Thị trường bất động sản tắc đâu chỉ do siết tín dụng

> Doanh nghiệp bất động sản phải tự 'cứu' mình
> Khẩn cầu giải cứu thị trường bất động sản

Thị trường BĐS - tắc không chỉ do siết tín dụng. Ảnh: Đại Dương.

Khát nguồn cung

Ông Nghĩa nói: Đặc điểm lớn và khác biệt nhất của thị trường BĐS VN so với thế giới là nguồn cung BĐS nằm trong tay nhà nước. Đấy chính là rắc rối của thị trường BĐS VN. Nguồn cung BĐS này không minh bạch theo hướng thị trường, mà tùy thuộc vào quy hoạch, thậm chí tùy thuộc khả năng chạy dự án của các nhà đầu tư khiến nguồn cung đã thiếu (vì dân số rất đông, đất đai rất ít) lại còn bị chèn ép, bị ngăn chặn bởi các thủ tục, thậm chí là tiêu cực. Chưa kể, việc chạy dự án mất rất nhiều năm mới xong được thủ tục.

Cho nên, chúng ta không ngạc nhiên giá đất ở VN lại tăng cao hơn các nước khác. Nó vẫn còn tiếp tục tăng và căng thẳng trong tương lai, đó là dự báo của tôi. Mặc dù cầu chưa phải là lớn, thu nhập quốc dân bình quân đầu người chưa cao, nhưng nguồn cung hạn chế khiến VN được xếp vào một trong 10 nước có giá BĐS cao nhất thế giới.

Đơn giản vì nguồn cung chứ không phải vì dân VN nhiều tiền, hay vì đầu cơ, cũng không phải vì tín dụng ngân hàng bởi đó chỉ là một yếu tố. Chúng ta phải khẳng định rõ ràng như vậy để thấy đâu là lối thoát của
chính sách.

Ngoài ra, thị trường BĐS còn những đặc điểm nào đáng quan tâm?

BĐS Việt Nam đi quá nhanh vào thị trường cao cấp, đặc biệt ở Hà Nội, cho nên thị trường nhà bình dân trở xuống rất là hạn chế. Ở TPHCM đa đạng hơn, đi vào phân khúc trung bình và thấp nhiều hơn, cho nên giá cả cũng vừa phải hơn và thật hơn. Nguồn cung về nhà ở TPHCM cũng lớn hơn.

Phần lớn nhà đầu tư BĐS ở TPHCM đều là những nhà đầu tư vừa phải và nhỏ, đặc biệt cá nhân tham gia vào rất nhiều nên tạo ra thị trường rộng lớn. Con số vay tiền xây dựng các dự án của TPHCM chiếm tới một nửa tổng tín dụng BĐS toàn quốc. Trong khi ở Hà Nội chỉ được có 14-15%.

Ở Hà Nội, việc cấp phép một dự án cực kỳ phức tạp, kéo dài. Thứ hai, chủ đầu tư phần lớn là quốc doanh, có một số tư nhân tham gia nhưng rất ít, cho nên giá nhà ở Hà Nội cao, nhu cầu nhà ở trở nên căng thẳng và sốt đất, sốt nhà ở Hà Nội là thường xuyên và liên tục.

TS Lê Xuân Nghĩa.

Nhà thu nhập thấp: Xác lập quyền sở hữu

Làm thế nào giải tỏa những khó khăn cho thị trường, và nhất là để người thu nhập thấp có nhà ở?

Thị trường BĐS là một thị trường khổng lồ, có doanh thu lớn hơn bất cứ thị trường nào và nó quá tải đối với bất cứ ngân sách một Chính phủ nào. Nên chiến lược chung của thị trường BĐS là sử dụng minh bạch nguồn cung; làm cho lãi suất ngân hàng ở mức độ vừa phải để nhà đầu tư có thể chấp nhận và phát triển được; cần có chính sách tín dụng đối với người mua nhà, nhất là những người có thu nhập thấp; ưu tiên về thuế đối với những DN BĐS đầu tư vào phân khúc giải phóng nhà ổ chuột.

Ý tưởng chúng tôi là tham mưu cho Chính phủ xây dựng một chiến lược nhà ở trên nền tảng nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, vì đó là nhu cầu có khối lượng đông nhất. Ý tưởng thứ hai là xã hội hóa nhà ở ngay cả của những người có thu nhập thấp. Chính phủ chỉ nên đưa ra một số chính sách, ví dụ như chính sách thuế, giải quyết thủ tục đất đai, khuyến khích cho các nhà đầu tư vay để đầu tư vào phân khúc thị trường như vậy.

