Học tập mô hình thế giới
Câu chuyện diện tích căn hộ 25m2 không mới vì nhiều lần Bộ Xây dựng đã “bật đèn xanh” cho doanh nghiệp làm dù chưa có quy định. Cụ thể, cách đây một năm khi có doanh nghiệp trong TPHCM xin ý kiến Bộ Xây dựng về việc triển khai xây dựng căn hộ này và Bộ đã có văn bản đồng ý. Thời điểm đó, nhiều chuyên gia xây dựng, kiến trúc sư và cả doanh nghiệp lên tiếng phản đối việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ vì lo sợ quá tải hạ tầng. Mới đây, một lần nữa câu chuyện được xới lại khi Bộ Xây dựng quyết “khoác áo” khung pháp lý cho căn hộ nhỏ này khi đưa vào Dự thảo Tiêu chuẩn Quốc gia Việt Nam.
Tại buổi họp báo quý 3 của Bộ Xây dựng vừa qua, ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ Khoa học - Công nghệ và Môi trường (Bộ Xây dựng) cho biết, dự thảo Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về chung cư đang được Bộ Xây dựng công bố để lấy ý kiến, trong đó có quy định căn hộ chung cư phải có tối thiểu 1 phòng ở, 1 phòng vệ sinh với diện tích tối thiểu cả căn hộ không nhỏ hơn 25m2. Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, căn chung cư khép kín chỉ cần 1 phòng ngủ 8-12m2, 1 nhà vệ sinh không quá 3m2, bếp khoảng 4m2 và 1 khu sinh hoạt chung khoảng 9m2. Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, đã tham khảo quy chuẩn của nhiều quốc gia để đưa ra diện tích này.
“Chúng tôi đã tham khảo rất nhiều về quy định căn hộ không nhỏ hơn 25m2 của nhiều nước khác. Thí dụ, tại Trung Quốc căn hộ nhỏ nhất không nhỏ hơn 21m2, Philippines là 24m2, Anh 27m2, thậm chí tại Hong Kong (Trung Quốc) còn có các “nhà hòm” chỉ để ngủ”, ông Ngọc Anh nói.
Để tránh áp lực về dân số lên hạ tầng tòa nhà và khu vực, Bộ Xây dựng yêu cầu, các dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ. Tất nhiên, về số lượng cụ thể bao nhiêu căn hộ nhỏ hơn 45m2 tại một dự án, theo Bộ Xây dựng, việc này còn căn cứ vào chỉ tiêu dân số tại khu đất đó được phê duyệt, bởi mỗi một dự án lại có một chỉ tiêu dân số riêng.
“Căn chung cư khép kín nên chỉ cần một phòng ngủ (8-12m2), một nhà vệ sinh (không quá 3m2), bếp khoảng 4m2 và một khu sinh hoạt chung khoảng 9m2. Như vậy, diện tích căn hộ 25m2 giúp thống nhất với một số quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội”, ông Ngọc Anh nói thêm.
Theo ông Ngọc Anh, việc một chung cư có bao nhiêu căn hộ ứng với bao nhiêu người dân đã được xác định nên không thể chia ra được. Trước đây, có một giai đoạn các chủ đầu tư xin chủ trương để chia nhỏ những căn hộ lớn (khoảng năm 2010 - 2011 khi thị trường BĐS đóng băng) khi xác định chỉ tiêu dân số ở đó còn có thể chấp nhận được. Còn nếu chỉ tiêu dân số đã đạt tới điểm giới hạn thì không thể chia nhỏ được nữa.“Nếu vi phạm qui định của pháp luật mà chia nhỏ ra, ảnh hưởng đến chỉ tiêu dân số là không thể được”, ông Ngọc Anh nhấn mạnh.
Mật độ dân số sẽ tăng
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP Invest) cho hay, nếu cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ nhất 25m2, mật độ dân số ở những khu đó sẽ tăng lên rất nhiều. Trước kia căn hộ cho phép tối thiểu 45m2, khi cho xây dựng diện tích 25m2 số lượng sẽ tăng lên gấp đôi, kéo theo mật độ dân số sẽ tăng cao, ảnh hưởng đến chủ trương của các đô thị đang quản lý dân số, quản lý hạ tầng kỹ thuật phải hạn chế số dân cư.
“Việc cho xây dựng căn hộ diện tích 25m2 chỉ phù hợp với các khu nhà ở xã hội, nhà dành cho người nghèo, người thu nhập thấp, khu đô thị ở xa trung tâm… sẽ không bị mật độ dân số đè nặng lên hạ tầng kỹ thuật. Do vậy, ở các thành phố lớn như Hà Nôi, TPHCM thì mức căn hộ diện tích nhỏ nhất 45m2 là hợp lý rồi”, ông Hiệp nói.
Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, việc cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2 ở khu vực nào phải đánh giá trên tổng thể quy hoạch ở khu vực đó vì liên quan đến vấn đề chỉ tiêu dân số. Nếu thực hiện ở những khu đô thị mới thì sẽ thuận lợi hơn. “Tại các khu dân cư hiện hữu đã có quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chỉ đáp ứng cho số lượng dân số nhất định, nếu dân số tăng thêm thì những hạ tầng này sẽ bị phá vỡ. Từ đó sẽ dẫn đến quá tải về hạ tầng giao thông, ảnh hưởng đến việc cấp thoát nước”, ông Sơn nói.
Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, căn hộ được hiểu là một không gian sinh sống và phải đầy đủ các chức năng phòng khách, phòng bếp, nhà vệ sinh với chức năng đồng bộ khép kín. Từ đó, vị luật sư nêu lên băn khoăn: Chức năng đồng bộ như vậy mà để 25m2 có phù hợp? “Chúng ta rất khó bố trí được nhiều không gian như thế với trong không gian 25m2. Tôi được biết, hiện nay có dự án đã rao bán những căn hộ 25m2 rồi, vậy có phải chúng ta đang đi hợp thức hoá cho các dự án?”, ông Tú nêu vấn đề.
Theo vị luật sư này, có nhiều cách để giải quyết nhà ở cho người dân mà không phải vấn đề 25m2 hay 45m2. “Về lâu về dài không thể phát triển với những căn hộ 25m2. Nó gây ra quá tải hạ tầng, nguy cơ tạo ra những khu ổ chuột mới. Vấn đề về nhà chung cư, diện tích tối thiểu nên có tầm nhìn 50 năm chứ không thể thiển cận nói về việc giải quyết vấn đề trước mắt hiện nay về nhà ở được”, luật sư Tú nhấn mạnh.
Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Hải Phát Land cho rằng: “Căn hộ 25m2 để định cư lâu dài cũng không đúng với yêu cầu ở hiện tại, chỉ có thể phát triển cho thuê sẽ phù hợp hơn khi hướng đến đối tượng sinh viên, người mới ra trường, gia đình có thu nhập thấp ở được tối đa 2 người. Căn hộ 25m2 sẽ tăng được tính lựa chọn cho khách hàng nhưng bản chất chỉ giải quyết được nhu cầu ngắn hạn, còn về lâu dài thì ai cũng muốn ở căn hộ có diện tích rộng hơn”.
