TỌA ĐÀM: Cải tạo chung cư cũ: Cần một tư duy mới

Nhà báo Phùng Công Sưởng - Phó Tổng Biên tập báo Tiền Phong

Phát biểu khai mạc buổi tọa đàm, Nhà báo Phùng Công Sưởng - Phó Tổng Biên tập báo Tiền Phong cho biết: Hôm nay, Báo Tiền Phong tổ chức cuộc toạ đàm Cải tạo chung cư cũ: Cần một tư duy mới. Nghe tiêu đề thì thấy chúng ta đang nói về câu chuyện cũ với tư duy mới, góc độ mới.

Theo tôi được biết, từ gần 20 năm nay, qua 4 nhiệm kỳ Đại hội Đảng bộ Thành phố, qua 5 thời kỳ Chủ tịch Thành phố, vấn đề cải tạo chung cư cũ đã được đặt ra. Tuy nhiên tiến độ rất chậm, cho đến nay mới đạt khoảng trên 1%.

20 năm qua, trong lúc cơ chế chính sách còn nhiều hạn chế, chủ đầu tư chưa mặn mà, các chung cư cũ ngày một xuống cấp, nhiều hộ dân nói rằng đang sống trong điều kiện cảnh quan môi trường, an ninh an toàn rất nguy hiểm.

Thực tế cho thấy, cải tạo chung cư cũ luôn luôn là vấn đề nóng. Nhiều thập kỷ, xuất phát từ nhu cầu phát triển của Hà Nội, cải tạo nhu cầu ăn ở của người dân, đóng góp của doanh nghiệp, lợi ích thì rất rõ, nhưng sao không làm được. Tôi nghĩ là vấn đề này rất trăn trở.

Vừa qua, một lần nữa lãnh đạo thành phố Hà Nội lại đặt ra vấn đề quyết tâm trong nhiệm kỳ này có bước chuyển mạnh mẽ về cải tạo chung cư cũ.

Báo Tiền Phong thời gian qua đưa rất nhiều vấn đề về cải tạo chung cư cũ. Vì vậy, chúng tôi tổ chức toạ đàm này, mong muốn nêu được 3 vấn đề.

Thứ nhất, về thực trạng thì đã nói rõ rồi. Chúng tôi muốn cắt nghĩa khó khăn của việc này, tại sao ko làm được; các đề xuất, giải pháp mới, nhìn nó ở một tư duy mới. Tôi nghĩ rằng, nếu làm theo kiểu truyền thống thì lại ra kết quả truyền thống, nếu làm theo tư duy mới thì ra kết quả mới. Các vị khách mời dự toạ đàm sẽ kiến giải, tham mưu giúp thành phố để thực hiện được vấn đề này.

Với vai trò của các nhà đầu tư tham gia, quan điểm xử lý vấn đề ra sao, các chính sách đề xuất ra sao. Tôi được biết, hiện nay, Hải Phòng và Nghệ An đang rất mạnh mẽ trong quyết sách, có bước đi quyết liệt cải tạo chung cư cũ. Hải Phòng rất mạnh mẽ. Trong tuần qua, tại Vinh, nhiều chung cư cũ cũng đã được đập bỏ, san phẳng. Chắc chắn họ có cách làm mới, hy vọng sẽ là một tham chiếu cho Hà Nội.

Ông Bùi Tiến Thành – Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội). Ảnh: Duy Phạm

Nói về thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thời gian qua, ông Bùi Tiến Thành – Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, trên địa bàn thành phố hiện có 1.579 chung cư cũ, hầu hết được xây dựng trong giai đoạn 1960-1992. Diện tích căn hộ tại các chung cư cũ phần lớn chỉ khoảng 30-50m2/căn. Cá biệt tại Khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa), khoảng 70% số căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30m2.

Chung cư cũ được bán cho các cán bộ công nhân viên theo Nghị định 64. Năm 1992, Chính phủ có quy định phân phối nhà ở, các chung cư cũ này qua giai đoạn phát triển, các căn hộ được cơi nới để đảm bảo diện tích sử dụng của các hộ dẫn đến tình trạng chuồng cọp, gây mất mỹ quan ảnh hưởng đến kết cấu công trình.

