Sau 30 năm thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), lĩnh vực BĐS có những dự án đăng ký đầu tư với số vốn tỷ đô từ những ngày đầu tiên. Tuy nhiên, sau vẻ hào nhoáng của số vốn đăng ký, nhiều dự án đắp chiếu, đổi chủ, thậm chí chết yểu.
Ðăng ký siêu dự án BÐS rồi đắp chiếu
Một trong những dự án FDI vào BĐS tai tiếng nhất là Dự án Paradise Vũng Tàu. Được Bộ KH&ĐT cấp phép từ năm 1991 cho liên doanh giữa Cty Du lịch quốc tế Vũng Tàu và Cty Paradise Development and Investment của Đài Loan, dự án có diện tích 220 ha tại khu vực Bãi Sau thuộc thành phố Vũng Tàu. Theo giấy phép, Paradise Vũng Tàu có tổng vốn đầu tư hơn 97 triệu USD. Vào thời điểm cách đây 25 năm, đây là dự án du lịch có quy mô lớn nhất cả nước có sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài.
Sau khi nhận được giấy phép đầu tư, chủ đầu tư xây dựng xong sân golf 27 lỗ, rộng 130 ha và một số hạng mục như khu thể thao dưới nước, khách sạn có quy mô 38 phòng (chưa bằng 1/10 quy mô cam kết) và đưa vào hoạt động năm 1995. Từ đó đến năm 2016 khi giấy chứng nhận đầu tư dự án hết thời hạn, dự án không có hạng mục nào được xây
dựng thêm.
Đầu tư ít, kém hấp dẫn khiến Paradise Vũng Tàu kém thu hút khách du lịch, rơi vào thua lỗ. Theo Sở KH&ĐT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, nguyên nhân dẫn đến sự bế tắc của dự án này là do đối tác Đài Loan không đủ năng lực tài chính. Phía đối tác Đài Loan đã đề xuất tìm nhà đầu tư mới với điều kiện dự án phải được gia hạn lên 50 năm nhằm tăng tính khả thi cho việc kêu gọi vốn.
“UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ra thông báo tìm nhà đầu tư mới cho “khu đất vàng” thuộc dự án này. Rút kinh nghiệm từ nhà đầu tư trước đó, UBND tỉnh ra điều kiện chặt chẽ hơn như phải cam kết đầu tư ít nhất 2 tỷ USD; vốn chủ sở hữu phải đáp ứng tối thiểu 25% tổng vốn đầu tư dự án, tương đương ít nhất 500 triệu USD. Nhà đầu tư có 3 năm để phát triển dự án Vũng Tàu Paradise và phải kết nối với các khu khác”, một cán bộ Sở KH&ĐT Vũng Tàu cho biết.
Ngoài Vũng Tàu, một trong những dự án BĐS từ vốn FDI tai tiếng khác là dự án khu du lịch nghỉ dưỡng New City tại Phú Yên (vốn đầu tư đăng ký 4,3 tỷ USD). Dự án này được UBND tỉnh Phú Yên cấp giấy chứng nhận đầu tư vào năm 2008 cho Cty New City Properties Development. Khi đó, nhà đầu tư vẽ ra kế hoạch xây dựng khách sạn 5 sao, nhà hàng sang trọng, những khu biệt thự và sân golf.
Nhưng trong suốt thời gian dài, dự án vẫn chỉ tồn tại trên giấy. Đến năm 2014, Cty Sun Rise (Hàn Quốc) mua lại 70% cổ phần của New City và xin điều chỉnh quy mô vốn đầu tư của dự án từ 4,3 tỷ USD xuống 1 tỷ USD. Sau khi có chủ đầu tư mới, năm 2015, dự án được khởi công. Tuy nhiên từ đó đến nay, mọi việc vẫn chưa có gì tiến triển thêm sau lễ khởi công.
