doanh nghiệp, mô hình công ty mẹ - con này vô tình bị “trói chân” bởi việc áp trần lãi vay theo Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết.

Phạm vi, đối tượng điều chỉnh quy định, mục đích ban đầu của Nghị định này là chống chuyển giá, chống chuyển lợi nhuận ra nước ngoài, áp dụng với các giao dịch liên kết. Tuy nhiên, doanh nghiệp nước ngoài chưa bị ảnh hưởng nhưng các doanh nghiệp BĐS trong nước đã bị "ngáng chân" với Nghị định 20.

Cụ thể, việc quy định tổng chi phí lãi vay “không vượt quá 20% của tổng lợi nhuận thuần...” không phù hợp với một số doanh nghiệp, chưa tính đến yếu tố có hay không có “giao dịch liên kết”.

Hiện doanh nghiệp Việt Nam rất thiếu vốn, nên phải đi vay là chủ yếu; trong khi năng lực hạn chế, tài sản bảo đảm ít, không đủ sự tín nhiệm để vay với lãi suất thấp, nên phải vay với lãi suất cao của mọi đối tượng từ các tổ chức tín dụng, công ty mẹ, công ty liên kết, cho đến người lao động và cá nhân, doanh nghiệp khác. Do đó, nếu tổng chi phí lãi vay trên 20%, thậm chí 50% mà là chi phí thật, hợp lý, hợp lệ thì cũng cần phải được chấp nhận.

Tỷ lệ 20% nói trên là nhằm đặt ra giới hạn với mục đích hạn chế tình trạng chuyển giá, dẫn đến thất thu thuế. Vì vậy, không có lý gì áp đặt đối với các công ty Việt Nam cho nhau vay vốn, kể cả đối với giao dịch liên kết.

10. Hà Nội, TP HCM hạn chế đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng trong trung tâm

Liên quan những áp lực về giao thông đô thị 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã có chỉ đạo về các giải pháp khắc phục, giảm ùn tắc giao thông khu vực đô thị.

Đáng chú ý, Thủ tướng đã chỉ đạo “không tiếp tục phát triển chung cư căn hộ nhà cao tầng khu vực trung tâm”. Đây cũng là vấn đề được Bộ Xây dựng, các hiệp hội và chuyên gia ngành xây dựng đưa ra thảo luận nhiều lần.

Đa phần các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, quy hoạch đều ủng hộ việc hạn chế xây dựng chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm, để giảm áp lực cho hạ tầng giao thông.

Thay vào đó, Thủ tướng cũng chỉ đạo các giải pháp thực hiện như: tập trung xây dựng hạ tầng hiện đại như cầu vượt, hầm chui, phát triển các khu đô thị vệ tinh, bố trí lại lực lượng dân cư lao động để giảm áp lực cho các thành phố lớn.