Qua nhiều thời kỳ, cải tạo chung cư cũ được UBND thành phố quan tâm, Chính phủ cũng có Nghị quyết riêng để triển khai. Theo quy định, UBND cấp tỉnh thực hiện kế hoạch kiểm định chung cư cũ thuộc dạng nguy hiểm hết hạn sử dụng. Từ trước đến nay thành phố chỉ đạo các sở ngành kiểm định, phân loại, trên cơ sở đó để đánh giá chất lượng chung cư cũ để phân ra cấp độ nguy hiểm B, C, D.

Theo quy định, chỉ lập kế hoạch đối với chung cư cũ thuộc diện nguy hiểm cấp độ D. Đến nay, thành phố đã triển khai 32 dự án cải tạo chung cư cũ. 18 dự án hoàn thành đi vào sử dụng, có 14 dự án đang triển khai.

Thành phố đang hoàn chỉnh các cơ chế chính sách, giải quyết cải tạo chung cư cũ để đảm bảo mục tiêu an toàn cho người dân trên cơ sở lợi ích chung của người dân, nhà nước và doanh nghiệp.

Hiện nay, đã có tổng số 401 chung cư cũ được kiểm định, tương đương với tổng số chung cư cũ trên TP.HCM. So sánh như vậy để thấy Hà Nội không ngồi yên chờ cơ chế chính sách hay chờ doanh nghiệp mà đã chỉ đạo các sở ngành tổ chức rà soát, kiểm định.

Theo thống kê sau kiểm định, có 8 chung cư cũ nguy hiểm mức độ D. 2 chung cư cũ đưa vào sử dụng C1 Thành công và D6 Giảng võ. Thành phố cũng đã bố trí đủ quỹ nhà tạm cư cho các hộ còn lại di dời.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty Cổ phẩn Đầu tư BĐS Toàn cầu (GP. Invest)

Về góc độ doanh nghiệp bất động sản tham gia vào kế hoạch cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty Cổ phẩn Đầu tư BĐS Toàn cầu cho biết: Tôi tham gia rất nhiều hội thảo, toạ đàm rồi nhưng làm sao để chuyển hoá thành hiện thực được thì không biết tới bao giờ và cần phải chờ vào chỉ đạo của cơ quan chức năng. Tôi nhận văn bản cải tạo chung cư Kim Liên từ cách đây 23 năm và chúng tôi nhận thấy không thể thực hiện được. Nó có nhiều vấn đề liên quan mà bản thân doanh nghiệp không thể giải quyết được. Sau đó, chúng tôi tham gia một loạt dự án cải tạo chung cư cũ khác. Qua đó, chúng tôi thấy, việc cải tạo chung cư cũ xoay quanh 3 đối tượng: cơ quan quản lý, chủ đầu tư và chủ sở hữu.

Về cơ quan quản lý nhà nước: Quản lý chung nhiều vấn đề nên vấp phải nhiều xung đột với chủ đầu tư và chủ sở hữu. Các chỉ tiêu mà cơ quan quản lý hướng vào, trong khi phải đảm bảo chỉ tiêu cho doanh nghiệp. Đôi khi không thể đảm bảo hiệu quả doanh nghiệp. Trong trao đổi với các ban ngành, hệ số đền bù đang được bàn tới một cách sát sao. Phần lớn những người ở chung cư cũ là nhận cho của nhà nước. Vì thế, nếu chúng ta đền bù quá cao thì không hợp lý. Chỉ nên đền bù hệ số 1 nhưng trong một số trường hợp cần tuỳ theo vị trí để đánh giá và đưa ra mức giá đền bù hợp lý.

