Dự thảo luật đất đai (sửa đổi) - Tháo gỡ nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp

Trong đó, một số chính sách về đất đai thay đổi sẽ có tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Xung quanh vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Doãn Hồng Nhung – Giảng viên Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Phó Trưởng Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

PV: Thưa bà, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, một số chính sách về đất đai thay đổi trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này sẽ có tác động mạnh mẽ tới hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản. Bà đánh giá như thế nào về nhận định này?

Luật Đất đai có tầm ảnh hưởng lớn và có tác động quan trọng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp và đời sống dân chúng. Một số nội dung sửa đổi trong Luật Đất đai nhằm khắc phục các vướng mắc, bất cập trên thực tiễn, bảo đảm thể chế hóa kịp thời Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII cũng như các Nghị quyết, kết luận khác của Trung ương, Bộ Chính trị. Đặc biệt, đối với hoạt động của các doanh nghiệp thì Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp, Luật Quy hoạch, Luật Đấu thầu... có tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia trong quan hệ kinh doanh của doanh nghiệp rất lớn thì Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần đảm bảo sự đồng bộ, tương thích của các luật liên ngành.

Trong bối cảnh các doanh nghiệp và thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch toàn cầu COVID-19 để lại, việc tháo gỡ những hạn chế, tồn tại lớn của Luật Đất đai năm 2013 là thực sự cần thiết để hỗ trợ cho doanh nghiệp, tạo động lực cho thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung vực dậy sau đại dịch.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã quy định rõ hơn, cụ thể hơn các phương thức tiếp cận đất cho các doanh nghiệp, theo hướng công khai minh bạch trong thu hồi đất, giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư và các bên liên quan.

PV: Một trong những vấn đề được đề cập trong Dự thảo lần này chính là vấn đề thu hồi, giải phóng mặt bằng, vốn là nút thắt trong nhiều dự án hiện nay. Bà đánh giá như thế nào về thực trạng này cũng như điểm mới của quy định này trong Dự thảo?

Điểm vướng mắc lớn có thể để đến như các vấn đề liên quan đến khung và bảng giá đất trong thực thi luật dẫn đến tình trạng cá nhân, tổ chức không kê khai trung thực giá trị mua bán để tránh thuế dẫn đến việc khó có được thông tin thống kê chính xác về giá trị bất động sản trong giao dịch. Bảng và khung giá đất hiện tại thấp hơn thực tế nhiều lần cũng dẫn đến việc khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng khi người dân không hợp tác với cơ quan Nhà nước vì giá được thanh toán thấp nhiều lần so với thị trường. Việc công bố và xác định giá đất đã được ủy quyền cho UBND cấp huyện.

Đây cũng là vấn đề cần được nghiên cứu thận trọng và có quy định cụ thể trong thực tiễn. Người dân cũng như doanh nghiệp rất mong muốn trong lần sửa đổi Luật Đất đai này, bảng giá đất sẽ “mang hơi thở của cuộc sống” và có sức sống tiềm tàng để khơi dậy tiềm năng có được từ đất đai chứ không nên chỉ khô cứng trên bàn giấy. Nó phải là động lực để các doanh nghiệp vững bước trong thời kỳ hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế hiện nay.

Bên cạnh đó, triển khai có hiệu quả ứng dụng chỉ số PAPI vào việc đánh giá hiệu quả quản trị hành chính công ở Việt Nam. Đây chính là công cụ kiểm soát có hiệu quả quản lý đất đai về công bố công khai Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại UBND tỉnh. Công bố bảng giá đất công khai trên cổng thông tin của UBND huyện đã giúp cho người dân và doanh nghiệp yên tâm đầu tư, sản xuất, kinh doanh…

Bên cạnh đó, điểm vướng lớn mà các doanh nghiệp và thị trường bất động sản kỳ vọng vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sắp tới sẽ giải quyết là việc chưa có quy định rõ ràng, cụ thể liên quan đến các mô hình đầu tư kinh doanh bất động sản kiểu mới như Condotel; Officetel; Shophouse,… khiến cho các doanh nghiệp phát triển các sản phẩm trên vẫn đang loay hoay chờ hành lang pháp lý.

Một điểm vướng nữa mà doanh nghiệp mong chờ Luật Đất đai (sửa đổi) sắp tới sẽ giải quyết triệt để là tình trạng chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và các luật khác như các Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch…

PV: Rõ ràng, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã có sự thay đổi tích cực. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điểm cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện. Vậy, theo bà, đâu là các vấn đề nổi bật cần phải tiếp tục làm rõ, hoàn thiện trong Dự thảo Luật để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận, sử dụng và khai thác đất đai vào hoạt động đầu tư kinh doanh?

Vừa qua, Chính phủ và các Bộ ngành đã có những động thái rất tích cực trong việc từng bước tháo gỡ những vướng mắc lớn của thị trường như: Nghị định số 10 /NĐ-CP ngày 3/4/2023 của Chính phủ về sửa đội một số nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và có hiệu lực 20/05/2023 sẽ nhanh chóng có Thông tư hướng dẫn cụ thể cho từng khu vực đặc thù, doanh nghiệp đặc thù… vào thực tiễn cuộc sống kinh doanh của doanh nghiệp cấp sổ đỏ cho CONDOTEL…. Nghị định số 25/2020/NĐ-CP hay văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020, do đó, theo tôi, hiện nay doanh nghiệp và người dân vẫn hoàn toàn có thể chủ động các hoạt động đầu tư kinh doanh liên quan đến đầu tư bất động sản...

Việc sắp tới chúng ta sửa đổi Luật đất đai năm 2013 trong thời gian bao lâu còn phụ thuộc vào từng bước, từng giai đoạn để rà soát, chỉnh sửa, bổ sung. Tôi cho rằng, việc này cần phải triển khai quyết liệt, triệt để, hướng sửa đổi phải đa dạng, nhiều chiều và cơ bản để hạn chế tối đa các điểm còn khiếm khuyết thiếu tính khả thi trong Luật Đất đai năm 2013. Cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Chính phủ, các Bộ ngành kết hợp với hoạt động thông tin truyền thông để ghi nhận thực tế, tập hợp những ý kiến đóng góp của các chuyên gia có kinh nghiệm chuyên môn cả trong và ngoài nước để đảm bảo chất lượng, tính khả thi của dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Dự thảo vẫn còn nhiều quy định cần được tiếp tục nghiên cứu, chỉnh sửa, hoàn thiện để đảm bảo tính khả thi trong triển khai thực hiện, tránh các quy định xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo... Một điểm nữa, theo tôi cũng cần nhấn mạnh là bản thân cộng đồng doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng trong thời gian chờ luật cũng cần tích cực nói lên tiếng nói, kiến nghị cũng như nguyện vọng của mình qua các kênh thông tin, truyền thông chính thống… Việc này sẽ góp thêm nhiều tiếng nói và cũng là một kênh để các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật tham khảo nhằm thúc đẩy việc việc sửa đổi Luật Đất đai nhanh và thực sự mang “hơi thở của cuộc sống”.

Cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ giải quyết đồng bộ các vấn đề trên thị trường bất động sản, đồng thời, tạo thuận lợi, công bằng cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận, sử dụng và khai thác hiệu quả đất đai.

Xin cảm ơn Bà!