>> Các ngân hàng Mỹ đua nhau bán tài sản do thua lỗ nặng
Tác động xấu đến thị trường bất động sản là không có
 |
| Ông Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược phát triển ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước |
Trước câu hỏi liệu các ngân hàng thương mại Việt Nam có lâm vào tình cảnh như các ngân hàng của Mỹ khi số vốn đổ vào cho vay bất động sản được đánh giá khá cao, ông Nghĩa cho biết cho vay bất động sản thực sự là nền tảng của hệ thống tài chính.
Khi bất động sản (BĐS) được vốn hoá, thậm chí nợ BĐS được chứng khoán hóa như chúng ta thấy ở Mỹ chiếm một tỷ lệ rất lớn trong tổng tài sản của các ngân hàng thương mại.
Có thể nói, nếu như nhìn vào 115 ngàn tỷ của ngân hàng cho vay trực tiếp cộng với khoảng 400 – 500 ngàn tỷ đồng thế chấp bằng BĐS thì đấy là một khối lượng rất khổng lồ đối với nền kinh tế cũng như hệ thống tài chính Việt Nam.
Vì vậy để cho thị trường BĐS sụp đổ thì hệ thống tài chính của Việt Nam gặp khó khăn lớn. Đặc biệt là nợ xấu của các ngân hàng thương mại sẽ tăng lên. 9% cho vay BĐS trên tổng dư nợ - mà chỉ cần biến thành nợ xấu của 2/3 số đó không thôi cũng là cả chục tỷ đô la rồi. Đây là con số rất lớn đối với ngân sách của ta cũng như khả năng can thiệp của ngân hàng trung ương.
Nhưng như Thống đốc Ngân hàng Nhà nước có nói, cho vay BĐS vẫn là hoạt động bình thường, đó là quan hệ của ngân hàng với khách hàng?
Đúng là Ngân hàng nhà nước không có văn bản nào cấm việc cho vay BĐS. Thậm chí trong những văn bản gần đây chính phủ còn thông báo phục hồi thị trường BĐS. Đây là nhãn quan về chính sách rất tốt. Nhưng các ngân hàng thương mại (NHTM) phải ứng phó với việc giá BĐS xuống thấp, mà cách thông thường nhất là tạm ngừng cho vay.
Thậm chí có một số NHTM còn ra cả nghị quyết ngừng cho vay BĐS, cho vay tiêu dùng. Điều đó rất là dở.
Thậm chí các NHTM có thể lợi dụng việc Ngân hàng nhà nước chưa thay đổi lãi suất cơ bản là 14% để cấu trúc lại lãi suất theo rủi ro. Ví dụ cho vay tiêu dùng, BĐS, kinh doanh chứng khoán với lãi suất 20%-21%/ năm. Họ lấy lãi của phần cho vay cao để có thể cho doanh nghiệp vày với lãi suất 16%-17%/ năm. Rất có lợi cho doanh nghiệp.
Đằng này, do hạn chế cho vay kinh doanh BĐS, cho vay tiêu dùng nên cơ hội để tái cấu trúc lãi suất theo rủi ro của các ngân hàng bị giảm sút nghiêm trọng. Nói cách khác là người ta không có khoản bù đắp nào khác để có thể hạ lãi suất cho các doanh nghiệp vay.
Điều này dễ làm người ta liên tưởng tới thị trường Mỹ, vậy thị trường bất động sản của Việt Nam có nguy cơ không?
Việt Nam không chứng khoán hoá nợ bất động sản nên tác động của thị trường bất động vào khu vực đầu tư và từ khu vực đầu tư tác động ngược trở lại ngân hàng thương mại là không có.
Chúng ta chỉ hoàn toàn là nợ lần đầu. Loại nợ này thường dễ xử lý hơn, không bị nhân rộng ra theo kiểu chứng khoán hoá (nghĩa là doanh nghiệp nào đi vay thì nằm ở doanh nghiệp đó chứ không phải khối lượng đó bị chứng khoán hoá rồi doanh nghiệp khác cũng mua vào). Qui mô nhỏ, vốn ít, chứng khoán hoá không có nên rủi ro tín dụng bất động sản ở Việt Nam không lớn.
Một số nước không cho phép ngân hàng TM cho vay trực tiếp để kinh doanh bất động sản mà chỉ được phép cho vay thế chấp. Việt Nam thì có chuyện cho vay trực tiếp. Điều đáng lo ngại là thường giá xuống thì rủi ro tăng lên.
Hệ thống kế toán Việt Nam lại không đánh giá lại hệ thống tài sản thế chấp nên giá trị bất động sản hàng tháng như ở Mỹ cho nên chúng ta chưa biết được một cách chính xác khoản nợ xấu xuất hiện ở thị trường bất dộng sản là bao nhiêu để giám sát.
Nhưng rất may, khác với Mỹ, các ngân hàng Việt Nam đều cho vay theo cách: Giá thị trường 10, định giá 50 và cho vay 75% nên mức độ rủi ro rất thấp (Mỹ có thể cho vay lên đến trên 100% giá trị thực). Kể cả khu vực cho vay trực tiếp và thế chấp, rủi ro đối với hệ thống tài chính là nhỏ hơn Mỹ rất nhiều.
Thời gian tới đây, khi thị trường Mỹ phục hồi nhưng thị trường bất động sản Mỹ còn lâu mới phục hồi được. Hay nói cách khác, kinh tế Mỹ còn lâu mới phục hồi.
Trong trường hợp như vậy, châu Á có thể trở thành trụ cột tăng trưởng kinh tế toàn cầu trong những năm tới đây và biết đâu các nhà kinh tế lại vào nhiều hơn. Vì vậy, thị trường bất động sản Việt Nam lại phục hồi nhanh hơn Mỹ và các nước khác.
Không nên tái cấu trúc thị trường bất động sản một cách ồ ạt
Có ý kiến cho rằng các ngân hàng thương mại có khoản cho vay bất động sản lớn sẽ rất khó khăn trong vài ba tháng tới, đánh giá của ông như thế nào về vấn đề này?
Tôi không nghĩ như vậy. Bởi các ngân hàng thương mại có những quy trình tín dụng rất là chặt chẽ. Và khi cho vay họ đều thẩm định ở mức an toàn tối đa cho ngân hàng.
Tôi lấy ví dụ, giá thị trường một miếng đất 100 tỷ đồng thì họ xác định là 100 tỷ đồng nhưng giá để họ cho vay thì chỉ là 50 tỷ đồng, và chỉ cho vay 70% của 50 tỷ đồng đó. Tức là ngân hàng giành phần an toàn tối đa. Các ngân hàng đó thường thẩm tra hồ sơ, sổ đỏ…rất chặt chẽ.
Chỉ có một số vấn đề là các ngân hàng cổ phần có thể lấy tiền của ngân hàng để cho vay mà các dự án này là của chính uỷ viên hội đồng quản trị. Hay nói là việc cho vay nội bộ đã tạo ra rủi ro khá lớn, còn cho dân chúng vay thì không có vấn đề gì.
Hiện nay tổng cho vay thế chấp BĐS, khoảng 500.000 tỉ đồng, theo đánh giá là quá lớn. Con số này nói lên điều gì?
Theo thông lệ quốc tế, cho vay bằng thế chấp BĐS là rất rủi ro. Ở Mỹ con số đó là 70%, cao hơn chúng ta nhiều. Chúng ta là 55%, tỷ lệ đó cũng không có gì là ghê gớm lắm. Nhưng điều mà không ai ngờ tới là giá bất động sản bong bóng một cách rất ngắn, rồi sau đó xuống nhanh.
Có điều mà các nhà buôn bất động sản thế giới nói với tôi là giá BĐS Việt Nam xuống rất thấp. Họ cũng muốn nhảy vào để mua nhưng ko làm được điều đó. Bởi họ chỉ bỏ 30% vốn của họ còn 70% là phải đi vay ngân hàng. Nhưng hiện tại khoản vay cũng rất khó khăn. Điều đó cho thấy các nhà buôn BĐS thế giới cũng đang gặp khó.
Bên cạnh đó, mặc dù quản trị rủi ro trong cho vay BĐS khá chặt chẽ nhưng từ hơn một năm nay, các ngân hàng luôn đứng trước nguy cơ chuyển nợ BĐS từ nhóm một xuống nhóm bốn và năm (nợ khó đòi, mất vốn).
Có cách nào gỡ rối cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS không thưa ông?
Như các doanh nghiệp đề xuất trong giai đoạn ngân hàng nhà nước thắt chặt tiền tệ thì việc tái cấu trúc thị trường bất động sản một cách ồ ạt cũng là không nên. Tuy nhiên, NHTM có thể lựa chọn các dự án. Ví dụ NHTM có thể chọn trong đó một dự án tốt nhất, mức độ hoàn thành tốt nhất của một khách hàng để tập trung vốn cho họ có thể bán được. Như thế doanh nghiệp mới thoát được vỡ nợ đồng thời ngân hàng có thể thu được nợ của mình.
Điều quan trọng mà tôi cho rằng để có thể tăng trưởng kinh tế một cách ổn định thì thị trường bất động sản phải có thanh khoản. Và muốn có thanh khoản thì nó phải có giao dịch tương đối lớn.
Ngoài ra thủ tục cũng như các quy định liên quan giao dịch trên thị trường BĐS phải tương đối rõ ràng, minh bạch và đơn giản. Tránh tình trạng phụ thuộc quá nhiều vào chính quyền địa phương khiến cho các giao dịch này chậm trễ và nhiều khi chậm trễ cả về mặt thủ tục mà đẩy giá xuống sâu hơn.
Xin cảm ơn ông
Phạm Tuyên ghi