Chúng tôi có đề nghị, cần đánh giá lại toàn bộ chất lượng. Lâu nay, chúng ta quên đi tiêu chí đánh giá độ phức tạp của các chung cư cũ, tập thể khác nhau. Ví dụ như khu tập thể Văn Chương chỉ có hơn 5 ha nhưng có những căn hộ chỉ có 15m2 mà có 3 chủ hộ. Khi lấy ý kiến thì phải tính theo diện tích sở hữu và độ phức tạp của khu chung cư cũ, tập thể cũ…

Không chỉ có cải tạo chung cư cũ mà cải tạo cả những nhà thấp tầng nhảy dù lấn chiếm. Sai lầm của chúng ta là cấp sổ đỏ cho họ nên họ được pháp luật bảo vệ. Như vậy, chúng ta phải đánh giá toàn bộ thì mới mong giải quyết được vấn đề triệt để.

Nói tóm lại cần những phương án “cách mạng”, có chính sách đặc thù, ưu đãi riêng thì mới có thể giải toả được những khu chung cư mang tính phức tạp. Không chỉ kiểm định về chất lượng chung cư mà cả tính phức tạp của dự án cải tạo. Thứ hai, chúng tôi cho rằng về hệ số đền bù, trong nội đô chỉ đền bù hệ số 1, những căn tầng 1 là hệ số 2. Tuy nhiên, chỉ những khu vực nào làm thương mại ở tầng 1 thì chúng ta xem xét chứ không cào bằng được. Trong dự thảo có nói, những người ở tầng 1 được mua thêm diện tích thương mại. Chúng tôi kiến nghị cần rõ ràng và chi tiết hơn. Cân nhắc để không có kẽ hở và đảm bảo lợi ích cho tất cả các đối tượng mà chúng ta hướng đến.

Trong một hội thảo gần đây, có ý kiến cho rằng, không để các doanh nghiệp thao túng trong việc cải tạo chung cư, tập thể cũ. Chúng tôi kiến nghị, mỗi dự án cần cho hai doanh nghiệp lập phương án kiến trúc và đền bù để tạo ra sự cạnh tranh. Nếu chúng ta chỉ định một doanh nghiệp làm thì thiếu tính khách quan.Chúng ta cần đứng về lợi ích chung của xã hội chứ không phải lợi ích của doanh nghiệp hay bất cứ đối tượng nào.

Tóm lại, việc cải tạo chung cư cũ hiện nay không có công cụ pháp lý nên gặp nhiều khó khăn, bế tắc. Quốc hội, Chính phủ cần có văn bản quy định mang tính đặc thù. Nếu không thì chúng ta chỉ bàn rồi để đó. Cần thành lập ban riêng cải tạo chung cư cũ, lấy ý kiến của các ban ngành chuyên môn tham vấn. Chỉ có như vậy mới mong giải quyết triệt để vấn đề này.

GS. TS Hoàng Văn Cường - ĐBQH đoàn Hà Nội. Ảnh:Phạm Duy

Nói về những vướng mắc trong chính sách cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, GS. TS Hoàng Văn Cường - ĐBQH đoàn Hà Nội ví cải tạo chung cư cũ giống như một cô gái lớn xinh đẹp, muốn lấy chồng, có nhiều chàng trai muốn đến lấy làm vợ. Ông bố cũng muốn gả con gái, nhưng cả hai lại cứ không đến với nhau được. Vì sao vậy?

Theo ông Cường, vấn đề nằm ở cơ chế. Cơ chế về cải tại chung cư cũ đưa ra quá nhiều ràng buộc, với nhiều tối ưu, dẫn đến không giải quyết được. Ví dụ, người tái định cư phải được gấp đôi diện tích ban đầu, nhưng mặt khác lại không cho tăng diện tích, tăng tầng. Thế thì lấy đâu ra đáp ứng nhu cầu?

Theo GS Hoàng Văn Cường, tuy luật pháp không có quy định nào nói cải tạo chung cư cũ phải đền gấp 2 lần, nhưng tiêu chuẩn nhà ở, quy định phải có chỗ ở mới đạt tiêu chuẩn, thấp nhất phải là 25 m2 chứ không phải 15 m2. Như vậy là phải xây gấp đôi mới đủ tái định cư. Rõ ràng cải tạo chung cư cũ bị vướng mắc về tiêu chuẩn nhà ở.

