'Giải mã cơn sốt đất'

Nhà báo Phùng Công Sưởng - Phó Tổng biên tập Báo Tiền Phong phát biểu

Mở đầu buổi tọa đàm, nhà báo Phùng Công Sưởng - Phó Tổng biên tập Báo Tiền Phong phát biểu: Từ cuối năm 2020 đến những tháng đầu năm 2021, trên dải đất hình chữ S ở đâu cũng xôn xao về câu chuyện giá đất tăng với các giao dịch bất thường, kèm theo nhiều hệ quả. Trong thời gian qua báo Tiền Phong cũng đã có loạt bài về “cơn sốt” giá đất từ nhiều góc nhìn khác nhau, từ góc nhìn doanh nghiệp, nhà đầu tư, luật sư, nhà quản lý. Nhìn từ góc độ truyền thông, chúng ta thấy có nhiều dấu hiệu bất bình thường trong “cơn sốt” giá đất, từ đô thị đến nông thôn, từ đất công nghiệp đến đất nông nghiệp…

Trước hiện trạng như trên, dư luận xã hội chắc hẳn rất mong muốn được tìm hiểu kĩ càng hơn về thực trạng cơn sốt đất để đi tìm nguyên nhân đích thực cũng như các giải pháp của cơ quan chức năng. Từ đó để nhìn rõ hệ lụy nhằm tạo ra tiếng nói chung, góp phần hạ nhiệt cơn sốt đất để nó về đúng bản chất, ổn định kinh tế xã hội, hạn chế tối đa những hệ lụy mà nó mang lại.

KTS Phạm Thanh Tùng

Trả lời câu hỏi về vai trò của quy hoạch tác động đến giá đất thế nào? KTS Phạm Thanh Tùng cho biết: Đứng về khía cạnh của một chuyên gia, tôi có nhìn nhận hơi khác một chút. Tôi vẽ biểu đồ về cơn sốt đất thì nó ngày càng dữ dội và công khai, công khai tới độ hỗn loạn. Trước đây, chúng ta không công khai quy hoạch hoặc công khai không hoàn toàn, thì làn sóng giao dịch mua bán đất không như vậy.

Bắt đầu hai vấn đề, người ta không hiểu quy hoạch, phải từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu. Đến lúc đó người ta mới mời nhà đầu tư vào. Cho nên câu chuyện quy hoạch cần có Luật Quy hoạch. Nhưng tuyên truyền cho người dân để họ hiểu thì còn lơ mơ và còn nhiều vấn đề bất cập.

Ví dụ như việc quy hoạch sân bay thì nhiều cái chỉ là dự kiến hoặc mới nằm trên bàn thảo… Khi quy hoạch chưa công khai, mới chỉ rò rỉ thông tin thì bắt đầu có sự hỗn loạn. Nhà đầu tư lừa đảo đang xuất hiện. Thậm chí căng biển, rao bán ngay cả không phải trên đất của mình.

Hà Nội bắt đầu công bố 6 quy hoạch phân khu và quy hoạch sông Hồng thì nên phải lập quy hoạch phân khu ngay. Nhưng nếu chúng ta bẵng đi 10 năm, điều này thực sự nguy hiểm. Sự điểu chỉnh quy hoạch là một lỗ hổng trong quy hoạch, xuất hiện lợi ích nhóm, nhà đầu tư “thò tay” can thiệp và quy hoạch của nhà nước.

Ví dụ như việc chúng ta đang làm quy hoạch phân khu sông Hồng nhưng chúng ta nắm đằng ngọn chứ không phải đằng chuôi vì còn nhiều bất cập ở đây. Thậm chí, nhiều người dân đã mua bán đất ở ven sông Hồng. Chúng ta chưa biết tận dụng quy hoạch. Hiện nay hỗn loạn như vậy là vì chúng ta thiếu hướng dẫn dư luận.

Ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội. Ảnh: Duy Phạm

Nhà báo Phùng Công Sưởng - Phó Tổng Biên tập báo Tiền Phong nêu câu hỏi với ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội: Ông nhìn nhận thế nào về cơn sốt đất ở Hà Nội hiện nay?

