Thận trọng với 'chiêu' bất động sản lách luật

Thận trọng với 'chiêu' bất động sản lách luật
TP - Bất chấp các quy định pháp luật hiện hành, nhiều chủ đầu tư bất động sản tìm cách “lách” để cứu vốn; khách hàng ham rẻ sẽ phải đối mặt với nhiều vấn đề tranh chấp pháp lý, thậm chí thua thiệt.

> Cần 900.000 tỷ đồng hoàn thiện dự án BĐS dở dang
> Bất động sản hạ giá sốc: 50%

Đủ “chiêu” lách luật

Để vượt cơn “bĩ cực” bất động sản đóng băng, thời gian gần đây một số chủ đầu tư nhà ở tìm cách lách luật để huy động vốn từ khách hàng: Thông báo huy động vốn vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà (trái Luật Nhà ở). Một số dự án đã lách, như: Sky Garden Định Công (Hoàng Mai, HN) thu 80% giá trị hợp đồng khi hoàn thành xây thô, 20% còn lại khách nộp khi nhận nhà; Đình Tower (Thanh Xuân, HN) thu 95% khi hoàn thành căn hộ phần thô, 5% khi nhận nhà; Hà Đô Park View (Cầu Giấy, HN) thu 80% khi xong phần thô, 10% hoàn thiện mặt ngoài tòa nhà, 10% khi nhận nhà…

Cũng vì lý do này, cuối năm 2012, khách hàng và chủ đầu tư dự án Văn Phú Victoria (Hà Đông, HN) từng xảy ra tranh cãi pháp lý. Theo hợp đồng, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng nộp hơn 90% giá trị căn hộ khi xây xong phần thô.

Không chỉ huy động vốn vượt quá quy định, nhiều đơn vị tìm cách “chia” nhỏ căn hộ lớn thành 2 hộ cùng chung một sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Cách làm này đáp ứng nhu cầu người thu nhập thấp cần nhà ở, lách quy định diện tích căn hộ thương mại không được thấp hơn 45m2 của Luật Xây dựng.

 “Hai nhà một sổ là vi phạm, sau này có thể xảy ra tranh chấp. Chủ đầu tư không thể băm nhỏ nhà thành các khu ổ chuột, gây sức ép lên hạ tầng, cấp, thoát nước…”. 

Phó chánh Thanh tra
Sở Xây dựng Hà Nội

Theo chủ một doanh nghiệp (xin không nêu tên) đang thực hiện cách này, những khách hàng lựa chọn căn hộ kiểu chia nhỏ thường là mua để ở. Họ không có nhu cầu thế chấp, chỉ cần có sổ để yên tâm về mặt sở hữu, nên chấp nhận chung sổ hồng với hộ bên cạnh. Khi nào có quy định cấp sổ cho diện tích nhỏ hơn 45m2 sẽ tách sổ. “Hai hộ chung sổ có thể là quen nhau, hoặc chủ đầu tư đứng ra làm “mối” để họ thỏa thuận, trên cơ sở tin tưởng nhau. Cái này chính quyền cấm, nhưng nhiều đơn vị vẫn lặng lẽ làm”, vị này nói.

Một cách khác là chuyển đổi phần cho thuê thương mại, văn phòng thành nhà ở. Một số sàn giao dịch bất động sản vẫn đang chào bán căn hộ diện tích nhỏ 30-40m2/căn, giá chỉ 9,5-11 triệu đồng/m2 ở chung cư Nam Xa La (Hà Đông, HN). Những căn này đều ở tầng 1, 2, 3 vốn được cấp phép làm sàn thương mại cho thuê. Chị Kiều Oanh, nhân viên môi giới sàn bất động sản Lanmak giải thích, vì chuyển đổi từ sàn thương mại sang căn hộ nhỏ để bán nên chỉ có ở tầng 2, 3.

“Chủ đầu tư đang xin chuyển đổi nên nhà chưa có sổ. Khách ký hợp đồng với chủ đầu tư, khi nào có hướng dẫn sẽ làm sổ sau”, chị Oanh nói. Theo nhân viên này, những căn hộ này chỉ bán cho cán bộ nhân viên trong công ty, nhưng họ không có nhu cầu nên bán.

“Khi nhận nhà, khách chỉ phải đóng 65% giá trị hợp đồng, 35% còn lại sẽ đóng rải rác thành nhiều đợt trong 2 năm sau đó. Đấy cũng là thời gian để chủ đầu tư làm thủ tục chuyển đổi công năng sử dụng”, chị Oanh nói. Theo đó, đã có một số người mua 2 căn rồi đập tường thông nhau để thành một căn lớn. Thậm chí, vì thiết kế ban đầu là sàn thương mại nên trần cao 4m, khách hàng có thể lắp thêm gác xép.

Rủi ro luôn ở phía khách hàng

Trả lời Tiền Phong, ông Vũ Văn Giản, Tổng Giám đốc Cty Đầu tư Kinh doanh và Phát triển hạ tầng Khu công nghiệp Phúc Hà (chủ đầu tư dự án Nam Xa La) khẳng định: “Không có việc chia nhỏ tầng cho thuê thương mại thành nhà ở để bán. Ngoài thị trường thông tin vô cùng, chúng tôi kiểm soát sao được”. Đại diện chủ đầu tư cam đoan phần diện tích các tầng 2,3 vẫn là sàn thương mại, văn phòng cho thuê.

