Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, những đối tượng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) bao gồm: Tổ chức trong nước; Hộ gia đình, cá nhân trong nước; Cộng đồng dân cư; Cơ sở tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người VN định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Ngoại trừ các đối tượng là doanh nghiệp, tổ chức … thì từ trước đến nay, sổ đỏ được cấp chủ yếu cho các đối tượng là cá nhân, hộ gia đình trong nước. Cụ thể, QSDĐ thuộc sở hữu của cá nhân thì ghi tên của cá nhân đó trên sổ đỏ; QSDĐ thuộc sở hữu chung vợ chồng thì ghi tên cả 2 vợ chồng trên sổ đỏ; QSDĐ thuộc sở hữu của hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ trên sổ đỏ (theo quy định cũ). Thông tư 33/2017/TT-BTNMT đã có điều chỉnh bổ sung đối tượng “những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Về vấn đề này, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, nội dung mới của thông tư 33/2017/TT-BTNMT chỉ điều chỉnh quy định liên quan đến sổ đỏ của hộ gia đình. “Sổ đỏ cấp cho cá nhân hay sở hữu chung vợ chồng không có gì thay đổi. Trong thời gian qua đã có nhiều bài báo giật tít và phân tích không rõ ràng gây hoang mang, bức xúc và hiểu nhầm cho những cá nhân đang đứng tên một mình trên sổ đỏ mà chưa hiểu rõ các quy định của pháp luật”, luật sư Tú cho biết.
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có nêu: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình, theo luật sư Tú vốn đã được thực hiện theo quy định tại Điều 102 và 212 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó: “Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Điều 212 BLDS).
Mặc dù, quy định mới tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về việc tất cả các thành viên trong hộ gia đình đứng tên trên sổ đỏ có mục đích loại bỏ việc lừa đảo trong việc chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình. Tuy nhiên, như đã dẫn chứng ở trên, luật sư Tú cho rằng, quy định này là không cần thiết bởi theo quy định trước đây, dù sổ đỏ cấp cho hộ gia đình chỉ ghi tên chủ hộ nhưng khi chuyển nhượng, định đoạt bắt buộc phải được các thành viên trong hộ gia đình đồng ý, bao gồm cả những thành viên dưới 15 tuổi (nếu có), song những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình mới phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Những trường hợp chuyển nhượng đất của hộ gia đình không có đầy đủ sự đồng ý của các thành viên đều không hợp pháp.
Ngoài ra, theo luật sư Tú, hai khái niệm “sở hữu” và “cư trú” là hai khái niệm riêng biệt. Việc thêm tên các thành viên gia đình vào sổ đỏ của hộ gia đình sẽ kéo theo nhiều rắc rối, hệ lụy liên quan đến thủ tục hành chính bởi việc xác định các thành viên trong hộ gia đình sẽ dựa ít nhiều vào sổ hộ khẩu của gia đình tại thời điểm cấp GCNQSDĐ.
“Bên cạnh đó, hộ khẩu luôn có sự biến động bởi các hoạt động nhập, tách... hoặc khi có thành viên trong hộ gia đình kết hôn, chế độ tài sản của thành viên đó với chồng/vợ sắp cưới cũng ít nhiều liên quan đến phần tài sản của họ trong khối tài sản chung với hộ gia đình. Mỗi khi có biến động, thay đổi về sổ đỏ của hộ gia đình đều kéo theo những phức tạp liên quan đến thủ tục hành chính…”, luật sư Tú cho biết.
Đối với các trường hợp sổ đỏ của hộ gia đình đã làm trước đó và chỉ đứng tên chủ hộ có bắt buộc đổi sang sổ mới theo quy định của Thông tư mới hay không, theo luật sư Tú vấn đề này chưa được đề cập tới. Do vậy, Tổng cục Quản lý đất đai và Bộ tài nguyên Môi trường cần phối hợp liên ngành để ra hướng dẫn cụ thể đối với quy định mới tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT nói trên.