Năm 2017, Thanh tra Chính phủ (TTCP) đã điểm mặt hàng loạt sai phạm tại Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở-một dự án BT (xây dựng chuyển giao đổi đất lấy hạ tầng) do doanh nghiệp FDI thực hiện. Chủ đầu tư Gamuda Land Việt Nam cho rằng kết luận của TTCP không chính xác. Còn các cơ quan chức năng liên quan ở Hà Nội vẫn loanh quanh về vấn đề này khi phóng viên tới làm việc.
Theo GS Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, một số nhà đầu tư có lượng vốn thực đưa vào Việt Nam ít và theo chiến lược “mỡ nó rán nó”, huy động vốn từ chính khách hàng. Nhà đầu tư dự án có vốn đăng ký lớn nhưng chủ yếu giữ chỗ, không xây dựng sau khi đã được cấp phép một thời gian dài. Tình trạng này gây lãng phí tài nguyên đất, làm mất cơ hội của nhà đầu tư chân chính.
“Việt Nam có nhiều cách hướng tới lành mạnh hóa thị trường, không ngăn cản đầu tư nước ngoài cũng không dễ dãi để gây ra hệ lụy cho nước nhận đầu tư. Chúng ta có thể kiểm soát thị trường, loại bỏ nhà đầu tư yếu kém thông qua việc mở một tài khoản trung gian, yêu cầu nhà đầu tư ký quỹ, đặt cọc một số vốn. Khi chủ đầu tư tiến hành dự án sẽ giao lại số vốn đó”, GS Nguyễn Mại kiến nghị.
Kiểm tra “sức khỏe” nhà đầu tư trước khi cấp phép
Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), lũy kế đến tháng 7/2018, lĩnh vực BĐS đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI, vốn đăng ký 56,3 tỷ USD với tổng số 704 dự án còn hiệu lực. Một số dự án BĐS lớn mới được cấp phép trong năm 2018 như “Thành phố thông minh” tại xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc (Đông Anh, Hà Nội) với tổng vốn đầu tư 4,138 tỷ USD do Sumitomo Corporation (Nhật Bản) đầu tư; Dự án Lotte Mall Hà Nội, tổng vốn đầu tư đăng ký 600 triệu USD, do Hàn Quốc
đầu tư…
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, hút được nhiều vốn FDI là tốt, nhưng nếu vốn đầu tư đổ quá nhiều vào BĐS thì cũng cần xem xét. Đặc biệt, nếu dòng vốn chủ yếu chạy vào các sản phẩm BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng thì chỉ làm nóng thị trường, làm dư thừa nguồn cung ở phân khúc đó, chứ không tạo ra lực đẩy cho kinh tế, cho xã hội.
“Lĩnh vực BĐS phục vụ các nhu cầu bức thiết của xã hội như BĐS dành cho người thu nhập thấp, trung bình, BĐS công nghiệp thì rất tốt, nên khuyến khích và cần đẩy mạnh việc thu hút vốn vào phân khúc này. Để làm được điều này, chúng ta cần có những thống kê, tổng hợp một cách đầy đủ về vốn FDI trong BĐS, để xem cơ cấu dòng vốn đổ vào các phân khúc ra sao. Từ đó, có được cái nhìn chính xác và cân nhắc có nên tiếp tục khuyến khích FDI đổ vào BĐS không, hay cần có sự điều chỉnh cho hợp lý, tránh phát triển nóng và tạo ra sự dư thừa nguồn cung ở một số phân khúc”, ông Hiếu nói.
Theo các chuyên gia, trước khi cấp phép đầu tư, xây dựng cho các dự án, các cơ quan quản lý cần xem tính khả thi của dự án, kiểm tra năng lực tài chính, sức khỏe thương hiệu của các nhà đầu tư. Với các địa phương, không nên chỉ chăm chăm lo hút vốn mà quên mất các yếu tố này.
“Chúng ta có thể kiểm soát thị trường, loại bỏ nhà đầu tư yếu kém thông qua việc mở một tài khoản trung gian, yêu cầu nhà đầu tư ký quỹ, đặt cọc một số vốn. Khi chủ đầu tư tiến hành dự án sẽ giao lại số vốn đó”.
GS Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư nước ngoài
