Rao bán 'cắt lỗ' rầm rộ
Ngay khi dự án đường Vành đai 4 vùng Thủ đô chính thức được khởi công tại Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên, thị trường bất động sản ở các khu vực đường Vành đai 4 đi qua lại được phen “nhốn nháo”.
Minh chứng là trong các hội, nhóm bất động sản trên mạng xã hội liên tục xuất hiện thông tin bán đất sát đường Vành đai 4. Ví dụ, một môi giới viết: “Thời điểm vàng để X2, X5 dòng tiền là có thật. Dự án đường Vành đai 4 đã chính thức khởi công, đất Song Phương – Hoài Đức nằm sát đường Vành đai 4, cách Đại lộ Thăng Long 2 km có giá chỉ từ 2 triệu đồng/m2. Đất vườn 50 năm đang chờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sổ đỏ sang tên chính chủ. Liên hệ ngay em…”.
Hoặc dạng mẩu tin “Cắt lỗ 300 triệu đồng. Chỉ hơn 5 triệu đồng sát đường Vành đai 4, 3 ô tô tránh nhau thoải mái. Sổ đỏ chính chủ ”. Hay "Cần tiền nên bán cắt lỗ lô đất siêu đẹp cạnh dự án đường Vành đai 4 vừa khởi công, kích thước vuông vắn, thế đất nở hậu, làm nhà ở hay kinh doanh đều tiềm năng",...
 |
Môi giới cay đắng rao bán cắt lỗ đất gần dự án đường Vành đai 4 kể cả khi dự án đã chính thức khởi công. |
Trên các Website hay sàn môi giới bất động sản, số lượng tin bài rao bán đất sát đường Vành đai 4 cũng tăng gấp đôi ngày thường.
Tuy nhiên, một môi giới đất lâu năm tại Hoài Đức cho biết, mặc dù là dự án chính thức khởi công nhưng giá đất ở các khu vực đường Vành đai 4 đi qua vẫn liên tục giảm và hầu như rất ít giao dịch và đa số đang cắt lãi.
Theo Batdongsan.com.vn, đến tháng 6/2023, tại khu vực Mê Linh và một số khu đô thị như Hà Phong, Cienco 5… giá đất ở các vị trí đẹp có xu hướng giảm khoảng 15% so với thời đỉnh giá, dao động phổ biến 45-55 triệu đồng/m2. Tại Hà Đông, những vị trí hưởng lợi từ dự án vành đai 4 Hà Nội như đất nền Yên Nghĩa thì cũng đã giảm giá từ mức khoảng 63-70 triệu đồng/m2 về mức phổ biến là 58-63 triệu đồng/m2.
Trong khi đó ở khu vực Cự Khê (Thanh Oai) gần khu nút giao thông nằm giữa 2 đường Vành đai là Cienco 5 và đường Vành đai 4, giá đất vẫn đang duy trì ở mức 55 – 60 triệu đồng/m2, giảm khoảng 10 – 12% so với cuối năm 2022. Còn đất nền Bình Minh được chào bán ở mức 40 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5 – 10 lần so với thời kì sốt đất.
 |
Từ sau Tết Nguyên Đán 2023 đến tháng 5 mức giảm giá đất cạnh dự án đường Vành đai 4 diễn ra khá mạnh. |
Đáng chú ý, đất tại Đan Phượng mặc dù vẫn duy trì mức giá 48 – 55 triệu đồng/m2 đối với vị trí mặt đường Tân Lập nhưng đây là mức giá đã giảm 3 – 6 lần so với giữa năm ngoái, còn ở đường Tân Hội cũng giảm khoảng 5 lần, về mức 50 triệu đồng/m2.
Nhiều môi giới và nhà đầu tư cho biết, so với các thị trường đất nền nặng tính đầu cơ tại nhiều điểm nóng trên cả nước giảm đến mức 20 – 40% thì đất nền khu vực gần đường Vành đai 4 vùng thủ đô đang có mức giảm thấp nhất, từ 10 – 15% so với thời kì sốt đất. Tuy nhiên, từ sau Tết Nguyên Đán 2023 đến tháng 5 mức giảm diễn ra khá mạnh.
Bài học từ việc 'ôm đất' để ăn theo dự án hạ tầng
Theo các chuyên gia, chuyện dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu, bất động sản “sốt” tới đó là thực trạng nhiều năm nay và nhiều nhà đầu tư nhờ việc đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm.
Tuy nhiên, ngược lại hiện nay có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi. Bởi thực tế thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được cơn sốt trước đó cộng hết vào. Thực tế đã cho thấy rất nhiều nhà đầu tư mua bị "om" vốn, thậm chí lỗ lớn vì tình trạng đầu tư ăn theo hạ tầng.
"Bài học đau đớn cách đây không lâu là khi Hà Nội công bố thông tin về 10 cây cầu bắc qua sông Hồng, đất đai ở khu vực có các cây cầu dự định đi qua đã bị giới đầu cơ đồn thổi dẫn đến giá đất tăng vọt.
 |
Chuyên gia cho rằng, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo cơn sốt mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất ăn theo quy hoạch vì dễ chịu rủi ro lớn. |
Thậm chí trong cơn sốt đất hồi Quý I/2021, giá đất ở một số khu vực huyện ngoại thành có cầu đi qua còn cao hơn rất nhiều lần giá đất nội thành. Tuy nhiên, khi Hà Nội công bố dừng 82 dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao, bao gồm một số dự án trong 10 cây cầu kể trên, nhiều người mới vỡ mộng vì trót ăn theo hạ tầng giao thông", anh Việt - một chuyên gia về BĐS phân tích.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng, chỉ những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn; khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo cơn sốt mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn...
Theo Nghị quyết, tuyến vành đai 4 có chiều dài hơn 112 km đi qua 3 tỉnh thành phố Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh. Tuyến đường có mức tổng đầu tư hơn 85 nghìn tỷ đồng, hoàn thành vào năm 2027.
Về tiến độ thực hiện: Chuẩn bị đầu tư, thực hiện Dự án vành đai 4 từ năm 2022, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027. Dự án thành phần 3 (dự án PPP) loại hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao (BOT), được áp dụng cơ chế bảo đảm đầu tư, cơ chế chia sẻ phần giảm doanh thu theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
