Phân lô bán nền rầm rộ
Dự án khu đô thị New City Phố Nối có quy mô tổng diện tích hơn 100ha, vốn đầu tư lên đến 900 tỷ đổng và thuộc giai đoạn 2 của dự án Đầu tư xây dựng đô thị phía Bắc đường trục trung tâm – Khu đô thị phía Nam quốc lộ 5 thuộc Khu đô thị phố Nối (xã Liêu Xá, huyện Yên Mỹ, Hưng Yên) do Công ty CP Đầu tư bất động sản và thương mại Thăng Long (gọi tắt là Công ty Thăng Long) làm chủ đầu tư. Dự án được UBND tỉnh Hưng Yên chấp thuận phê duyệt Quy hoạch xây dựng năm 2006 với quy mô hơn 100 ha đất và được phê duyệt điều chỉnh năm 2017.
Theo thông tin giới thiệu, khu đô thị New City Phố Nối sở hữu vị trí đắc địa trung tâm các khu công nghiệp quy mô lớn, New City Phố Nối là một trong những dự án nổi bật nhất tại Hưng Yên. Khu đô thị New City Phố Nối sở hữu hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đáp ứng các mong muốn của cư dân về một khu đô thị hiện đại bậc nhất…
Điều đáng nói, hiện các hạng mục hạ tầng của khu đô thị chưa hoàn thành, đang quá trình thi công nhưng lâu nay trên thị trường dự án đã được chào bán, phân lô bán nền rầm rộ.
Theo thông tin PV ghi nhận, từ đầu tháng 12/2018, Công ty Thăng Long "bắt tay" cùng 4 đơn vị phân phối bất động sản gồm: Công ty CP Max Việt Nam – Maxland; Grand Homes; Nhà Việt Tốt; Ngôi Sao Toàn Cầu – WolrdStar Land đã tiến hành nhiều đợt mở bán rầm rộ các lô đất nền xây dựng biệt thự, liền kề, shophouse…
Ghi nhận cho thấy, hiện dự án New City Phố Nối mới chỉ là một bãi đất trống, đang trong quá trình thi công hạ tầng như phần cống ngầm, múc hồ, san mặt bằng… điểm nổi bật nhất của dự án này là một tấm biển “mặt bằng tổng thể dự án New City Phố Nối” cỡ lớn. Trong khi đó, đội quân môi giới nhà đất chào bán, chèo kéo nhà đầu tư rầm rộ trên thị trường đất nền hiện nay.
Dù chưa hoàn thiên xong hạ tầng nhưng dự án khu đô thị New City Phố Nối đã phân lô bán nền rầm rộ. Lô đất gần 2 tỷ thu gần 600 triệu tiền dịch vụ
Cũng theo tìm hiểu của PV, dự án khu đô thị New City Phố Nối không chỉ phân lô, bán nền rầm rộ khi chưa hoàn thiện xong hạ tầng mà hoạt động mua bán đất nền tại đây còn có dấu hiệu không minh bạch, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.
Trong vai một nhà đầu tư, PV được một nhân viên sàn giao dịch bất động sản Grand Homes – đơn vị phân phối chính thức đất nền của dự án cho biết, đợt 1 mở bán vào ngày 2/12/2018 phía chủ đầu tư đã tung ra khoảng 360 lô và đã bán khoảng 80% bảng hàng.
“Chủ đầu tư vừa ra bảng hàng đợt 2 (ngày 2/1/2019 - PV) với 50 lô đất nền liền kề ký hiệu B-LK32, B-LK33. Đợt 2 này giá đã tăng khoảng 20% lô bảng hàng đợt trước và những lô còn lại trong bảng hàng đợt 1 sẽ được đẩy cao hơn”, nhân viên này nói.
Cũng theo nhân viên này, hiện giá bán đất nền khu đô thị New City đang được rao bán từ 7,6 -17 triệu/m2. Trong đó, đất lô liền kề (diện tích 100 -150m2) có giá từ 7,6 – 11 triệu/m2; đất lô biệt thự diện tích (198-200m2) có giá từ 14,5 – 16 triệu/m2; đất lô shophouse (diện tích 106 – 150m2) có giá từ 10,7 – 17 triệu/m2.
Hỏi về thủ tục thanh toán, nhân viên này cho biết, tổng giá trị lô đất khách hàng mua sẽ được chia thành 2 khoản khách nhau. Trong đó, giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng sẽ thấp hơn giá khách hàng phải thanh toán. Số tiền chênh trên sẽ được quy về “phí dịch vụ” với số tiền từ 130 -560 triệu đồng/lô đất (khoảng 30% tổng giá trị - PV)
Để mua được lô đất nền tại dự án khu đô thị New City Phố Nối, khách hàng phải chịu khỏa phí dịch vụ cao ngất ngưởng lên đến hàng trăm triệu đồng. Đồng thời nhân viên sàn môi giới Grand Homes gửi cho PV bảng giá đất nền đợt 2 của dự án New City Phố Nối (áp dụng từ ngày 2/1/2019) thể hiện rõ giá trị từng lô đất. Theo đó, đối với lô đất shophouse vị trí góc có diện tích 145m2 có tổng giá trị giao dịch là hơn 1,785 tỷ đồng nhưng giá trên hợp đồng là 1,196 tỷ đồng. Giá chênh 589,5 triệu đồng được quy vào mục phí dịch vụ.
Thắc mắc về khoản phí dịch vụ chênh cao này, nhân viên môi giới lý giải do chủ đầu tư tách ra để nhằm khách hàng đỡ phải chịu thuế và cho biết lô đất trên đã có người đặt mua.
Liên quan đến khoản phí dịch vụ thông qua các sàn môi giới thu chênh từ khách hàng nhiều chuyên gia cho rằng, việc bán giá chênh giữa hợp đồng và giá trị giao dịch thực tế là có dấu hiệu không minh bạch, trốn thuế gây rủi ro nghiêm trọng cho khách hàng. Thực tế, đã có những dự án khi xảy ra vấn đề, khách hàng chỉ được giải quyết theo giá trị hợp đồng.
"Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Theo đó, nếu giá chuyển nhượng được ghi thấp hơn trên hợp đồng thì doanh nghiệp sẽ phải đóng khoản này thấp hơn. Ngoài ra, nếu các khoản giao dịch thấp hơn sổ sách ghi trong hợp đồng, thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ được tính thấp hơn thực tế", vị chuyên gia này nói.
Bên cạnh đó, vị này cũng cảnh báo khách hàng cần hết sức cẩn trọng khi xuống tiền. Trường hợp xảy ra tranh chấp thì khó có thể xử lý theo giá trị thực tế, mà xử lý theo giá trị ghi trong hợp đồng. Như vậy người tiêu dùng sẽ không được đảm bảo quyền lợi của chính mình.
Tại Khoản 1, Điều 194, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ, dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô bán nền khi dự án đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cầu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai theo. Ngoài ra, tại khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai đã nêu cụ thể điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, quy định: “Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở…”