Không có cái gì phi nhân văn cả, tất cả đều xuất phát từ cuộc sống, nhưng phải có cơ chế phù hợp để vừa đảm bảo nhu cầu xã hội, nhân văn, nhưng vẫn đảm bảo nhà đầu tư kinh doanh có điều kiện

T.S, KTS Đào Ngọc Nghiêm

T.S, KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, toạ đàm đặt vấn đề tư duy mới trong vấn đề chung cư cũ nên cần làm rõ khái niệm chung cư cũ cụ thể như thế nào? trải qua các giai đoạn phát triển ra sao? bởi mỗi giai đoạn, chung cư lại được xây dựng theo một hướng khác nhau.

Theo ông Nghiêm, tính ra, việc cải tạo chung cư cũ đã đặt ra 30 năm nay. Trong thời gian này, cơ chế, thể chế thay đổi rất nhiều, liên quan đến hàng chục Luật, Nghị định. Theo ông Nghiêm, cơ sở pháp lý xử lý vấn đề này thuộc thẩm quyền của các cơ quan T.Ư như Quốc hội, Chính phủ, có sự đồng thuận của người dân.

Ông Nghiêm cho rằng, muốn cải tạo chung cư cũ cần hợp chung 5 yếu tố để đánh giá: Một là kiểm định an toàn của chung cư; Hai là chất lượng sống ở các khu chung cư; Ba là môi trường sống, gắn với hạ tầng kỹ thuật xung quanh; Bốn là vị trí của các khu chung cư, hiện 1579 chung cư ở 76 vị trí khác nhau, cần rà soát, thống kê, phân tích để đặt vấn đề điều chỉnh quy hoạch; Năm là cần tính đến giá trị văn hoá của các chung cư cũ này, đặt vấn đề những công trình có giá trị về kiến trúc, giá trị về văn hoá…

Về nguyên nhân 30 năm không triển khai được, KTS Đào Ngọc Nghiêm nói rằng, hiện chúng ta đang mong muốn hài hoà quyền lợi của 3 bên gồm nhà nước, nhà đầu tư và người dân, nhưng then chốt vẫn là sự quyết liệt, trách nhiệm của các cơ quan quản lý. “Đó là chìa khoá. Nếu có sự quyết liệt, đổi mới cơ chế thì sẽ làm được”, ông Nghiêm nói.

Ông Trần Quang Tuyên – Trưởng phòng Kế hoạch tổng hợp (Sở QH&KT)

Phát biểu tại buổi tọa đàm, ông Trần Quang Tuyên - Trưởng phòng Kế hoạch tổng hợp (Sở QH&KT) cho biết: Từ những năm 2001, Hà Nội đã triển khai công tác quy hoạch chung cư. Đến năm 2011 triển khai được 18 nhà chung cư, hiện nay còn nhiều khu chung cư khác cần được triển khai quy hoạch.

Sau Quy hoạch chung Thủ đô năm 2011 lại phát sinh yếu tố vướng công tác quy hoạch, khi có tiêu chí hạn chế dân cư nội đô. 1.500 chung cư cũ hầu hết tập trung ở nội đô, trong khi định hướng quy hoạch chung Thủ đô là di dời dân từ 1,3 triệu xuống còn 800.000 dân. Đây là bài toán rất khó khi cải tạo chung cư cũ. Khi điều tra dân số, hầu hết dân cư đã vượt định hướng theo quy hoạch, đây là vấn đề mấu chốt khi lập quy hoạch.

