Do không có tiền, anh Hoan đề nghị anh Hải nhận ngôi nhà 4 tầng trên thửa đất 60m2 đứng tên anh Hoan, để trừ nợ, anh Hải đồng ý. Anh Hoan viết giấy bán nhà, ghi rõ “đã nhận đủ 3,5 tỷ đồng”, và giao nhà cho anh Hải. Tuy nhiên, khi công chứng giấy bán nhà, công chứng viên yêu cầu phải có cả giấy sở hữu nhà; anh Hoan trình bày giấy phép xây dựng cho xây ba tầng, anh xây quá một tầng, nên chưa hợp thức được giấy sở hữu nhà. Vì lý do này, công chứng viên từ chối công chứng giấy bán nhà.
Do không thể sang tên, anh Hải đề nghị trả nhà, nhưng anh Hoan không chấp nhận. Anh Hải muốn Tiền Phong giúp giải đáp: Anh có thể kiện anh Hoan ra tòa để hủy giấy bán nhà không? Nếu tòa tuyên hủy giao dịch này, anh Hoan được nhận lại nhà, anh Hải có được nhận lại 3,5 tỷ đồng? Trường hợp anh Hoan chưa thể trả tiền ngay, anh Hải có được tiếp tục giữ ngôi nhà?
PV Tiền Phong trao đổi với luật sư - thạc sỹ Phạm Văn Phất. Về việc “gán nợ”, luật sư Phất nhận định: “gán nợ” là một thuật ngữ dân gian chỉ việc bên vay dùng vật để trả nợ, thay thế cho nghĩa vụ trả nợ bằng tiền. Đây là một giao dịch dân sự; nếu mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, người tham gia hoàn toàn tự nguyện, giao dịch “gán nợ” không trái pháp luật.
Trong giấy bán nhà giữa anh Hải và anh Hoan, tuy anh Hải không phải trả tiền nhưng anh Hoan vẫn ghi “đã nhận đủ tiền”. Việc mua bán như vậy có trái pháp luật?
Về bản chất, đó là sự đối trừ giữa nghĩa vụ trả tiền vay và quyền nhận tiền bán nhà. Thỏa thuận đối trừ như vậy không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, không thể nhận định là “trái pháp luật”.
Nếu giấy bán nhà giữa anh Hải và anh Hoan bị hủy, việc giải quyết hậu quả sẽ thế nào?
Việc hủy bỏ giao dịch dân sự có thể áp dụng tương tự hủy bỏ hợp đồng dân sự, được quy định tại Điều 425 Bộ luật Dân sự. Theo đó, sau khi giao dịch bị hủy, đôi bên sẽ hoàn trả ngay cho nhau những gì đã nhận; Bên có lỗi trong việc hủy bỏ giao dịch phải bồi thường thiệt hại.
Nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu hủy bỏ giấy bán nhà của anh Hải, anh Hoan sẽ được nhận lại nhà, còn anh Hải có được nhận lại
tiền không?
Giấy bán nhà giữa anh Hải và anh Hoan nếu bị Tòa án tuyên hủy đồng nghĩa với việc “gán nợ” không thành, khi đó anh Hải lại có quyền đòi số tiền mà anh Hoan còn nợ, tương đương số tiền anh đã trả để mua nhà. Anh Hải có quyền yêu cầu Tòa án buộc anh Hoan phải trả lại số tiền đó trong cùng vụ án yêu cầu hủy giao dịch mua bán nhà.
Trong trường hợp đó, anh Hải có được tiếp tục giữ nhà anh Hoan cho đến khi anh Hoan trả hết nợ?
Việc trả nhà và trả tiền thuộc giai đoạn thi hành án. Theo tôi, để đảm bảo thi hành án, và nếu có căn cứ cho rằng anh Hoan đang có hành vi tẩu tán tài sản, anh Hải có quyền đề nghị Tòa án kê biên ngôi nhà của anh Hoan, theo quy định tại Điều 108 Bộ luật Tố tụng dân sự.
