 |
| Thuế TNCN chủ yếu nhắm vào giới đầu cơ, mua đi bán lại BĐS (Ảnh chụp tại TPHCM). Ảnh: Hà Phan |
Không chỉ lo ngại thị trường địa ốc đóng băng, nhà đầu tư hoang mang mà nhiều người còn cho rằng, đây là loại thuế tận thu.
Lo ngại lớn nhất xoay quanh việc Thông tư 161 tính thuế cả đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hay ở dạng chuyển nhượng BĐS chưa có chủ quyền cũng sẽ được áp dụng như chuyển nhượng BĐS có chủ quyền.
Giới đầu cơ và khách hàng mua đi, bán lại những dự án căn hộ, phân lô bán nền theo các loại hợp đồng hợp tác đầu tư, hứa mua hứa bán, quyền mua căn hộ, quyền mua nền nhà... mà có thông tin cho rằng đang chiếm đến 60 phần trăm giao dịch trên thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng nặng nhất.
Tuy nhiên, nếu đọc kỹ Luật thuế TNCN và Thông tư 161 thì thấy rất rõ chỉ những ai chuyển nhượng BĐS dạng trên theo kiểu mua đi bán lại và đem lại lợi nhuận thì mới chịu thuế TNCN 25 phần trăm trên số lợi nhuận thu được sau khi trừ chi phí có chứng từ hợp lệ. Ngoài ra, vẫn có thể chọn cách đóng hai phần trăm trên tổng giá trị chuyển nhượng.
Như vậy, với việc nhiều chủ đầu tư có hợp đồng đầy đủ và hóa đơn đóng tiền cho khách hàng thì nếu mua bán có lãi mới phải đóng thuế. Những trường hợp bán hòa vốn hay thậm chí dưới giá gốc như nhiều dự án căn hộ cao cấp tại TPHCM hiện nay sẽ không phải đóng thuế TNCN. Hoàn toàn không có chuyện cứ giao dịch thành công là phải nộp thuế TNCN như nhiều người lầm tưởng.
Ông Nguyễn Đình Tấn, Cục trưởng Cục Thuế TPHCM khẳng định, chỉ thu thuế nếu có thu nhập phát sinh, người dân không nên hoang mang, vì thuế chủ yếu nhắm vào giới đầu cơ, đầu tư.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, giới đầu cơ đang nắm nhiều nền đất và các căn hộ mua từ lâu, chuyển nhượng hợp đồng nhiều lần nhưng vẫn ghi giá gốc hiện như đang ngồi trên đống lửa.
Nếu một nền đất chỉ 100m2 có giá gốc 7-10 triệu đồng/m2 nay giá bán đến 30 triệu đồng/m2 như tại khu Nam Sài Gòn thì chênh lệch khá lớn và khoản thuế TNCN phải nộp không phải nhỏ.
Tuy nhiên, người bán có thể nộp theo mức hai phần trăm trên tổng giá chuyển nhượng, trong trường hợp trên là 60 triệu đồng. Số thuế có thể nộp ít hơn nữa nếu khai bằng với giá đất theo quy định của UBND TPHCM, thường thấp hơn giá thị trường.
Khoản tiền này có thể cao nhưng đây là hậu quả của việc mua bán khai giá thấp để lách thuế trước đây, và người nắm giữ hiện nay phải gánh chịu.
Nếu thật sự là bán mảnh đất duy nhất của mình để tìm nơi ở mới thì theo Luật thuế TNCN, người bán sẽ được miễn thuế. Như vậy, chỉ những người có nhiều nhà, đất mới phải chịu thuế TNCN.
Tiến sĩ Kinh tế Nguyễn Quang Hưng (Việt kiều Mỹ) cho rằng: “Cách thu thuế nhắm vào người có nhiều nhà đất theo tôi là công bằng và làm lành mạnh thị trường. Họ phản ứng hay lo lắng có lẽ vì lâu nay đã quen kiểu ẵm trọn lợi nhuận, nay phải nộp 25 phần trăm khoản lời”.
Nếu cách thu thuế trên có tác động đến thị trường BĐS thì về lâu dài sẽ tốt hơn, bởi sẽ góp phần làm chùn tay giới đầu cơ và phân phối lợi nhuận công bằng hơn.
Cần danh chính ngôn thuận
Điều mà giới địa ốc, luật gia, luật sư băn khoăn là luật pháp không công nhận giao dịch BĐS chưa có chủ quyền như các trường hợp trên, vậy thu thuế có phải là hợp pháp hóa?
Luật sư Nguyễn Sa Linh (Đoàn Luật sư TPHCM) nhận định: “Luật Dân sự quy định nhà đất phải có giấy chứng nhận chủ quyền thì mới được mua bán. Hợp đồng mua bán nhà khi chưa có chủ quyền xét ra là vô hiệu, không được công nhận”.
Đây là điều mà Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế cần làm rõ trước khi thực hiện thu thuế TNCN vì không thể để hai luật chỏi nhau.
Ông Nguyễn Huy Trường, Trưởng ban Thuế TNCN (Tổng cục Thuế) thừa nhận, Bộ Tài chính và ngành thuế cũng không ủng hộ hình thức giao dịch BĐS chưa có chủ quyền nhưng ai cũng thấy rằng, cứ có hoạt động chuyển nhượng và phát sinh thu nhập thì sẽ phải chịu thuế.
Phần đông dư luận và luật pháp ủng hộ quan điểm trên, tuy nhiên cần danh chính ngôn thuận để người nộp thuế thuận lòng.