Năm 2016, Thành ủy, UBND thành phố Hà Nội đã cho thí điểm xã hội hóa quy hoạch chung cư, đưa ra 30 khu chung cư cũ điển hình để kêu gọi nhà đầu tư nghiên cứu ý tưởng quy hoạch. Hà Nội đã nhận 19 nhà đầu tư đăng ký, các nhà đầu tư đều tự nguyện bỏ kinh phí. Tuy nhiên, cái vướng là các giải pháp quy hoạch đều không phù hợp với quy hoạch chung. Vừa qua, đã có 22 phương án đã báo cáo thành phố nhưng đều vượt, có cái gấp đôi, gấp ba quy hoạch chung.

Bên cạnh đó, việc cải tạo chung cư cũ vẫn vướng một số quy định của Luật. Luật Quy hoạch quy định, quy hoạch chi tiết giao chủ đầu tư, nếu nhà đầu tư vào làm theo luật là sai, giao nhà đầu tư làm là không đúng luật. Giải pháp doanh nghiệp tài trợ kinh phí khi sử dụng đều bị Bộ Tài chính, Bộ KH&ĐT phản đối vì trái luật.

Vừa rồi Thành phố quyết định dừng ý tưởng cho nhà đầu tư làm, nhà đầu tư có nguyện vọng đóng góp thì nộp cho ngân sách. Thành phố cũng chỉ đạo, Sở báo cáo Bộ đề xuất lập quy hoạch bằng nguồn vốn ngân sách theo Luật Đầu tư công. Luật Đầu tư công thì rất phức tạp, đến giờ chưa triển khai được gì.

Ngoài ra, còn một số vướng mắc khi cải tạo chung cư cũ như tỷ lệ đồng thuận khi lấy ý kiến 100% thì không thể thực hiện được. Hà Nội đang có một số đề xuất như điều chỉnh quy hoạch, đề xuất xem xét tăng lên 1 tỷ lệ nào đó vẫn giữ mật độ dân cư. Đối với khu chung cư đơn lẻ có thể ghép lại, cho cao một số khu, chỗ khác làm dịch vụ văn phòng để vẫn đảm bảo mật độ…

Thạc sĩ Vương Phan Liên Trang - Phó Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Encity

Ở góc độ chuyên gia, Thạc sĩ Vương Phan Liên Trang - Phó Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Encity cho biết: Khi giải quyết bất cứ vấn đề xã hội nào cũng cần sự vào cuộc của 4 Nhà là: Nhà nước, nhà chuyên môn, doanh nghiệp và người dân.

Ở đây, tôi muốn chia sẻ với tư cách là nhà chuyên môn và người dân. Chúng ta cần giải pháp gì? Cần một tư duy mới hơn nữa. Về phía Nhà nước cần hoàn thiện khung pháp lý và bổ sung việc đánh giá, phân loại các nhà chung cư cũ với các tiêu chí mới. Còn nhà chuyên môn, người dân cần tư duy mới không? Nhiều người dị ứng với nhà cao tầng. Trong khi nhà cao tầng không phải thủ phạm và yếu tố duy nhất gây ra quá tải hạ tầng. Bởi vì quá tải hạ tầng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: mật độ dân cư, hệ số sử dụng đất hoặc tổng diện tích sàn, dân số…

Về dân số, chúng ta cứ bảo phải giãn dân, giảm dân số theo những đồ án cấp trên đã được phê duyệt, nhưng thực tế hiện trạng dân số đã cao hơn thời điểm các đồ án đó được phê duyệt cách đây một thời gian. Trong lúc chúng ta đang bàn về chuyện có tăng dân số hay không thì dân số vẫn tiếp tục tăng. Dân số tăng, hạ tầng cũ và thiếu.

Về giải pháp, mục tiêu cuối cùng là đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân. Cần một tư duy mới để nhìn nhận được các giải pháp tốt, đi vào chất lượng, chứ không chỉ đảm bảo số lượng, ví dụ như chỉ tiêu diện tích cây xanh 7m2/đầu người (cho đô thị loại đặc biệt) mới chỉ quy định được số lượng, nhưng quan trọng là không gian xanh được bố trí như thế nào, ở đâu, có nằm trong khoảng cách phù hợp đến từng người dân, có dễ dàng tiếp cận không, có tạo ra nhiều trải nghiệm thú vị và thân thiện cho người dùng không.

