> Bài 3: Dự án BT hấp dẫn nhà đầu tư – Vì sao?
> Bài 2: Lợi doanh nghiệp, hụt ngân sách
> Bài 1: Các chiêu đội giá công trình
Hai vấn đề nảy sinh này khi thực hiện dự án BT theo kiểu chỉ định nhà đầu tư mà không đấu thầu công khai đã được Bộ KH&ĐT cảnh báo cách đây 3 năm, song dường như chưa được Hà Nội xét đến.
Câu chuyện đường và đất
Nếu căn cứ vào mức đề xuất đầu tư mà các doanh nghiệp đưa ra tại 57 dự án BT về giao thông, thì tính bình quân mỗi kilômét đường (tính cả đường, cầu và hầm) có suất đầu tư trung bình là 277 tỷ đồng. Mức giá này tương đương với suất đầu tư của con đường rộng nhất Việt Nam- Đại lộ Thăng Long.
Việc nhà đầu tư đưa ra giá dự toán quá cao so với thực tế đầu tư, sẽ phát sinh tiêu cực, gây thất thoát, lãng phí khi được sự thỏa thuận, chấp nhận của các cơ quan liên quan từng được Bộ KH&ĐT cảnh báo từ tháng 10-2009 trong văn bản 7805 ngày 12-10-2009 gửi UBND TP Hà Nội.
Lúc đó, góp ý kiến về trường hợp 14 dự án BT mà thành phố Hà Nội đang xin chủ trương của Thủ tướng, Bộ KH&ĐT đã nêu: Theo đề xuất của Hà Nội thì 14 dự án BT có tổng số 38,1km đường, nhà đầu tư đưa ra dự toán là 8.855 tỷ đồng.
Bình quân 232 tỷ đồng/km đường so với suất đầu tư 190 tỷ đồng của đường cao tốc Hà Nội- Hải Phòng (đã bao gồm cả tiền đền bù GPMB), suất đầu tư 1km đường của Hà Nội cao hơn 22,3%, trong khi đường cao tốc có yêu cầu chất lượng và kỹ thuật cao hơn nhiều so với đường nội đô.
Bộ KH&ĐT cũng chỉ ra giá bình quân để làm được 1m2 đường của các nhà đầu tư đưa ra là 6,19 triệu đồng.
Tuy nhiên giá từng dự án đưa ra có sự chênh lệch rất lớn, mức thấp nhất là 2,6 triệu đồng/m2 và mức cao nhất lên đến 16 triệu đồng/m2.
Bộ này cho rằng, việc chấp thuận các định mức suất đầu tư chênh lệch nhau lớn như trên thể hiện đây là cách làm tùy tiện và đề nghị phải có thẩm định giá một cách bài bản và khoa học để đảm bảo lợi ích của nhà nước.
Giá dự toán của công trình BT mà nhà đầu tư đề xuất thì cao như vậy, còn giá trị quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp ngân sách để được khai thác làm đô thị nhằm hoàn vốn đầu tư thì sao?
Phân tích dưới đây cho thấy tiền giá trị sử dụng đất mà nhà nước thu được không cao.
Với dự án BT tuyến đường trục phát triển kinh tế Bắc- Nam do Cty Nam Cường làm chủ đầu tư và được tỉnh Hà Tây giao cho thực hiện để thu hồi vốn hai khu đô thị Quốc Oai và Chương Mỹ.
Ngày 27-6-2008 tỉnh Hà Tây đã có quyết định 1856 phê duyệt tiền sử dụng đất phải nộp của dự án KĐT Quốc Oai và KĐT Chương Mỹ. Với KĐT Quốc Oai theo quy hoạch chi tiết 1/500 tổng diện tích đất là 1.124 ha trong đó có 336 ha đất nhà ở.
Theo phân loại giá đất của tỉnh Hà Tây thì khu đô thị có 4 loại đất với 4 mức giá, với tổng tiền sử dụng đất của khu đô thị sẽ là 19.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, giá trị tiền sử dụng đất này phải trừ đi gần 13.000 tỷ đồng bao gồm chi phí hạ tầng kỹ thuật (gần 11.000 tỷ đồng); chi phí kết nối dân cư hiện hữu, chi phí đường khớp nối hạ tầng, chi phí các công trình thủy lợi (trên 2.000 tỷ đồng).
Việc đầu tư hạ tầng khu đô thị này là do nhà đầu tư thực hiện và nhà nước phải đối trừ từ chính tổng số tiền sử dụng đất của dự án. Như vậy sau khi khấu trừ, tổng số tiền sử dụng đất của khu đô thị Quốc Oai sẽ còn lại là 6.097 tỷ đồng.
Tương tự với dự án khu đô thị Chương Mỹ (diện tích 750ha) trong đó đất nhà ở có 282ha. Tổng tiền sử dụng đất mà tỉnh Hà Tây phê duyệt của dự án này là 10.897 tỷ đồng.
Nhưng số tiền thực mà nhà nước thu về sẽ chỉ còn bằng một phần tư số đó. Lý do phải trừ các khoản chi phí hạ tầng lên đến 8.387 tỷ đồng. Như thế nhà nước sẽ được thu về số tiền sử dụng đất là 2.500 tỷ đồng cho một dự án siêu đô thị 750ha.
