Bộ Xây dựng ra văn bản, cư dân “cãi”
Dự án Khu trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở cao cấp Hapulico (số 1 Nguyễn Huy Tưởng, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội) do Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hapulico (Công ty Hapulico) làm chủ đầu tư.
Ngày 16/1/2017, Công ty Hapulico đã có công văn gửi Bộ Xây dựng đề nghị hướng dẫn việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu của dự án. Tiếp đó, công ty đã tổ chức phiên trù bị để chuẩn bị cho việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. Tuy nhiên, tại 2 hội nghị nêu trên số chủ sở hữu căn hộ tham gia rất thấp (chỉ đạt khoảng 15% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự).
Trước những khó khăn nêu trên, Công ty Hapulico xin ý kiến Bộ Xây dựng: Thay việc tổ chức họp thông qua các quyết định của hội nghị nhà chung cư từ hình thức biểu quyết trực tiếp tại các cuộc họp bằng việc lấy ý kiến bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tại dự án để thông qua các quyết định của hội nghị nhà chung cư.
Trả lời vấn đề này, ngày 8/2/2017, Bộ Xây dựng có văn bản số 26/BXD-QLN do Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường Bất động sản Nguyễn Trọng Ninh ký cho rằng, đề xuất của Công ty Hapulico là “phù hợp”. Trên cơ sở đó, Ban quản trị chung cư Hapulico được thành lập theo hình thức “lấy phiếu ý kiến chủ sở hữu căn hộ” và được UBND quận Thanh Xuân ban hành quyết định công nhận vào ngày 17/7/2017, với 18 thành viên, trong đó có 6 người là người của chủ đầu tư. Trưởng Ban quản trị là ông Hoàng Tuấn Việt - nhân viên Công ty Hapulico, nhiệm kỳ hoạt động 3 năm.
Tuy nhiên, sau khi ban quản trị chung cư này được thành lập và vận hành, nhiều cư dân Hapulico cho rằng, ban quản trị được bầu không đúng quy định, hoạt động thiếu trách nhiệm, thành viên ban quản trị là người của chủ đầu tư, không đứng về phía cư dân.
Lý giải việc ra văn bản trên, ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) người ký công văn số 26/BXD-QLN cho biết, văn bản có tính chất hướng dẫn để doanh nghiệp “tham khảo”. “Đây không phải văn bản quy phạm pháp luật, là văn bản cá biệt. Đó là văn bản hành chính thông thường khi doanh nghiệp hỏi thì đơn vị trả lời” - ông Ninh nói. Khi đặt vấn đề cư dân tại dự án có kiến nghị về việc lấy ý kiến bằng văn bản mà không tổ chức họp, ông Ninh cho hay: Vấn đề phải xem xét nghiên cứu nếu áp dụng đại trà thì phải báo cáo với Bộ xây dựng.
Trong khi đó, liên quan đến văn bản số 26/BXD-QLN của Bộ Xây dựng, cư dân đang sinh sống tại dự án chung cư Hapulico đã có đơn gửi đến Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) đề nghị kiểm tra sự phù hợp theo pháp luật đối với văn bản trên.
Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật khẳng định: “Văn bản số 26/BXD-QLN của Bộ Xây dựng là văn bản hành chính cá biệt, không phải là văn bản quy phạm pháp luật”. Khoản 2, Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư số 02/2016 do Bộ Xây dựng ban hành ngày 15/2/2016 đã quy định rất rõ điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp tối thiểu là 75% khi triệu tập hội nghị lần đầu và 50% khi triệu tập hội nghị lần 2.
Phải sửa đổi thông tư
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho rằng, Theo Nghị định 08/2008 (của Bộ Xây dựng), khi bầu ban quản trị chung cư đòi hỏi phải có trên 50% số hộ dân tham dự. Tuy nhiên, con số này là không tưởng. “Theo tôi quận phải chấp nhận một số lượng nào đó chứ không thể đòi hỏi phải đúng theo quy định được. Về lâu dài, tôi nghĩ UBND TPHCM cần đề xuất Bộ Xây dựng thay đổi hay hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp này”, ông Đực nói.
Luật sư Phạm Đức Cường, Văn phòng Luật sư Phú Cường cho rằng, luật pháp hiện nay vẫn còn nhiều điểm vướng mắc gây khó cho việc thành lập ban quản trị tại các chung cư. Theo đó, quy định tại Điều 103 Luật nhà ở 2014 nêu rõ, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, có từ 20 căn hộ trở lên thì phải thành lập ban quản trị nhà chung cư. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm chủ trì hội nghị nhà chung cư lần đầu và cử người tham gia vào ban quản trị.
Nếu chủ đầu tư dự án không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các quy định này, theo quy định tại điều 179, 180 Luật Nhà ở, tùy theo tính chất, mức độ của vi phạm, hậu quả xảy ra, chủ đầu tư sẽ bị xử lý hình sự, bị xử phạt hành chính hoặc đền bù thiệt hại cho Nhà nước và cá nhân theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, theo luật sư Cường, thực tế phải thừa nhận , việc thành lập ban quản trị hiện còn nhiều vướng mắc. Cụ thể, theo quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD, hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao, bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư (trong trường hợp dự án có nhiều tòa nhà).
Theo luật sư Cường, đây là điều rất khó thực hiện vì vậy nên sửa đổi Thông tư số 02 theo hướng không quy định hoặc hạ thấp tỷ lệ người dân về ở tại chung cư và đồng ý thành lập ban quản trị cụm nhà chung cư.
Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật cho rằng, “việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu, bãi miễn thành viên ban quản trị nhà chung cư là yêu cầu bắt buộc”.
