Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán hàng hóa – Lưu ý nào cho các bên

Trên thực tế đã xảy ra không ít tranh chấp liên quan đến việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu. Vậy, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu được xác định như thế nào? Đâu là lưu ý cho các bên khi giao kết và thực hiện hợp đồng liên quan đến việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu? Xung quanh vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với PGS. TS.Nguyễn Ngọc Hà - Phó Trưởng khoa Luật, Trường Đại học Ngoại thương.

Xin chào PGS. TS.Nguyễn Ngọc Hà!

PV: Thưa ông, theo quy định pháp luật Việt Nam, trong trường hợp hợp đồng mua bán hàng hóa không quy định rõ ràng thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu sẽ được xác định như thế nào, Ông có thể giúp chúng tôi làm rõ?

Có thể thấy thời điểm chuyển quyền sở hữu hàng hóa là một trong những vấn đề có ý nghĩa quan trọng, gắn liền với bản chất của hợp đồng mua bán hàng hóa. Tuy nhiên, trên thực tế, vấn đề này ít khi được quy định rõ ràng trong hợp đồng. Trong trường hợp các bên không quy định hoặc quy định không rõ ràng về thời điểm chuyển quyền sở hữu, các bên có thể căn cứ vào quy định của pháp luật để xác định thời điểm này. Cụ thể, theo Điều 62 của Luật Thương mại năm 2005, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác, quyền sở hữu hàng hóa được chuyển từ người bán sang cho người mua kể từ thời điểm hàng hóa được chuyển giao.

Bên cạnh đó, tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng về cách thức thực hiện hợp đồng, một số quy định đặc thù khác có thể được áp dụng, như: Trong trường hợp các bên sử dụng “bảo lưu quyền sở hữu” như một biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng, người bán có thể bảo lưu quyền sở hữu hàng hóa cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ (Điều 331 Bộ luật Dân sự năm 2015); Trường hợp mua sau khi dùng thử, trong thời hạn dùng thử, quyền sở hữu hàng hóa vẫn thuộc về bên bán (Điều 452 Bộ luật Dân sự năm 2015); Trường hợp mua trả chậm, người bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với hàng hóa cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ khi có thỏa thuận khác (Điều 453 Bộ luật Dân sự năm 2015)...vv

Tuy nhiên, các quy định nêu trên sẽ được áp dụng cho hợp đồng mua bán hàng hóa trong nước hoặc hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế mà luật áp dụng là luật Việt Nam. Trong trường hợp thỏa thuận áp dụng luật nước ngoài, thì cần phải căn cứ vào luật áp dụng để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu. Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, theo tập quán quốc tế, với hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế, thời điểm chuyển quyền sở hữu gắn với thời điểm chuyển bộ chứng từ.

PV: Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa như thế nào đối với các bên trong hợp đồng mua bán hàng hóa, theo ông?

Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu hàng hóa trong hợp đồng mua bán hàng hóa có ý nghĩa đối với cả người mua, người bán. Thứ nhất, khi quyền sở hữu được chuyển, người bán không còn là chủ sở hữu của hàng hóa và người mua trở thành chủ sở hữu mới và hưởng đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với hàng hóa. Thứ hai, người mua, khi trở thành chủ sở hữu của hàng hóa, sẽ phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình (theo Điều 162 Bộ luật Dân sự năm 2015).

PV: Thực tế cho thấy, có không ít khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu cũng như mối quan hệ giữa chuyển quyền sở hữu và chuyển rủi ro. Ông có chia sẻ gì về thực trạng này?

Một số khó khăn, vướng mắc liên quan đến thời điểm chuyển quyền sở hữu trong một số hợp đồng cụ thể có thể phát sinh. Ví dụ như:

- Đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, Điều 188 khoản 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Quy định này dẫn đến cách hiểu là thời điểm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực là một, và đều là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Tuy nhiên, hai thời điểm này không nhất thiết là một. Một cách logic, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cần phải có hiệu lực trước (khi hoàn thành việc công chứng, chứng thực hợp đồng) để các nghĩa vụ và thỏa thuận trong hợp đồng được thực hiện, từ đó, mới dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất.

- Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở: Theo Điều 12 khoản 2 Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở là thời điểm bên nhận tặng cho nhận tặng cho nhà ở từ bên tặng/cho. Trong khi đó, theo Điều 188 khoản 3, Luật Đất đai năm 2013, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Hai thời điểm này thường khác nhau, và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất thường sẽ sau thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở.

- Đối với hợp đồng mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng và người mua, thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm người mua nhận bàn giao nhà hoặc thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà. Trên thực tế, trong các hợp đồng này, khi nhận bàn giao nhà, người mua thường chỉ thanh toán tối đa 95% trị giá căn hộ và chỉ thanh toán 100% trị giá căn hộ khi làm giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Nói cách khác, hai thời điểm mà Luật Nhà ở năm 2014 quy định thường cách khá xa nhau, dẫn đến, nếu các bên không thỏa thuận trong hợp đồng, thì sẽ xảy ra tranh cãi về thời điểm nào là thời điểm chuyển quyền sở hữu hàng hóa.

PV: Vậy, ông có lưu ý gì cho các doanh nghiệp trong việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu khi giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa, nhất là hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế, thưa ông?

Từ những phân tích ở trên, có thể thấy, để hạn chế những rủi ro, tranh cãi về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu hàng hóa trong hợp đồng mua bán hàng hóa, các bên nên thỏa thuận đưa vào trong hợp đồng quy định về xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu.

Trong trường hợp các bên thỏa thuận điều khoản chuyển quyền sở hữu theo đó thời điểm chuyển quyền sở hữu hàng hóa khác với thời điểm người mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán (hoặc cam kết thanh toán), thì các bên có thể xem xét đưa vào trong hợp đồng điều khoản về bảo lưu quyền sở hữu như được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam.

Riêng đối với hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế, các doanh nghiệp Việt Nam thường sử dụng Incoterms, nhưng Incoterms không quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu mà chỉ quy định thời điểm chuyển giao rủi ro, nên các bên không nên dẫn chiếu tới Incoterms để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu.

Xin cảm ơn ông!