Luật sư Hải cho biết:
Luật Nhà ở, Luật Đất đai quy định các giao dịch bất động sản phải có đầy đủ giấy tờ về đất, về nhà và không có tranh chấp. Nếu thiếu một trong 3 điều kiện đó thì giao dịch không an toàn về mặt pháp lý. Chủ đất đồng thời cũng là chủ sở hữu toà nhà chung cư mini hiện nay thường là những cá nhân, ít trường hợp là một pháp nhân, nên việc tuân thủ những chuẩn mực trong hợp đồng mua bán chung cư thường hạn chế. Phần thiệt thòi đôi khi lại rơi vào người mua - một bên của hợp đồng dân sự mua bán và nhận chuyển nhượng nhà đất. Trong loại hợp đồng này cần phân định rõ phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong chung cư mini. Trách nhiệm để vận hành, quản lý phần chung như thế nào, chủ bán hay là cả cộng đồng người mua? Tôi cho rằng, những vấn đề này còn phải được thể hiện cả trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở thậm chí phải được dẫn chiếu về hợp đồng đó. Nếu không đáp ứng được những yêu cầu trên, dễ dẫn đến nhiều rủi ro, nhất là khi hàng loạt toà nhà chung cư mini hiện nay hình thành trước khi Nghị định 71 (năm 2010) của Chính phủ và Thông tư 16 (năm 2010) của Bộ Xây dựng có hiệu lực.
Thực tế rất nhiều chung cư mini đã và đang được mua bán bằng giấy viết tay với một giao kèo đi theo đó của chủ bán rằng, khi nào xong sổ đỏ thì sẽ chuyển quyền sở hữu cho người mua. Rủi ro ở đây là gì thưa ông?
Đối với những trường hợp như vậy thì nhiều rủi ro có thể xảy ra: Thứ nhất, người mua muốn thực hiện đầy đủ quyền sở hữu của mình là không được, chẳng hạn như họ không thể tặng, cho, mua, bán mà phải phụ thuộc vào người bán. Thậm chí là người bán sau đó không còn ở đấy, ly hôn, chết... Khi đó thì rắc rối sẽ xảy ra, người mua phải cậy nhờ đến tòa án và giải quyết được những vụ việc này không đơn giản chút nào. Thứ hai, khi chủ sở hữu họ cầm sổ đỏ rồi, họ có thể thế chấp, cầm cố thậm chí bán cho người thứ ba mà người mua ban đầu không biết được. Đành rằng hành vi của chủ bán là lừa đảo nhưng khi ra toà thì nguyên tắc giải quyết tài sản sẽ ưu tiên những trường hợp giao dịch đã được chứng thực, công chứng, đăng ký, chứ không phải là ưu tiên giải quyết cho người mua bằng giấy viết tay ban đầu. Theo quy định của pháp luật về nhà ở thì những công trình mà xây không phép thì cũng không được đăng ký quyền sở hữu và do đó cũng sẽ không được cấp giấy chứng nhận. Khi toà nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mỗi căn hộ cũng sẽ khó được cấp giấy chứng nhận riêng.
Theo Thông tư 16 thì người chủ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (sổ đỏ) thì mới được bán các căn hộ mini nhưng không nói rõ sổ đỏ trước khi được bán ấy là sổ đỏ cho cả toà nhà chung cư mini hay riêng cho từng căn hộ. Điều này khiến nhiều người cho rằng cứ có sổ đỏ cho cả toà nhà là yên tâm mua, ông có lưu ý gì ở điểm này?
Nghị định 71 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các căn hộ trường hợp diện tích tối thiểu là 30m2, đi kèm các điều kiện về xây dựng, trong đó quy định căn hộ khép kín phải có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng.
Đây cũng là điểm đáng lưu ý khi giao dịch mua bán loại chung cư này. Có những trường hợp tòa nhà thì được cấp sổ đỏ nhưng từng căn hộ lại chưa chắc vì thiếu những điều kiện nhất định như tôi đã nói ở trên. Cá nhân tôi cho rằng, kể cả căn hộ đó không được cấp quyền sở hữu công trình (căn hộ mini) với tư cách là một công trình độc lập nhưng họ (người mua) có thể được công nhận là chủ sở hữu chung công trình đó. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, người mua cần kiểm tra kỹ các điều kiện để được cấp sổ đỏ đối với căn hộ mini trước khi quyết định mua.
