Cắt xén tiện ích
Trái ngược với sự tăng giá của các dự án chung cư mới và làn sóng sốt đất nền vừa qua, hàng loạt dự án chung cư đã đi vào hoạt động nhiều năm tại Hà Nội đang đối mặt với tình trạng nhiều chủ căn hộ rao bán cắt lỗ sâu nhưng vẫn ế ẩm. Anh Minh Trung, chủ một căn hộ chung cư cao cấp trên đường Trần Duy Hưng (Cầu Giấy, Hà Nội) cho hay, nhiều tháng nay anh đã rao bán căn hộ 2 phòng ngủ (hơn 70m2) mua từ năm 2017 với giá 4,3 tỷ đồng (hơn 50 triệu đồng/m2).
“Lúc mua, tôi được nhân viên bán hàng quảng bá dự án có tiện ích 5 sao, chủ yếu bán cho người Hàn Quốc. Tuy nhiên, ngay sau khi về ở, tại dự án này liên tiếp xảy ra tranh chấp giữa các chủ căn hộ với chủ đầu tư, vì tiện ích chung cư bị cắt xén, không như quảng bá. Cư dân bức xúc khi hành lang dự án được quảng cáo là 5 sao nhưng nhỏ hơn cả hành lang của nhà ở xã hội”, anh Trung nói.
Mệt mỏi sống trong môi trường không đúng như mong muốn, anh Trung quyết định bán cắt lỗ căn hộ hơn 1 tỷ đồng, giảm giá xuống còn 3 tỷ đồng nhưng dù đã rao trên nhiều diễn đàn, thông qua các công ty môi giới nhưng khách đến xem nhà rồi “một đi, không quay lại”. Thậm chí, trong nhóm mạng xã hội của cộng đồng dự án, có căn hộ diện tích hơn 100m2, chủ nhà chấp nhận bán giảm một nửa giá so với giá gốc nhưng cũng không có khách hỏi mua.
Chị Bích Thu (chung cư The Golden Palm- Lê Văn Lương, Hà Nội) cho biết: “Tôi rao bán căn hộ hơn 100m2 với 3 phòng ngủ, chấp nhận cắt lỗ 300 triệu đồng so với hợp đồng gốc nhưng vài tháng nay vẫn không có khách hỏi mua. Lúc đầu, theo lời quảng cáo, tôi mua căn hộ với nhiều tiện ích. Nhưng sau khi về ở, mới phát hiện hàng loạt bất cập như tòa nhà có 405 căn hộ nhưng chỉ có 200 chỗ đỗ ô tô. Ngoài ra, dự án nằm ngay mặt đường Lê Văn Lương là “điểm đen” ùn tắc. Có hôm về đến gần nhà, mắt đã nhìn thấy tòa nhà nhưng mất tới 30 phút mới quay xe sang được đường để vào nhà”.
Tương tự, hàng loạt các dự án chung cư cao cấp đi vào sử dụng vài năm tại các quận Hai Bà Trưng, Đống Đa, Thanh Xuân, Long Biên… cũng đang rơi vào cảnh nhà đầu tư phải nghiến răng bán “cắt lỗ” thu hồi vốn, vì bị chủ đầu tư ăn gian các tiện ích. Các căn hộ được rao bán cắt lỗ đều thuộc các dự án thực tế không được như quảng cáo, không đủ chỗ để ô tô, vị trí xa trung tâm, chất lượng kém, tiện ích bị cắt xén.
Thậm chí, có dự án cư dân thường xuyên xuất hiện nhóm người căng băng rôn phản đối chủ đầu tư, vì những mâu thuẫn không được giải quyết. Chủ các căn hộ buộc lòng rao bán căn hộ, vì không chịu được cảnh như vậy.
Không chỉ các chủ căn hộ bán “cắt lỗ”, nhiều chủ đầu tư không bán được, tồn kho căn hộ cũng phải “ngậm đắng nuốt cay” bán cắt lỗ sau 3- 5 năm không có khách hỏi mua.
