Thị trường bất động sản sẽ tăng nhiệt?

Người dân chịu thiệt

Mới đây UBND TP Hà Nội đã đề xuất Chính phủ cho phép tăng bình quân 30% giá các loại đất (dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024). Trong đó, giá đất ở đô thị dự kiến cao nhất hơn 200 triệu đồng/m2 áp dụng cho một số địa bàn thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ (giá áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019 là 162 triệu đồng/m2). Giá thấp nhất thuộc địa bàn quận Hà Đông với hơn 4,5 triệu đồng/m2.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Cty nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho rằng, việc tăng khung giá đất sẽ giúp những người có đất trong diện thu hồi có lợi hơn. Nhưng những người chưa có đất, chưa sở hữu bất động sản sẽ bất lợi hơn. Dù có điều chỉnh tăng ở mức nêu trên, ông Quang cho rằng, vẫn còn khoảng cách tương đối xa giữa giá thị trường với khung giá của nhà nước tại một số khu vực. Chẳng hạn, giá đất cao nhất ở Hà Nội là hơn 200 triệu đồng/m² nhưng thực tế giá thị trường cả tỷ đồng/m². “Nếu Nhà nước có dự án bồi thường ở những chỗ như vậy, dễ xảy ra khiếu kiện, khiếu nại về giá đất, vì chính quyền không có cơ sở để xây dựng giá bồi thường lên đến 1 tỷ đồng/m²”, ông Quang nói.

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest phân tích, khung giá đất tăng đồng nghĩa với chi phí đầu vào của sản phẩm bất động sản sẽ tăng theo. Việc tăng giá trong bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp, nhà máy, khu công nghiệp đang thuê đất của Nhà nước, bởi giá thuê đất cũng tăng theo. Khi giá đất tăng 5-10%, doanh nghiệp có thể chấp nhận được, nhưng tăng 30 - 40% là đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo ông Hiệp, với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10-14% giá thành nhà ở. Khi giá đất tăng lên gấp 1,5-2 lần, giá bán nhà ở chắc chắn phải tăng. Khung giá đất tăng cũng có thể tác động kéo theo các sản phẩm liên quan ngành xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch…cũng sẽ tăng giá, từ đó đẩy giá thành nhà ở lên cao.

Nên bỏ khung giá đất

Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Cty nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh. Do đó, bà Linh cho rằng, có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc một năm để cập nhật biến động của thị trường.

Theo bà Linh, giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu nên luôn thay đổi. Do đó, về dài hạn không nên ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế cho thấy, sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường với khung giá này. “Các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả nghĩa vụ tài chính liên quan đất đai đều nên quy ra giá thị trường, đồng thời giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực. Việc xác định giá đất theo thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan”, bà Linh nói.

Theo bà Linh, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường và thực tế của từng địa phương. Hiện nay, địa phương ban hành giá đất đang bị hạn chế tính cập nhật thị trường.

Theo bà Linh, nếu áp dụng khung giá hiện hành trong khi chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Điều đó làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động. Đối với chủ đầu tư, nếu theo Luật Đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Do đó, việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng,  hiệp hội từ lâu đã có nhiều văn bản kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng và Bộ Tài nguyên và Môi trường về những bất cập trong Luật Đất đai, đặc biệt là về khung giá đất và bảng giá đất. Trong các văn bản này, Hiệp hội kiến nghị bỏ quy định khung giá đất, đồng thời giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và tình hình thực tế của địa phương.