Sau khi khấu trừ các khoản chi phí hạ tầng kỹ thuật thì hơn 1.800ha đất 2 dự án phát triển đô thị sẽ mang về cho nhà nước số tiền 8.607 tỷ đồng.
Số tiền đó đủ để Nhà nước trả cho nhà đầu tư giá trị con đường hơn 63 km mà họ đã ứng trước để làm và còn dôi ra theo sổ sách khoảng 1.000 tỷ đồng.
Nói cách khác, mỗi hécta đất giao cho nhà đầu tư để khai thác thu hồi vốn công trình BT, nhà nước thu về được khoảng 4,5 tỷ đồng. Con số này được các chuyên gia cho là thấp.
Không công khai đấu thầu có thể lãng phí hàng tỷ USD?
Một lưu ý tại văn bản 7805 năm 2009 do Bộ trưởng KH&ĐT ký từng khiến nhiều người giật mình. 8 trong số 14 dự án BT của Hà Nội thời điểm đó đã xác định được diện tích đất phải trả cho nhà đầu tư để đổi lấy công trình, đã lên đến 304ha, với tổng số tiền mà nhà đầu tư bỏ ra làm đường và làm công viên là 3.902 tỷ đồng.
Tính trung bình nhà đầu tư chỉ bỏ ra 1,3 triệu đồng để có được 1m2 đất đô thị. Giá này còn thấp hơn giá đền bù GPMB, đồng nghĩa với việc thành phố còn phải bỏ ra một khoản tiền lớn hơn nhiều lần số tiền mà nhà đầu tư ứng trước để thanh toán cho việc đền bù GPMB lấy đất trả lại cho các nhà đầu tư.
Theo phân tích của Bộ KH&ĐT thì giá đất trung bình ở mỗi dự án do nhà đầu tư đề xuất cũng có chênh lệch rất lớn, từ 0,29 triệu đồng/m2 đến 40 triệu đồng/m2.
Bộ này chỉ ra, nếu tính các mức giá lần lượt 10 triệu đồng/m2; 20 triệu đồng/m2; 30 triệu đồng/m2; và 40 triệu đồng/m2 thì lần lượt số tiền nhà nước thu được từ 300 ha là 1,69 tỷ đô la; 3,33 tỷ đô la; 4,95 tỷ đô la; và 6,7 tỷ đô la (theo tỷ giá năm 2009).
Và như vậy với số tiền thu về ở mức trung bình 30 triệu đồng/m2 đất thì Hà Nội có thể làm được 40-60km tầu điện ngầm hay 300 đến 500km đường đô thị thay vì chỉ làm được 38,1km đường đô thị.
Một số chuyên gia cho rằng, cách tính của Bộ KH&ĐT có thể chưa chính xác (do không tính đến diện tích phần kết cấu hạ tầng, cây xanh... trong các dự án đô thị dùng để đổi công trình BT) nên chia đều giá tiền trên mỗi m2 đất, cũng như nhân đều giá đất đô thị với số m2.
Tức là giá đất không rẻ tới mức 1,3 triệu/m2; cũng như số tiền thực thu được sẽ thấp hơn con số Bộ KH&ĐT tính khá nhiều.
Song điều này cũng cho thấy, nguồn lực đất đai có hạn của thành phố đang được “ban phát” một cách dễ dàng thái quá.
Hơn thế, nguồn lực này chưa được sử dụng một cách có trọng tâm trọng điểm để tạo ra những đột phá về kết cấu hạ tầng tại Thủ đô. Do vậy nguy cơ thất thoát, lãng phí tại các dự án là rất lớn.
Những số liệu phân tích trên cho thấy cách làm tốt nhất là cần phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư các dự án đô thị hoặc bất động sản trên các khu đất sau khi có quy hoạch cụ thể cho các lô đất nằm hai bên các trục đường mới hoàn thành để tạo nguồn thu cho phát triển cơ sở hạ tầng tại Thủ đô, thay vì cách làm bán đất trước khi có đường với giá rẻ một cách bất hợp lý như nêu trên.
| “Hà Nội chưa hoàn thành công tác xây dựng và công bố danh mục dự án BT kêu gọi đầu tư theo quy định, để tạo điều kiện thuận lợi, cạnh tranh bình đẳng cho các nhà đầu tư. Hầu hết các dự án đều được thực hiện theo hình thức lựa chọn chỉ định trực tiếp nhà đầu tư”. - Kết luận Thanh tra của Bộ KH&ĐT, tháng 1-2012 Tại văn bản ngày 15-9-2011, Sở KH&ĐT Hà Nội thừa nhận: Hầu hết các dự án BT đều thực hiện theo hình thức chỉ định nhà đầu tư, việc này có điều kiện giảm bớt thời gian, thủ tục đấu thầu, tuy nhiên cũng có hạn chế là tính cạnh tranh thấp, không có điều kiện lựa chọn so sánh nhà đầu tư có năng lực, cạnh tranh về giá trị quyền sử dụng đất đối với dự án khác được hình thành trong quá trình đấu thầu. Sở này cũng mới đề xuất TP cho dừng hoặc chuyển hình thức đầu tư 42 trong số 100 dự án BT đã được phê duyệt chủ trương, thậm chí đã lựa chọn nhà đầu tư. |