Tại dự án chung cư cao cấp tọa lạc ngay đầu đường Trần Duy Hưng (Cầu Giấy, Hà Nội), có chủ nhà bán cắt lỗ từ 7 tỷ xuống còn hơn 5 tỷ đồng cho căn hộ hơn 100m2. Hay như dự án chung cư trên đường Nguyễn Lương Bằng (Đống Đa, Hà Nội), chủ đầu tư bán với giá 30 triệu đồng/m2 (giảm 8 triệu đồng/m2 so với trước kia) cho các căn hộ diện tích lớn vẫn ế, lý do là các tiện ích không đúng như quảng cáo.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng: Giá của căn hộ được quảng cáo là cao cấp đang cao hơn rất nhiều so với giá trị thực của căn hộ, nhất là những căn hộ ở chung cư được quảng bá là cao cấp nhưng không có cả chỗ đỗ ô tô.
Ông Hà Quang Hưng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, bán cắt lỗ căn hộ chung cư ở Hà Nội là hiện tượng dễ thấy tại thị trường.
Theo ông Hưng, thị trường bất động sản hiện nay phát triển chưa thật sự ổn định. Cơ cấu hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM còn mất cân đối, chưa phù hợp với nhu cầu của đa số người dân. Giá nhà ở còn khá cao so với thu nhập người dân.
Bộ Xây dựng đã kiến nghị kiểm soát chặt việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án cao cấp, nhằm bảo đảm cân đối cung - cầu; có thể cho giãn tiến độ, thu hồi các dự án bất động sản chậm triển khai hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với nhu cầu thị trường. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cho rằng, trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án cao cấp, cần đánh giá nhu cầu trung và dài hạn, tránh để xảy ra tình trạng dư thừa, tồn kho, gây bất ổn cho thị trường.
Khó xử lý chủ đầu tư "treo đầu dê, bán thịt chó"?
Dù hiện nay, có quy định xử lý chủ đầu tư quảng cáo bán nhà không đúng sự thật nhưng thực tế chưa có chủ đầu tư nào bị xử phạt. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư bán nhà xong nhưng xin điều chỉnh quy hoạch, khiến cư dân ngã ngửa. Khu Ngoại giao đoàn (Bắc Từ Liêm, Hà Nội), khu Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội)…là ví dụ điển hình.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay Việt Nam chưa có tiêu chí nhà hạng sang, nhà cao cấp. Các dự án cao cấp, hạng sang đa số đều do chủ đầu tư tự phong. “Có thể thấy sự vô tổ chức, lộn xộn trong việc phân loại nhà chung cư hiện nay trên thị trường. Dù Bộ Xây dựng đã có Thông tư nói về phân hạng các phân khúc nhưng lại không mang tính ép buộc, nó chỉ là cơ sở để các nhà phát triển dự án đi đăng ký kinh doanh”, ông Đính nói.
Ông Lê Văn Thịnh, nguyên Trưởng phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng 1 (Bộ Xây dựng) cho rằng, những quy định về nhà chung cư mới hiện chưa mang lại lợi ích thiết thực cho người mua nhà, không giúp người mua nhà xác định được đẳng cấp của dự án. Hiện tại, tình trạng “tự phong” chung cư cao cấp, chung cư hạng sang của nhiều chủ đầu tư chưa được kiểm soát, ngăn chặn. Việc phân hạng có chăng chỉ có lợi cho giao dịch thứ cấp, hoàn toàn không có ý nghĩa trong việc giúp người mua nhà phân loại sản phẩm.
“Cần phân hạng nhà theo hai bước. Ở bước 1, cơ quan chuyên môn của Nhà nước kiểm tra cho phép chủ đầu tư đưa công trình vào sử dụng và dựa vào nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc; nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật để đánh giá, công nhận hạng. Bước 2, sau khi đưa vào sử dụng thì ban quản lý đề nghị Sở Xây dựng địa phương công nhận. Sở sẽ xem xét, công nhận hạng trên cơ sở nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành”, ông Thịnh nói.