Chỉ tiêu suy cho cùng cũng chỉ là những con số. Kinh nghiệm Singapore đã làm rất tốt về không gian xanh không chỉ ở trên mặt đất mà còn theo chiều đứng của công trình, trên mái, cho thấy những giải pháp về kiến trúc xanh đi cùng các giải pháp về nước, tiết kiệm năng lượng…

Hiện nay, các giải pháp sáng tạo còn giải quyết các vấn đề về bãi đỗ xe, đảm bảo có chợ truyền thống trong không gian sống mới hiện đại, bảo tồn các công trình có giá trị văn hóa, di sản, cung cấp tiện ích, trường học, khuyến khích đi bộ và phát triển gắn với giao thông công cộng, đặc biệt với nhiều nhà chung cư cũ nằm ở vị trí gần các trục đường giao thông công cộng.

Bên cạnh đó, giải pháp tốt còn tính toán được mặt tài chính cho nhà đầu tư. Chính vì vậy, khi lựa chọn giải pháp, chúng ta cần có cái nhìn tổng quát và hướng tới chất lượng, tính khả thi.

GS. TS Hoàng Văn Cường

Theo GS. TS Hoàng Văn Cường: Rào cản lớn nhất hiện nay là vấn đề quy hoạch, không tăng dân số khu vực nội đô. Tuy nhiên, cần phải xem việc khống chế đó trên phạm vi tổng thể toàn thành phố, chứ không chỉ trên một địa bàn cụ thể.

“Không tăng dân số nội đô, tại sao ở các khu khác lại xây nhà ở cao tầng, tăng lên hàng vạn người? Nếu coi cải tạo chung cư cũ là vấn đề bức thiết, thì chúng ta phải ưu tiên”, GS. Cường cho hay.

Đại biểu Quốc hội đoàn Hà Nội cho rằng, vấn đề không hoàn toàn là luật, bài toán luật pháp cũng không phải khó trên thực tế. Vấn đề ở chỗ không có cái nhìn tổng thể, chỗ nào có lợi ích thì đầu tư trước, đương nhiên các khu chung cư cũ sẽ đứng yên đó, không phát triển được.

Chúng ta đừng nghĩ rằng không làm được. Hoàn toàn làm được chứ. Tại sao chung cư cao tầng làm ngon thế, mà chung cư cũ lại đứng yên mấy chục năm nay? Luật đưa ra để điều tiết hành vi, nhưng hành vi đó cần thay đổi người ta sẵn sàng thay đổi”. Ông Cường dẫn chứng, Quốc hội đã thông qua 2 Nghị quyết về cơ chế đặc thù cho Hà Nội: không tổ chức HĐND cấp phường, tổ chức mô hình chính quyền đô thị cho thủ đô phát triển. Sau đó là chính sách phí, lệ phí đối với Hà Nội. Quốc hội đều thông qua Nghị quyết mà không chờ sửa luật.

“Nếu như các phương án của cải tạo chung cư cũ, tất cả mọi người đều mong muốn, nếu chỉ vướng ở cơ chế, sẽ không khó thuyết phục để Quốc hội thông qua, tháo gỡ cơ chế cho vấn đề cải tạo chung cư cũ. Chúng ta hoàn toàn có thể ra Nghị quyết chuyên đề về việc này, hoàn toàn làm được khi chúng ta thuyết phục được, thì không lý do gì Quốc hội không chấp nhận”, ông Cường quả quyết.

Để làm được điều này, thuyết phục được điều này, theo GS Cường cần phải có sự đột phá trước hết về tư duy. Cải tạo chung cư cũ không chỉ đơn giản là đập nhà cũ đi xây nhà mới. Mà phải biến các khu vực đó thành những khu đô thị mới hiện đại, phát triển. Đồng thời cần linh hoạt trong từng địa bàn, có sự ưu tiên về cải cạo chung cư cũ thay vì các toà nhà cao tầng hiện nay.