Ông Trần Ngọc Minh cho biết: Với quan điểm của sở Xây dựng tôi hoàn toàn đồng ý với các ý kiến của mọi người ở đây. Hiện nay, cơn sốt đất ở Hà Nội có một số nguyên nhân như mọi người vừa phân tích. Việc sốt đất do một số nguyên nhân: theo chu kì, xu hướng đầu tư của dòng tiền và quy hoạch.

Tuy nhiên, tôi bổ sung thêm một số nguyên nhân khác: Thứ nhất, 2021 là năm đầu tiên chúng ta thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ 17 và Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, trong đó có chỉ tiêu về phát triển nhà ở, cải thiện điều kiện nhà ở cho người dân…. Thành phố xây dựng kế hoạch và công bố hàng loạt quy hoạch sẽ triển khai trong giai đoạn 2021-2025. Từ những thông tin như vậy, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào các khu vực có định hướng phát triển đô thị.

Giả sử như việc Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức được công bố chuẩn bị lên Quận và chúng ta bắt đầu đầu tư giai đoạn khởi điểm nên nhiều người đầu tư và trở thành nguyên nhân đẩy giá đất. Trong thời gian vừa qua, việc hoàn chỉnh đồ án quy hoạch mới được phê duyệt. Do vậy, giá đất được đẩy lên cao nhất trong thời gian qua là đất ở nông thôn, đất vườn- ao, đất lâm nghiệp… Có những nơi tăng lên 100%. Đột biến tăng 200%. Về phía Hà Nội, chúng tôi tập trung xử lý thông tin minh bạch. Nhiều thông tin chỉ ở mức độ rò rỉ thì ngay lập tức, giá đất đã được đẩy lên rất cao. Một trong những nguyên nhân nữa mà phía Sở Xây dựng muốn quản lý chặt đó là một số đối tượng, nhóm đầu cơ thổi giá đất. Hiện nay, chúng ta mới chỉ công bố quy hoạch. Theo tôi, nên công khai cả việc tiến độ thực hiện quy hoạch, thời gian quy hoạch và dự án quy hoạch…

Theo ông Minh, hiện nay, các dự án được phân lô bán nền là rất ít. Còn 90-95% thực hiện quy định tối thiểu xây thô mặt ngoài mới được phép. Chúng ta đang tiến tới điều chỉnh, hoàn thiện quy định về kinh doanh bất động sản, đầu tư phát triển nhà ở… Khi thị trường được minh bạch thì sẽ không tạo ra những cơn sốt đất như hiện nay.

Ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng Giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc

Nhà báo Phùng Công Sưởng đặt câu hỏi với ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng Giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc: Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, phân phối bất động sản, xin ông cho biết việc giao dịch tại các phân khúc đất nền, nhà chung cư… diễn ra như thế nào? Có thực sự sốt nóng, sôi động hay không hay chủ yếu là giao dịch ảo?

Ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng Giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc cho biết, trong quý I/2021, doanh nghiệp thực hiện hơn 2.000 giao dịch, trong đó có 60% là giao dịch chung cư, 40% là giao dịch thổ cư. Giao dịch thực tế của công ty khiêm tốn so với cơn sốt “nóng” ngoài thị trường, ông Nghĩa nói.

Luật sư Trần Thanh Quyết. Ảnh: Duy Phạm

Nói về hệ lụy cơn sốt đất, Luật sư Trần Thanh Quyết cho rằng biết: Hệ lụy của cơn sốt đất rất lớn, nguồn vốn đầu tư bằng vốn nhàn rỗi trên thực tế rất ít trong khi chủ yếu là nguồn vốn đi vay dẫn đến tính trạng nợ xấu, mất thanh khoản của nhà đầu tư khi đầu tư vào một thị trường không minh bạch, dựa trên tin đồn và thiếu cơ sở pháp lý.

