Trước thời điểm Thông tư 33 của Bộ TN&MT có hiệu lực pháp luật, dư luận vẫn còn rất nhiều băn khoăn, bởi họ lo ngại việc áp dụng quy định ghi tên đầy đủ các thành viên vào sổ đỏ sẽ làm phát sinh thủ tục hành chính. Giáo sư đánh giá thế nào về Thông tư 33?
Như cách giải thích của lãnh đạo Bộ TN&MT, quy định ghi tên đầy đủ các thành viên có quyền sở hữu nhà đất chung sẽ đảm bảo quyền của mọi người được ghi nhận trên giấy tờ pháp lý, là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Về mặt pháp luật sẽ đảm bảo được quyền của mọi người. Tuy nhiên, trong thực tiễn thực hiện lại tiềm ẩn rất nhiều vướng mắc cần phải gấp rút làm rõ để tránh xảy ra nhiễu loạn hoặc gây phiền phức cho người dân. Việc dư luận băn khoăn là có cơ sở, nếu lúc này không có hướng dẫn chi tiết và cụ thể, có thể dẫn đến những thủ tục hành chính phức tạp hơn, mặc dù cơ quan ban hành là Bộ TN&MT đã khẳng định mọi thứ không ảnh hưởng gì, quy định bổ sung chỉ nhằm làm rõ hơn các chủ sở hữu để tránh khiếu kiện trong giao dịch đất đai.
Quy định ghi tên đầy đủ các thành viên vào sổ đỏ sẽ làm phát sinh thủ tục hành chính. Ảnh: Hồng Vĩnh. Giáo sư có thể nói rõ hơn về việc này?
Nói thì rất dễ nhưng khi thực hiện sẽ nảy sinh rất nhiều phức tạp, Bộ TN&MT và các cơ quan chức năng liên quan cần lường trước. Trước đây, chúng ta chỉ quy định người đại diện hoặc chủ hộ cả vợ và chồng được ghi trên sổ đỏ.
Nay thay đổi, tiếp cận rõ ràng người có quyền sở hữu chung thì phải đưa ra công thức xác nhận rõ ràng và khoa học. Vì vậy, văn bản hướng dẫn cần làm rõ những vấn đề sau: Việc xác định sở hữu chung của hộ gia đình sẽ căn cứ trên những cơ sở pháp lý nào? Ai là người có thẩm quyền xác định thành viên hộ gia đình có sở hữu nhà đất chung? Việc xác định được thực hiện thế nào, diễn ra trong thời gian bao lâu? Nếu không quy định rõ ràng có thể dẫn đến việc phải kéo dài thời gian làm sổ đỏ (lần đầu) của người dân, đi ngược với chỉ tiêu rút ngắn thời hạn cấp sổ đỏ mà Bộ TN&MT đã nỗ lực thực hiện bằng nhiều giải pháp trong thời gian qua.
Điều khiến người dân lo ngại nhất sau khi áp dụng Thông tư 33 là hoạt động giao dịch tài sản nhà đất thuộc sở hữu chung sẽ gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý?
Phân tích rõ hơn, việc bổ sung các thành viên sở hữu nhà đất ở sẽ phát sinh nhiều vướng mắc có thể xảy ra, mà trọng tâm nằm ở việc, làm thế nào để xác định rõ ai là người có quyền sở hữu chung. Ví dụ, trong gia đình có 6 thành viên nhưng chỉ nói có 3 người có quyền sở hữu đất chung nhà đất. Vậy cơ quan nào chịu trách nhiệm xác nhận? Quy trình xác nhận được thực hiện như thế nào? Hiện nội dung Thông tư 33 chưa nói rõ việc này.
Với trường hợp Nhà nước giao đất cho hộ gia đình thì không gặp khó khăn gì, bởi trong quyết định giao đất đều ghi rõ “hộ gia đình ông A, gồm các thành viên B, C, D, E….”. Tuy nhiên, khi người dân thực hiện giao dịch chuyển quyền hoặc người nhận chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường sẽ gặp rất nhiều vướng mắc phức tạp. Để thực hiện giao dịch là sở hữu chung, phải có một biên bản xác nhận tất cả các thành viên hộ gia đình xem những ai có quyền sở hữu chung nhà đất. Hoặc phải yêu cầu hợp đồng nhận chuyển nhượng ghi đầy đủ tên thành viên có quyền sở hữu đất chung, các thành viên có tên phải ký tên đầy đủ trên hợp đồng thì hợp đồng mới có hiệu lực.
Trong lúc dư luận đang băn khoăn, rất cần có một văn bản hướng dẫn cụ thể từ Bộ TN&MT. Về mặt pháp luật dân sự, nếu không có quy định cụ thể và rõ ràng, việc giao dịch tài sản nhà đất thuộc sở hữu chung sẽ phải có văn bản xác nhận. Ví dụ, “gia đình tôi chỉ có 3 người có quyền sở hữu đất chung, các thành viên còn lại không có liên quan gì”, như vậy sẽ rất phức tạp, thậm chí bất khả thi với những gia đình “cơm không lành, canh không ngọt” do các thành viên không đồng thuận dẫn đến không thể giao dịch… Những trường hợp vướng mắc được xử lý thế nào thì phải quy định rõ cho người dân yên tâm.
Giáo sư Đặng Hùng Võ lo ngại nhiều vướng mắc pháp lý xuất hiện trong giao dịch nhà đất sau khi Thông tư 33 có hiệu lực. Để xử lý những vướng mắc như giáo sư vừa nêu ra ở trên thì cần thực hiện các biện pháp nào?
Như tôi đã nói, lúc này Bộ TN&MT và các bộ, ngành liên quan cần đưa ra một hướng dẫn cụ thể để các địa phương thực hiện, đảm bảo không phát sinh thủ tục hành chính, đồng thời đảm bảo mọi giao dịch bất động sản được thông suốt khi Thông tư 33 có hiệu lực. Để hoạt động giao dịch nhà đất là tài sản sở hữu chung diễn ra thông suốt, theo tôi, cần đưa ra quy định cụ thể, với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì chỉ những ai có quyền sở hữu đất chung mới được ghi và được ký hợp đồng, để các địa phương và hệ thống văn phòng công chứng có cơ sở thực hiện, tránh việc hiểu không đúng, dẫn đến yêu cầu thêm những thủ tục hành chính không cần thiết, thậm chí là cố ý hiểu sai để gây khó khăn cho người dân khi giao dịch nhằm thực hiện những mục đích tiêu cực. Nếu không hướng dẫn cụ thể, giao dịch dân sự vẫn yêu cầu phải có biên bản của tất cả các thành viên trong gia đình sẽ làm khó cho người dân, trong trường hợp người nhà sinh sống ở nước ngoài, hoặc có gia đình vợ/chồng qua nhiều lần hôn nhân có nhiều nhóm con khác nhau.
Với điều kiện hiện nay, theo tôi nên chuyển quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình” thành sử dụng của “Nhóm người” sẽ thuận lợi và rõ ràng hơn cho người dân khi thực hiện giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng nhà đất thuộc sở hữu chung.
Cảm ơn ông.
