Thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh:
Ẩn số giá nhà năm 2013
> Bất động sản: Người khôn vẫn đợi
> Bất động sản - nhìn thẳng vào sự thật
> Người nghèo có nhà ở từ quý hai năm 2013
Có rất nhiều dự báo khác nhau về diễn biến giá nhà, đặc biệt là giá căn hộ trong năm 2013. Trong đó, nổi lên 2 xu hướng dự báo khá trái ngược nhau. Xu hướng thứ nhất dự báo giá căn hộ trong năm 2013 sẽ tiếp tục thủng “đáy” do lượng tồn kho quá lớn.
 |
| Giá căn hộ bình dân có thể thay đổi trong năm 2013. Ảnh: Quỳnh Mai. |
Xu hướng thứ 2 cho rằng, thị trường căn hộ sẽ không xấu thêm, giá sẽ đứng lại và có xu hướng đi lên do những giải pháp gỡ khó của Chính phủ phát huy tác dụng. Những dự báo mang tính trái ngược khiến cho diễn biến giá nhà trong năm 2013 trở thành một ẩn số khá thú vị.
Mua nhà lúc nào là khôn ngoan?
Những dự báo trái chiều làm cho người có nhu cầu mua nhà, giới đầu tư không biết đâu mà lần. Việc xác định thời điểm mua nhà khi giá thấp nhất là một việc quan trọng. Mua sớm quá, khi giá nhà còn có khả năng hạ dễ phạm phải sai lầm mua hớ. Mua trễ quá, khi thị trường bước vào giai đoạn hồi phục thì khó mua được giá tốt nhất... Để trả lời cho câu hỏi đâu là thời điểm tối ưu để mua nhà, một chuyên gia khá nổi tiếng trong làng bất động sản (BĐS) đưa ra một công thức tính toán về giá thành mang tính tham khảo của từng loại căn hộ trên địa bàn TPHCM để từ đó người mua nhà có thể tự quyết định khi nào là tối ưu để mua nhà. Từng loại căn hộ được định nghĩa khá chi tiết, trong đó vị trí địa lý chiếm vai trò quan trọng hàng đầu.
Theo đó, căn hộ cao cấp nhất thiết phải có khoảng cách không quá 3km tính từ trung tâm; căn hộ trung cấp, khoảng cách khoảng từ 5 -7km tính từ trung tâm quận 1... Giá tham khảo đối với căn hộ cao cấp là 28,56 triệu đồng/m2, trung cấp 16,86 triệu đồng/m2, trung bình 11,03 triệu đồng/m2 và căn hộ bình dân là 6,25 triệu đồng/m2.
Bảng giá tham khảo này là cơ sở để phân tích xem thử giá bán căn hộ trên thị trường hiện nay đã chạm “đáy” hay chưa, từ đó xác định đâu là thời điểm lý tưởng để mua căn hộ, đảm bảo không bị lỗ cả trong ngắn hạn và dài hạn... Nếu đối chiếu bảng giá tham khảo kể trên với giá bán của một số dự án căn thuộc nhiều phân khúc thì có thể thấy giá bán căn hộ thực tế hiện nay thấp hơn đáng kể.
Căn hộ càng cao cấp, giá bán càng thấp hơn giá thành trong bảng tham khảo. Có những dự án được xác định là căn hộ cao cấp, tọa lạc ở vị trí chỉ cách trung tâm thành phố 2-3km nhưng giá bán chỉ bằng 60-70% giá thành trong bảng giá tham khảo. Ngược lại đối với phân khúc căn hộ trung bình và bình dân, giá bán vẫn còn cao hơn giá thành. Từ cách đối chiếu trên, có thể hiểu rằng một số chủ đầu tư các dự án căn hộ cao cấp đang bán sản phẩm dưới giá thành.
Có thể bảng giá tham khảo kể trên chỉ là sản phẩm của một cá nhân nhưng được xây dựng một cách khoa học. Có thể xung quanh việc xây dựng cơ sở bảng giá tham khảo này còn có một số khía cạnh có thể gây tranh cãi, chẳng hạn như không đưa vào giá thành các khoản chi không thể hạch toán... Chuyên gia này khuyên, thị trường không có “đáy”, nhà đầu tư khôn ngoan là người biết mua ở thời điểm thích hợp. Bởi những bài học trong quá khứ cho thấy khi thị trường bắt đầu hồi phục thì rất khó mua được nhà giá tốt.
Đổ xô bán nhà giá hạ
Mới chỉ đầu năm 2013, lại thêm cái tết đang cận kề thế nhưng nhiều doanh nghiệp chọn thời điểm bận rộn này để bán hàng tận dụng khí thế đang lên của thị trường BĐS sau khi hàng loạt thông tin hỗ trợ tốt dồn dập xuất hiện trong thời gian vừa qua. Chỉ tính riêng các dự án được xác định là cao cấp, đã có không dưới 10 dự án đang mở chiến dịch bán hàng một cách ồ ạt. Tuy nhiên, trái ngược với nhịp độ “ra hàng” cấp tập, diễn biến mặt bằng giá cho thấy chưa có một sự thay đổi nào đáng kể.
Dự án căn hộ Screc II – Metro nằm trong tổng thể Khu đô thị mới An Phú – An Khánh, Q.2 (một trong những khu đô thị mới đẹp nhất thành phố) dự định sẽ bán hàng vào hạ tuần tháng 1.2013. Chủ đầu tư dự án Screc II – Metro gửi thư điện tử cho những khách hàng tiềm năng chào bán căn hộ với giá thấp nhất là 17 triệu đồng/m2, mỗi căn hộ diện tích từ 90 -110m2 có giá bán là 1,5 đến 1,9 tỉ đồng. Chủ đầu tư khẳng định giá bán như trên chỉ bằng 1/2 mặt bằng giá của khu vực. Một dự án căn hộ cao cấp khác, sau 3 năm “đắp chăn” cũng đã bắt đầu nối lại việc bán hàng. Điểm đáng chú ý, giá chào bán hiện nay thấp hơn lần đầu từ 5 đến 10 triệu đồng/m2...
Theo một chuyên gia phân tích tình hình thị trường BĐS, mặt bằng giá các dự án đang chào bán hiện nay phản ánh thực tế là các chủ đầu tư không kỳ vọng nhiều vào một sự đảo ngược tình hình của thị trường BĐS trong năm 2013. Nếu có một sự hy vọng vào sự hồi phục của thị trường BĐS thì sẽ không ai dại gì bán nhà giá hạ trong thời điểm hiện nay. Thay vào đó, họ sẽ chờ đến đầu quý II, khi những giải pháp của Chính phủ đi vào cuộc sống rồi mới quyết định bán giá nào.
Mặc dù có những tín hiệu lạc quan từ phân khúc căn hộ bình dân và trung bình (Chính phủ hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà) trong năm 2013, thế nhưng hy vọng cú hích từ phân khúc nào có thể tác động toàn thị trường là điều khó có thể xảy ra. Vì vậy, ẩn số giá nhà trong năm 2013 có chăng chỉ là phân khúc nhà giá thấp.
Theo Ngọc Huân
Lao động