Về vấn đề huy động vốn của khách hàng vượt quá 70% như quy định của Luật Nhà ở, ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng phòng Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội), cho rằng, đấy là vấn đề hợp đồng thỏa thuận dân sự giữa người mua và người bán. “Chủ đầu tư thu quá, nhưng vấn đề người mua có nộp hay không. Nếu không phải hợp đồng mua bán chủ đầu tư có thể thu hơn. Nếu hợp đồng mua bán phải do Thanh tra Sở kiểm tra mới kết luận đúng sai”, ông Hiền nói. Theo ông, có loại tên hợp đồng mua bán, nhưng nội dung bên trong chưa chắc là mua bán.

Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà, khẳng định: “Trước khi bàn giao nhà, chủ đầu tư huy động tiền từ khách hàng vượt quá 70% giá trị hợp đồng là không đúng quy định”. Còn việc chủ đầu tư tự ý chia nhỏ căn hộ để bán và chung một sổ hồng, ông Hà nói chưa nắm được. “Dự án nằm ở địa phương nào thì cơ quan chức năng địa phương đấy phải kiểm tra xử lý. Các quy định pháp luật đều phân cấp rõ”, ông Hà cho biết.

Ông Trần Viết Ngôn, Phó chánh Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, việc chia nhỏ căn hộ, thay đổi kết cấu căn hộ phải được đồng ý của cơ quan cấp phép. Nếu chủ đầu tư cố tình làm, người mua sẽ không được cấp sổ hồng.

Luật sư Bùi Quang Hưng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cảnh báo, chủ đầu tư thu quá tiền theo quy định, khách hàng có quyền không nộp. “Mua nhà không có sổ hồng chẳng khác mua chung cư mini. Thậm chí chung cư mini còn tốt hơn, vì có khả năng làm được sổ”, luật sư Hưng nói.
Theo Báo giấy
MỚI - NÓNG
Trương Thị Mỹ Hằng tại CQĐT
'Bắt tay' với người nước ngoài lừa đảo hơn 30 vụ
TP - Cơ quan CSĐT Công an TP Hà Nội vừa hoàn tất kết luận điều tra, đề nghị Viện KSND cùng cấp truy tố Trương Thị Mỹ Hằng (32 tuổi) cùng em trai Trương Thái Quý (27 tuổi) cùng ở TP HCM về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, theo khoản 4, Điều 174 Bộ luật Hình sự.

Có thể bạn quan tâm

Doanh nghiệp bất động sản đua nhau huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp giữa đại dịch COVID-19.

Giữa dịch COVID-19, DN bất động sản chạy đua 'săn' vốn ngắn hạn từ trái phiếu

TPO - Nửa đầu 2021, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) phát hành 92.300 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân trên 10,36%/năm. Việc nhiều doanh nghiệp BĐS đua nhau huy động vốn ngắn hạn từ trái phiếu được các chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư cá nhân và tổ chức không đủ khả năng thẩm định thì hãy cảnh giác, bởi có thể mất trắng hay gặp nhiều rủi ro.
9 dự án ở Phan Thiết lọt 'tầm ngắm' điều tra, nhiều phân khúc BĐS lao đao trước đại dịch

9 dự án ở Phan Thiết lọt 'tầm ngắm' điều tra, nhiều phân khúc BĐS lao đao trước đại dịch

TPO - Bộ Công an yêu cầu cung cấp hồ sơ 9 dự án bất động sản 'khủng' ở Phan Thiết; Hòa Bình ‘tuýt còi’ dự án Apec Mandala Kim Bôi bán bát nháo; Tái diễn tình trạng phân lô, xây nhà trái phép ở Đắc Lắk; Cư dân chung cư lo lắng vì đường nội bộ bị rào chắn... là những thông tin về bất động sản đáng chú ý tuần qua.
Siết chặt tình trạng bán nhà 'hai giá'

Siết chặt tình trạng bán nhà 'hai giá'

Mới đây, Cục thuế TP Hà Nội cảnh báo tình trạng vi phạm pháp luật, khai sai giá bất động sản để trốn thuế. Thực tế, tình trạng này diễn ra phổ biến, từ các giao dịch mua – bán nhà giữa người dân với nhau đến việc mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng. Giới đầu tư bất động sản còn gọi lại đây là “tiền chênh”, nằm ngoài hợp đồng, hoàn toàn không có giấy tờ nào chứng minh. Và người mua có nguy cơ mất trắng số tiền chênh này, nếu có tranh chấp xảy ra.
Một góc Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết ( tỉnh Bình Thuận) được chuyển đổi từ sân golf

Bình Thuận giao đất vàng không qua đấu giá

TP - Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an vừa có văn bản đề nghị UBND thành phố Phan Thiết (Bình Thuận) cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến quá trình thực hiện 9 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố Phan Thiết.