Giảm giá trị vì tự vận hành
Chị Minh Hoa (Hà Nội) sở hữu nhiều condotel tại Nha Trang (Khánh Hòa) chia sẻ: “Cách đây 3 năm, tôi mua condotel tại Nha Trang khoảng 28 triệu đồng/m2. Thời điểm đó, chủ đầu tư đưa ra 3 hình thức kinh doanh căn hộ: ủy thác cho chủ đầu tư; thuê đơn vị khai thác và tự kinh doanh khai thác”.
Theo chị Hoa, thời gian đầu chị tự kinh doanh khai thác. Dù rất đông khách và giá cao vào thời điểm du lịch nhưng vì ở xa không quản lý được nên sau vài thác cho khách thuê, căn hộ đã xuống cấp và chị phải tự bỏ chi phí để sửa chữa. Thêm nữa, chị Hoa không thể kiểm soát được tình hình việc người thuê làm gì trong căn hộ của mình vì đã có trường hợp cho thuê condotel, người thuê tự ý đánh bạc, bay lắc khiến chủ nhà bị liên đới.
“Cuối cùng tôi lựa chọn ủy thác cho chủ đầu tư kinh doanh. Trước dịch COVID-19, tôi được trả đều lợi nhuận lên tới 16%. Căn hộ được bảo trì không khác gì các căn hộ trong khác sạn 5 sao”, chị Hoa nói.
Chị Hoa cũng hào hứng khoe, lợi nhuận tốt nên giá trị căn hộ được nâng lên. “Hiện, nếu tôi bán lại những căn condotel này, giá giờ lên gấp đôi”, chị Hoa cho hay.
Còn anh Trung Kiên hiện có căn condotel tại Đà Nẵng chia sẻ: “Căn hộ của mình chỉ phải đóng một khoản phí với chủ đầu tư để vận hành khai thác căn hộ nhưng hành lang được trải thảm không khác gì khách sạn 5 sao, khách đến được lễ tân tiếp đón... Lúc đầu, nhiều chủ căn hộ đấu tranh không đóng phí nhưng sau tự kinh doanh căn hộ của mình không được giá như trước khi thiếu sự quản lý chuyên nghiệp nên đã đồng ý liên kết với chủ đầu tư. Trước đây, giá phóng chỉ khoảng 1 triệu đồng/đêm nay đã gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần khi chưa có dịch COVID-19”.
Thực tế cho thấy, từ năm 2015 trở lại đây, condotel được đầu tư và phát triển khá rầm rộ ở nhiều địa phương như Khánh Hòa, Phú Quốc (Kiên Giang), Đà Nẵng, Quảng Ninh… Sự gia tăng loại hình cơ sở lưu trú này đã góp phần tăng cường số lượng và chất lượng cơ sở lưu trú, đáp ứng nhu cầu tăng nhanh lượng khách du lịch trong nước và quốc tế trong những năm vừa qua.
Nhiều chuyên gia cho rằng, căn hộ condotel tự kinh doanh du lịch không theo quy định chỉ mang lại lợi nhuận nhỏ cho chủ căn hộ từ việc trốn thuế nhưng lại giảm giá trị của chính căn hộ đó vì xuống giá trên thị trường vì căn hộ để xẩy ra những vấn đề về an ninh trật tự… Ngoài ra, khi xẩy ra sự cố, khách cũng không tìm đến tòa nhà để thuê và giá thuê của toàn bộ hàng trăm căn hộ trong dự án cũng giảm theo.
Bà Nguyễn Thị Thu Hiền, Giám đốc DTJ Group, cho rằng nhà đầu tư khi tham gia vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, một trong những yếu tố đầu tiên cần xem xét, cân nhắc là dịch vụ quản lý, vận hành. Theo bà, yếu tố này quyết định đến việc tài sản của nhà đầu tư ở dự án có được hưởng lợi hay không.
Giám đốc DTJ Group nói ở một dự án bất động nghỉ dưỡng thường có 3 trường phái liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý, vận hành: thuê đơn vị quản lý vận hành từ bên ngoài; tự quản lý vận hành dựa trên kinh nghiệm sẵn có; thuê các đơn vị quản lý trong giai đoạn đầu sau đó tích luỹ đủ kinh nghiệm thì đứng ra tự vận hành.
"Mô hình quản lý, vận hành sẽ quyết định đến giá trị bất động sản nghỉ dưỡng mà khách hàng đầu tư vào. Cách thức quản lý vận hành khác nhau cũng như sẽ thu hút lượng khách hàng khác nhau, từ đó quyết định đến doanh thu, lợi nhuận", bà Hiền nói.
Phải xây dựng quy chế quản lý khi ký hợp đồng
Liên quan đến công tác quản lý codotel, mỗi địa phương, doanh nghiệp hiện đang tìm cách vận dụng phù hợp với các quy định hiện có. Tập đoàn CEO cho biết, khi ký hợp đồng mua bán condotel với nhà đầu tư thứ cấp, CEO sẽ đồng thời yêu cầu khách hàng ký hợp đồng quản lý căn hộ, hợp đồng cho thuê. Điều này đảm bảo khi đưa vào vận hành, CEO và đơn vị vận hành có toàn quyền để quản lý, vận hành. Đại diện Flamingo Resort Đại Lải chia sẻ, Flamingo Resort Đại Lải có quy định cụ thể đối với loại hình condotel của nhà đầu tư thứ cấp; yêu cầu toàn bộ nhà đầu tư thứ cấp phải đăng ký kinh doanh với cơ quan quản lý nhà nước và đáp ứng yêu cầu của chủ đầu tư về đảm bảo chất lượng dịch vụ, quản lý an ninh trật tự…
Tuy nhiên, một số dự án vẫn vận hành quản lý tốt Vingroup, Havana, Champa Islands dù chủ đầu tư để nhà đầu tư tự khai thác khách nhưng phải đảm bảo quy định do chủ đầu tư đặt ra.
Giám đốc Sở Du lịch Khánh Hòa Trần Việt Trung chia sẻ, cơ quan quản lý ở địa phương yêu cầu phải xây dựng và công khai quy chế quản lý ngay từ khi chủ đầu tư thứ cấp ký hợp đồng mua bán condotel với chủ đầu tư. Trong đó quy định các nhà đầu tư thứ cấp phải ủy quyền cho nhà đầu tư khai thác, chủ đầu tư chịu hoàn toàn trách nhiệm với cơ quan quản lý nhà nước về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, chất lượng dịch vụ, an toàn thực phẩm…
