Dữ liệu để định giá đất còn rất sơ khai
Sáng 10/3, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Liên quan đến vấn đề định giá đất, ông Vũ Tuấn Anh, Ủy viên thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, đây là vấn đề quan trọng và dự thảo luật sửa đổi lần này đã chuyển từ khung giá đất sang bảng giá đất cụ thể. Theo quy định, giá đất hiện đang được sử dụng bằng 5 phương pháp. Dự thảo luật không đưa vào nội dung này mà giao Chính phủ quy định. “Các phương pháp xác định giá đất hiện nay đã rất rõ ràng, cụ thể, điều quan trọng là làm thế nào để thực hiện cho được và cho đúng thôi. Quan trọng nhất là các yếu tố thông tin đưa vào khi phân tích, xác định giá đất”, ông Tuấn Anh cho hay.
Theo ông Nguyễn Đức Sỹ, Phó Kiểm toán trưởng, KTNN khu vực I, quan trọng nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường, đảm bảo yêu cầu chính xác, đầy đủ, rõ ràng, minh bạch và dễ tiếp cận để phục vụ công tác định giá đất. Ngược lại, cũng phải có cơ chế để kiểm tra, đối chứng, qua đó tăng cường trách nhiệm giải trình, tính minh bạch trong định giá đất.
Tuy vậy, từ thực tế kiểm toán, ông Hoàng Linh - Phó Vụ trưởng Vụ Tổng hợp, KTNN cho rằng, quy định của pháp luật về phương pháp định giá đất còn bộc lộ nhiều bất cập, không rõ ràng, vướng mắc trong quá trình thực hiện. “Xác định giá đất theo phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư với quy trình các bước thực hiện khá phức tạp, chưa thực sự minh bạch, dẫn đến doanh nghiệp, người dân khó nắm bắt được; còn cơ quan nhà nước có trách nhiệm xác định giá đất cũng gặp khó khăn, lúng túng”, ông Linh cho hay.
 |
Nhiều ý kiến đặt vấn đề Hội đồng thẩm định giá đất phải đảm bảo tính độc lập, khách quan (Ảnh minh họa) |
Cùng mối quan tâm, ông Nguyễn Đức Sỹ, Phó Kiểm toán trưởng, KTNN khu vực I cho rằng, các phương pháp định giá đất chưa ngăn chặn được việc thao túng giá đất để trục lợi, tiêu cực, tham nhũng. Từ thực tiễn kiểm toán, ông Nguyễn Đức Sỹ đề nghị bổ sung các quy định về phạm vi sử dụng các phương pháp định giá đất. Trong đó, ông Sỹ lưu ý ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh kết hợp phương pháp chiết trừ (lấy tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản loại trừ đi chi phí ước tính trên đất). Đồng thời có cơ chế, hướng dẫn để có thể áp dụng nhiều phương pháp xác định, thẩm định giá đất khác nhau cho một trường hợp để có thể lựa chọn được phương án giá tối ưu và có sự kiểm chứng kết quả giữa các phương pháp.
“Bảng giá đất được dự kiến thay đổi là xây dựng hằng năm, cũng có ý kiến băn khoăn, liệu như vậy có khả thi không? Nếu đưa ra được bản đồ giá đất đúng là quá tuyệt vời, tuy nhiên tính khả thi của việc này ra sao, cần phải làm rõ”Ông Vũ Tuấn Anh -
Ủy viên thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội
Đặc biệt, theo ông Sỹ, quan trọng nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường, đảm bảo yêu cầu chính xác, đầy đủ, rõ ràng, minh bạch và dễ tiếp cận để phục vụ công tác định giá đất. Ngược lại, cũng phải có cơ chế để kiểm tra, đối chứng, qua đó tăng cường trách nhiệm giải trình, tính minh bạch trong định giá đất.
Lý giải về việc này, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ TN&MT) cho biết, các phương pháp định giá đất hiện nay kế thừa kinh nghiệm của các nước trên thế giới. Tuy nhiên, khi áp dụng vào điều kiện của chúng ta, do dữ liệu thị trường còn rất sơ khai, thiếu thốn, nên rất khó khăn cho công tác định giá đất. Nếu quy định cứng trong luật, thì việc sửa đổi sẽ rất khó khăn. “Các nước rất ít quy định về phương pháp quy định giá đất trong luật, thậm chí có những nước còn cho phép các hiệp hội định giá theo tiêu chuẩn nghề nghiệp để ban hành, thực hiện”, ông Bình cho hay.
Ai quyết định giá đất?
Cũng từ thực tiễn kiểm toán, ông Nguyễn Xuân Khải, Phó Kiểm toán trưởng, KTNN chuyên ngành II cho rằng, khung giá đất, cũng như bảng giá đất tại nhiều tỉnh, thành phố hiện có sự chênh lệch lớn và thường không theo kịp được diễn biến giá đất thực tế. Đặc biệt là các khu vực trung tâm đô thị lớn, khung giá đất tại một số vị trí, địa điểm có sự khác biệt rất lớn với mặt bằng chung mức giá trên địa bàn. Theo ông Khải, việc bỏ khung giá đất hiện nay góp phần đảm bảo tính linh hoạt trong việc xác định giá đất tại các địa phương, góp phần đảm bảo nguyên tắc xác định giá phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo tính độc lập, khách quan của cơ quan thẩm định, cơ quan xây dựng và cơ quan quyết định giá đất, ông Khải đề nghị nghiên cứu tách bạch thẩm quyền, chức năng, thành phần của hội đồng thẩm định giá đất.
“Qua thực tế tại một số địa phương có đề nghị, đối với hội đồng thẩm định giá đất nên để phó chủ tịch UBND làm chủ tịch hội đồng, như vậy sẽ thuận lợi hơn; còn nếu để giám đốc sở Tài chính làm chủ tịch hội đồng sẽ rất khó trong việc chỉ đạo điều hành”, ông Vũ Tuấn Anh phản ánh, đồng thời cho rằng, cần nghiên cứu xem có thêm cơ chế gì để đảm bảo tính khách quan, độc lập của hội đồng này.
Từ thực tiễn lấy ý kiến vừa qua, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai Lê Văn Bình cho biết, nhiều địa phương phản ánh, nếu quy định bảng giá đất ban hành hằng năm sẽ rất khó thực hiện. Do vậy nên quy định 1 năm, 2 năm, hay 2,5 năm một lần. Với giá đất cụ thể, theo ông, nội dung này đã được quy định chi tiết, trong đó vẫn phải sử dụng các phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, sau này sẽ phải sửa đổi các nghị định và thông tư cho phù hợp với thực tiễn.
Về hội đồng thẩm định giá đất, theo ông Bình, có nhiều ý kiến nói không độc lập, khách quan. Tuy nhiên, ông Bình đặt câu hỏi: Vậy ai là người quyết định giá đất ? Theo ông, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cũng như quyết định về tài chính đất đai… “Nhà nước là ai? Bây giờ không giao cho UBND quyết định giá thì giao cho ai? Hội đồng thẩm định này là ai thẩm định? Nếu giao cho một cơ quan độc lập có được không? Chúng tôi sẽ kiện toàn hội đồng thẩm định sao cho đảm bảo tính độc lập, nhưng nếu độc lập mà không có người của Nhà nước tham gia, liệu ông chủ tịch UBND có dám ký không?", theo ông Bình, đây cũng là vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ.