Chính phủ không nên can thiệp trực tiếp vào chuyện xây nhà ở cho người thu nhập thấp, rồi không cho người ta bán… Xã hội hóa nó để tạo ra tiền đề về giá rất rẻ. Bản thân những người xây dựng cũng sẽ chú ý xây dựng chất lượng nhà cửa vừa phải để những người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận, và khi mua được rồi thì người ta có quyền bán, đó là điều quan trọng bậc nhất của việc quyết định mua tài sản của dân cư.

Người ta mua, sở hữu và người ta có thể bán được khi cần thiết mà không bị lệ thuộc vào điều kiện là Chính phủ đã cho rồi thì không được bán. Như vậy sẽ làm cho thị trường ách tắc.

Hành chính hóa sẽ thất bại

Lâu nay người ta thường cho rằng ách tắc của thị trường BĐS là do khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng, theo ông, cách nhìn nhận đó có thỏa đáng?

Ách tắc ở một khâu nào đó về mặt thủ tục thì cũng sẽ dẫn đến ách tắc về mặt tín dụng. Ví dụ địa phương cấp đất cho các ông chủ đầu tư để xây dựng nhà ở giá thấp, nhưng khi chủ đầu tư vác dự án đó đi vay vốn thì ngân hàng bảo đất này là đất của chính phủ chứ không phải đất có sổ đỏ, tức không có giao dịch đảm bảo, làm sao cầm cố để cho vay được. Thế là toàn bộ thủ tục vay tín dụng bị ách tắc.

Rồi, Chính phủ đưa ra những chính sách như là mua nhà thu nhập thấp thì được vay vốn ưu đãi của Ngân hàng phát triển, nhưng ngân hàng này yêu cầu vốn ưu đãi cũng phải cầm cố bằng tài sản đảm bảo. Mà đất chính phủ cấp làm sao có tài sản để cầm cố, thế là ách tắc nốt.

Hiện nay mình đang tạo ra làn sóng toàn xã hội lo ngại rằng chính tín dụng BĐS có thể làm cho hệ thống ngân hàng đổ bể. Thật ra nó có thể làm cho một vài ngân hàng đổ bể. Cái đó, Ngân hàng Nhà nước cũng như Chính phủ tập trung giám sát.

Không vì thế mà tạo ra xu hướng chống lại việc cho vay, rồi nhìn nhận thị trường BĐS như là một thị trường đầu cơ, xấu và không hiểu rằng BĐS là tài sản ảnh hưởng bậc nhất đến an sinh xã hội, không có nó không thể an cư lạc nghiệp, và nếu không an cư lạc nghiệp thì tệ nạn xã hội từ đó mà ra… Cho nên cũng cần phải thay đổi quan điểm đối với BĐS.

Tuy nhiên, biện pháp điều hành tín dụng hiện nay vẫn thiên về hành chính?

Thị trường BĐS cũng sẽ được giải tỏa dần dần bằng chính sách lãi suất. Vấn đề còn lại là liệu Ngân hàng Nhà nước có áp dụng tỷ lệ hạn mức khốc liệt đối với thị trường BĐS hay không. Tôi cho rằng không nên có tỷ lệ áp dụng chung như vậy cho ngân hàng.

Ví dụ ngân hàng quốc doanh lớn, tỷ lệ tín dụng BĐS tính trên tổng tài sản, tính trên dư nợ chỉ vài, ba phần trăm. Cho người ta 16% chứ cho 8% người ta cũng không lên được. Nhưng có những ngân hàng không thể không khống chế. Và đừng để một vài ngân hàng yếu kém như vậy ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống ngân hàng nói chung và toàn thể DN.

Chúng tôi đã khảo sát chi tiết từng ngân hàng thương mại một, thấy có vài ngân hàng thương mại là quá đáng, còn những ngân hàng thương mại lớn, làm sao người ta cho vay BĐS nhiều đến mức mười mấy phần trăm đâu, chỉ 3-4% là cùng. Vì tổng tài sản, tổng dư nợ họ rất lớn. Cho nên tất cả các tiêu chí áp dụng cho khu vực kinh doanh mà cứ cào bằng, cứ hành chính thì sẽ thất bại.

Các ngân hàng thương mại lách qua các quy định hành chính của Ngân hàng Nhà nước một cách quá đơn giản, thậm chí còn rất thích Ngân hàng Nhà nước áp dụng công cụ hành chính, bởi vì công cụ hành chính họ lách được, mà lách được thì xem như không có công cụ gì cả.

Ông giám sát tôi bằng công cụ hành chính mà tôi lách được, có nghĩa là ông không giám sát gì cả. Còn nếu áp dụng cơ chế thị trường, tôi không thể chạy vào đâu được. Ràng buộc của thị trường là ràng buộc mạnh mẽ nhất, mềm mỏng nhất nhưng khó thoát nhất. Từ đó, tôi cho rằng cần phải bỏ hết việc quản lý bằng những quy định hành chính
hiện nay.

Đại Dương