Cải tạo chung cư cũ: Tháo gỡ từ đâu?

Dự thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung 13 điều trong Nghị định 101, bao gồm: Nguyên tắc thực hiện, cải tạo lại nhà chung cư; Hình thức thực hiện dự án đầu tư; Điều tra, khảo sát và kiểm định chất lượng nhà chung cư; Xây dựng và công bố kế hoạch; Yêu cầu về quy hoạch đối với dự án; Lựa chọn chủ đầu tư đối với trường hợp chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp, hoặc Nhà nước đầu tư; Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư; Thực hiện phá dỡ chung cư; Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư; Cơ chế, chính sách về đất đai, huy động vốn đầu tư và các cơ chế, chính sách ưu đãi khác.

Khu nhà mới được Handico7 xây dựng lại tại tập thể Nguyễn Công Trứ. Ảnh: Tuấn Minh

Được biết, giai đoạn 2015-2020, tiến độ cải tạo chung cư cũ đang giậm chân tại chỗ trong hàng chục năm qua. Đến nay mới chỉ có 1% trong tổng số 2.500 chung cư cũ, hư hỏng trên cả nước được cải tạo, xây dựng lại. Nguyên nhân chủ yếu là do cơ chế chính sách chưa sát với thực tiễn. Việc Bộ Xây dựng tiến hành xin ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương và xã hội để sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo chung cư cũ là việc hết sức cần thiết nhằm tháo gỡ vướng mắc rất lớn trong cải tạo chung cư cũ.

Thực tế cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội cho thấy, về công tác giải phóng mặt bằng, theo quy định của Luật Nhà ở, nếu nhà chung cư cũ chưa xuống cấp nguy hiểm đạt cấp D thì cần 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý với phương án đền bù thì mới được phá dỡ, điều này rất khó thực hiện trên thực tế. Hiện nay, nhiều nhà chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, mặc dù chưa đạt tiêu chuẩn cấp D nhưng không bảo đảm an toàn, rất cần phải xây dựng lại, Nhà nước cần phải có quy định rất cụ thể để đánh giá, đưa vào diện phá dỡ, xây dựng lại.

Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại toàn khu gồm nhiều tòa chung cư cũ, độ phức tạp hơn nhiều do có đa dạng đối tượng sở hữu nhà, quy mô lớn nên cần phải có thống nhất về cơ chế chính sách ngay từ đầu, quy định về thời gian, thống nhất về phương án đền bù đối với các chủ sở hữu nhà phải kéo dài hơn các dự án đơn lẻ. Việc đánh đồng tất cả các dự án như nhau là chưa hợp lý.

Đối với dự án mất cân đối về tài chính, theo một số chuyên gia về quản lý đô thị, dự thảo mới chỉ đề cập đến phương án cho phép điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch nhằm tăng quỹ sàn dịch vụ thương mại, văn phòng (giữ nguyên diện tích sàn nhà ở và dân số). Mặc dù đây là đề xuất mới nên áp dụng, tuy nhiên chưa giải quyết triệt để vấn đề mất cân đối cho dự án, vì hiệu quả của phương án này chưa thật thuyết phục (nhà đầu tư bỏ tiền chẵn để thu về tiền lẻ, rất nhiều năm mới có thể thu hồi vốn).

Mặt khác việc tăng diện tích văn phòng, thương mại cũng làm tăng chất tải cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật không kém như đối với diện tích sàn ở. Thực tế mấy năm vừa qua, một số địa phương đã có nhiều bước tiến trong lĩnh vực cải tạo chung cư cũ do áp dụng hình thức đầu tư theo phương thức BT, nay không được áp dụng hình thức này nữa, Nhà nước cần có hình thức xã hội hóa khác thay thế phù hợp để khuyến khích nhà đầu tư.

Ngoài ra, đại diện lãnh đạo một doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội cho hay, các chính sách ưu đãi về thuế đối với nhà Đầu tư như quy định trong Nghị quyết 34/2007 nên tiếp tục thực hiện như một giải pháp khuyến khích các nhà Đầu tư. Để công tác cải tạo chung cư cũ đạt hiệu quả cao, Chính phủ nên giao quyền nhiều hơn cho UBND cấp tỉnh, thành phố chủ động quyết định các chính sách liên quan đến việc tổ chức, triển khai thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn.