Khó bán lại
Hơn 1 năm trước, chị Nguyễn Ngọc Trang (Ba Đình, Hà Nội) được tư vấn và đã quyết định mua một căn officetel rộng 45m2 với giá gần 1,5 tỷ đồng. Khi đó, chị cũng nghi ngờ về tính pháp lý của dòng sản phẩm này nhưng phía sàn đảm bảo an toàn, lợi nhuận cho thuê hàng tháng, hơn nữa họ còn đảm bảo có sổ đỏ.
Sau khi nhận bàn giao và dự án đã đi vào hoạt động, chị Trang tìm được khách thuê với giá thuê gần 10 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, vì có việc gấp nên chị Trang nhờ sàn bán giúp căn hộ đó nhưng đến nay dù đã gần nửa năm trôi qua, chị vẫn chưa bán được. Chị Trang nói: "Đúng là lúc mua, tưởng căn hộ này nhỏ dễ bán nhưng ai dè nhiều người lo sợ có thể không có sổ đỏ nên rụt rè".
Được biết, chủ đầu tư dự án này vẫn còn nhiều căn hộ chưa bán được. Do đó, sale các sàn không mấy mặn mà khi có nhà đầu tư ký gửi.
Căn hộ officetel là dòng sản phẩm khó đầu tư lướt sóng. Tương tự, tại một dự án trên đường Tố Hữu (Hà Đông), một chủ nhà cũng đang rao bán cắt lỗ officetel 70m2 với giá 1,47 tỷ đồng. Giá cho thuê căn officetel này hiện là 10 triệu đồng/tháng, nhượng quyền khách đang thuê đến tháng 4/2020.
Chủ nhà cho biết, ban đầu, bà tính sẽ bán lại chứ không có ý định đầu tư cho thuê. Đến cuối năm 2018, thấy người mua có tâm lý nghi ngại, hơn nữa nguồn cung officetel tăng mạnh nên bà vội rao bán. Nhưng đến nay, bà mới chỉ bán được một căn với giá thấp hơn dự kiến 100 triệu.
Officetel được rao bán khá nhiều trên các trang rao vặt. Năm 2016, officetel luôn là sản phẩm ra hàng nhanh nhất, được các nhà đầu tư gom hết ngay khi mở bán. Tuy nhiên hiện nay, một dự án officetel dù chỉ có 50-70 căn nhưng vẫn ế hàng.
Nếu ở khu vực trung tâm, giá cho thuê các căn officetel ở mức 15-16 triệu đồng/tháng thì tại những vùng phụ cận, giá chào thuê chỉ 9-10 triệu/tháng.
Không thể lướt sóng
Dù giá bán tăng nhưng officetel vẫn không phải là sân chơi "một chiều thẳng tiến", trừ những dự án nằm ở trung tâm. Nhiều dự án ở các vùng phụ cận vẫn khó thanh khoản.
Là một chuyên viên môi giới, ông Bùi Văn Thành nhận định, với số vốn ít hơn 2 tỷ đồng, muốn thu được lợi nhuận cao trong thời gian ngắn và lướt sóng dễ dàng thì officetel không phải là lựa chọn phù hợp.
Ông Thành phân tích, trong thời gian ngắn rất khó thu được lợi nhuận đột biến. Nhà đầu tư không nên lướt sóng hay vào tiền một đợt rồi bán kiếm chênh vài trăm triệu đồng. Hầu hết officetel đều tăng giá sau 1 năm đi vào hoạt động. Lợi nhuận mà những dự án tốt nằm tại vùng trung tâm có thể mang lại sau 1-2 năm lên đến 30-40%. Vì vậy chỉ nên nhắc đến officetel khi xác định đầu tư dài hạn.
Với tỷ suất cho thuê 1 năm trung bình từ 8-10%, việc đầu tư officetel cho thuê dài hạn chỉ có lợi và có tiềm năng tăng giá khi officetel nằm ở vị trí đắc địa.
Nguyên nhân chính khiến loại căn hộ này bán không tốt bằng căn hộ ở là bởi thời hạn sử dụng chỉ 50 năm. Bên cạnh đó, việc tiêu thụ officetel cũng khó khăn hơn vì officetel không có chức năng ở, người mua cũng không chắc có được sử dụng làm văn phòng hay không.
Nghiên cứu Cushman & Wakefield cho thấy, tổng giá trị của một căn officetel phổ biến trong khoảng 1,5-2 tỷ đồng, do đó có 3 đối tượng khách hàng phù hợp. Đối tượng thứ nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty mới khởi nghiệp có dưới 10 nhân viên cần tiết kiệm thời gian và chi phí sử dụng.
Đối tượng thứ hai là các khách hàng muốn dùng nguồn tiền nhàn rỗi để đầu tư sinh lời thay vì gửi tiết kiệm. Đầu tư officetel được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn với mức sinh lợi từ 8-10%/năm trên tổng giá trị căn hộ.
Đối tượng thứ ba là các chuyên gia nước ngoài làm việc lâu dài tại Việt Nam do những dự án này chủ yếu nằm tại các khu vực trung tâm, gần trung tâm, gần các trung tâm thương mại và tòa văn phòng nên thuận tiện đi lại, làm việc.
Có thể nói, khi đầu tư officetel, các nhà đầu tư nên xác định rõ nguồn cầu cũng như xu hướng của thị trường thứ cấp (cho thuê, bán lại), đồng thời xem xét kỹ chính sách về cam kết cho thuê/thuê lại từ chủ đầu tư.
