Mới đây, cơ quan quản lý vừa công bố 92 dự án nhà ở, từ thương mại cho đến nhà ở xã hội tại Hà Nội đang bị thế chấp ngân hàng, làm dấy lên nhiều luồng thông tin trái chiều.
Việc chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp không còn là chuyện mới và theo nhiều chuyên gia, điều này là hết sức bình thường bởi để có nguồn tài chính xây dựng dự án, hầu như chủ đầu tư nào cũng mang dự án đi thế chấp.
Tuy nhiên, đó chỉ là phần nổi của tảng băng chìm, bởi hiện nay đang tồn tại một thực tế là nhiều doanh nghiệp vô tư bán nhà đã thế chấp cho khách hàng mà không thực hiện giải chấp, dồn khách hàng vào cảnh dở khóc dở cười trước nỗi lo mất nhà.
Sự việc cư dân chung cư Golden Field mang hợp đồng mua bán căn hộ của mình đến các ngân hàng để vay vốn nhưng bị từ chối vì căn hộ của họ đang bị chủ đầu tư MBLand Holdings mang đi thế chấp cho ngân hàng là một minh chứng. Đáng nói, câu chuyện này không chỉ diễn ra riêng lẻ mà đang tồn tại ở rất nhiều chung cư, gây tâm lý hoang mang cho người dân.
Câu hỏi đặt ra, đây có phải là điều đáng lo ngại và liệu rằng, người mua nhà thuộc dự án đang bị thế chấp có gặp phải những rủi ro, hệ lụy? Ai sẽ phải chịu trách nhiệm trong câu chuyện này?
Về vấn đề này, theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV công ty Luật BASICO, việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép. Gần như doanh nghiệp nào cũng phải làm, kinh doanh càng lớn thì càng phải vay nhiều.
Tuy nhiên, ở các dự án đã thế chấp thì trước khi bán sản phẩm cho khách hàng, chủ đầu tư buộc phải giải chấp, trừ trường hợp có sự đồng ý của khách hàng và ngân hàng. Còn nếu không, chủ đầu tư chỉ được phép thế chấp phần còn lại bao gồm các căn hộ chưa bán hoặc phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Việc thế chấp cả những căn hộ đã bán là vi phạm pháp luật.
Bên cạnh đó, trong câu chuyện này, ngân hàng cũng phải chịu trách nhiệm và giải quyết mọi rủi ro vì quản lý tài sản thế chấp không tốt, để chủ đầu tư bán cho khách hàng. Về bản chất, nếu như người dân đã trả toàn tiền cho chủ đầu tư thì tất yếu sẽ được sở hữu căn nhà đó mặc dù chưa có sổ đỏ và theo luật, không ai có thể tước bỏ quyền sở hữu của họ.
Nói về những rủi ro mà khách hàng mua nhà đã thế chấp có thể gặp phải, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, trong câu chuyện này, người đang chịu thiệt nhiều nhất là khách hàng. Bởi không được cấp sổ đỏ dẫn đến tài sản vốn thuộc quyền sở hữu của mình nhưng không thể thực hiện các giao dịch thế chấp vay tiền hay mua bán, tặng cho… Do đó, tâm lý hoang mang, lo sợ trước nguy cơ bị mất nhà của các cư dân là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, pháp luật đã quy định rõ, muốn thế chấp dự án khi đã bán cho khách hàng thì phải liệt kê trong đó gồm những gì, trong đó những căn hộ nào, hạng mục nào không nằm trong tài sản thế chấp để không ảnh hưởng đến người mua nhà.
Vì thế, luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh: “Quyền sở hữu nhà của người dân trong chuyện này tôi khẳng định là không bị ảnh hưởng. Ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư bán mà không qua giải chấp thì ngân hàng và chủ đầu tư phải tự giải quyết với nhau. Nếu có rủi ro xảy ra, ngân hàng và chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm, còn người dân sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình".
Từ những nhận định trên, vị luật sư này kiến nghị: “Cơ quan chức năng cần phải có những đề xuất để có những hướng dẫn, quy định giải quyết những trường hợp đó cho người dân. Khi người dân đã làm đúng pháp luật, đúng quy trình, nộp đầy đủ tiền thì nhà nước phải bảo vệ người dân, phải cấp sổ cho họ chứ không vì lý do tranh chấp hay thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư mà lại để người dân chịu thiệt”.
Ngoài ra, theo Luật sư Trường Thanh Đức, mặc dù hiện tại quy định đã có nhưng còn rời rạc. Luật chưa thực sự rõ ràng trong việc đặt quyền lợi của người dân lên hàng đầu .
“Những trường hợp xảy ra vướng mắc như thế này thì cần phải có cơ quan chức năng vào cuộc xử lý kịp thời, cần thiết thì người dân có thể kiện ra tòa. Tòa án cũng cần phải có những bản án tuyên bố rất rõ ràng, gần như là thành những tình huống điển hình, giống như án mẫu, án lệ, làm cho những chủ đầu tư khác, ngân hàng, người dân thấy rõ vấn đề và yên tâm. Còn tình trạng như hiện nay ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi, tâm lý khách hàng và những giao dịch thị trường”, Luật sư Trương Thanh Đức đề xuất.
Đồng thời, theo Luật sư, để hạn chế tối đa những rủi ro mà khách hàng phải gánh chịu, cần minh bạch, công khai thông tin những dự án đang bị thế chấp. Việc công khai phải rõ ràng,chi tiết và cập nhật thường xuyên để người dân nắm rõ chứ không phải công khai một cách chung chung, chỉ nêu mỗi tên dự án.