Trong khi đó, dưới góc độ pháp lý, khi xảy ra các sự kiện pháp lý phát sinh do cơn sốt đất mang lại các tranh chấp đất đai tăng mạnh, nguồn lực của hệ thống tư pháp để giải quyết rất lớn, kéo theo nhiều hệ lụy về pháp lý đối với không chỉ nhà đầu tư mà còn lãng phí nguồn lực của toàn xã hội. “Việc tạo ra các mặt bằng giá mới không đúng với giá trị thực dẫn đến biến dạng thị trưởng và người mua bán cuối cùng trong cơn sốt đất chịu toàn bộ rủi ro”, Luật sư Quyết nói.

Ông Trần Ngọc Minh – Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội

Ông Trần Ngọc Minh – Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội: Theo tôi, việc sốt đất hệ luỵ đầu tiên chịu ảnh hưởng chính là những nhà đầu tư lao vào cơn sốt này và người cuối cùng chịu hậu quả. Người Việt Nam mình có tâm lý đám đông nhưng đến một lúc nào đó, hiện tượng bong bóng bất động sản vỡ thì có thể giá đất sẽ tụt xuống hoặc bán không ai mua.

Khi giá đất lên cao cũng ảnh hưởng tới việc đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Khi thực hiện giải phóng mặt bằng thì người dân lấy giá giao dịch để đòi hỏi. Chính vì thế việc thực hiện dự án sẽ bị ảnh hưởng.

Thứ hai các nhà đầu tư vào đầu tư dự án cũng bị ảnh hưởng. Do vậy, các trung tâm thẩm định giá sẽ cao lên, sẽ đẩy giá nhà kinh doanh cao lên. Từ đó, hệ luỵ tới việc đảm bảo an sinh xã hội, ảnh hưởng trực tiếp tới những người có nhu cầu sử dụng nhà đất. Ở Hà Nội hiện nay, chúng tôi ưu tiên phát triển dự án nhà ở xã hội. Để giải quyết tổng thể chúng ta cần minh bạch thông tin, có sự định hướng, chỉ đạo của chính quyền và định hướng dư luận từ báo chí.

Nhà báo Phùng Công Sưởng. Ảnh: Duy Phạm

Nhà báo Phùng Công Sưởng đặt vấn đề: Hệ lụy của cơn sốt đất với Nhà nước, chính quyền địa phương có thể cản trở sự phát triển kinh tế, không giải quyết công ăn việc làm cho xã hội. Do đó dưới góc độ quản lý đất đai, thị trường bất động sản, đại diện Bộ TN&MT có thể đưa ra đánh giá về những hệ lụy mà cơn sốt đất đem đến?.

Ông Lê Văn Bình - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT): Dưới góc độ là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, chúng tôi nhận thấy cứ qua mỗi lần sốt đất sẽ để lại những hệ lụy rất lớn cho việc điều hành kinh tế xã hội. Kể cả khi giá đất giảm thì cũng neo lại ở một mặt bằng giá mới. Do đó khi thu hồi mặt bằng quy hoạch để phát triển kinh tế xã hội, nhà nước phải bỏ ra lượng ngân sách lớn hơn vì người dân đòi hỏi phí bồi thường cao hơn, đồng thời các nhà đầu tư cũng phải bỏ ra lượng tiền lớn hơn để đầu tư vì giá cho thuê đất tăng. Những điều đó làm cản trở sự phát triển kinh tế xã hội.

Tôi không phủ nhận việc giá đất không cần tăng, tuy nhiên việc tăng cần tăng trong khuôn khổ phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội. Thứ hai là hệ lụy về mặt chính sách. Sau mỗi đợt sốt đất, cơ quan quản lý phải vào cuộc để tìm ra giải pháp, yêu cầu các địa phương có biện pháp để ổn định tình hình. Trong đó quy định những loại đất nào được đưa ra giao dịch, nếu có sự thay đổi mục đích sử dụng đất phải nộp chi phí cho ngân sách bởi người dân nhiều khi theo tâm lý đám đông, chưa có sự am hiểu về luật pháp.